环九龙湖经济区，是知识城核心区中的“核心”。

九龙湖之所以是知识城“最核心”，在于规划上集聚了知识城相对最强、最丰富的资源要素。

比如，双轨道枢纽：14号线支线与规划37号线换乘知识城站，以及新白广城际与37号线佛塱站。

拥有知识城甚至黄埔区内最大城市人工湖——水域面积3平方公里的九龙湖。

规划打造知识城规模最大，甚至黄埔区最具CBD气质的地标簇群。当中，302米高的知识塔，是目前黄埔区最高地标。

正因集聚优质资源要素，近年来，广州开发区、黄埔区在九龙湖规划设计上相当谨慎，规划方案一改再改。

最近，九龙湖北岸（墟镇片区）控规再次调整。见下图：

此次调规，主要是对公服配套、商业、居住等3类用地规模进行调整——

大幅增加了公服配套和居住用地，同时缩减商业服务设施用地。

其中，居住用地增加14.2万平方米，总计139.95万平方米；公服配套用地增加11万平方米。

而商业用地相应减少25.2万平方米，总计370.3万平方米。

看起来，商业用地规模是居住用地的将近3倍。

但把黄埔区第一大旧改项目——号称“航母”级项目、总建面超600万方的何棠下旧改算进来，整个九龙湖片区的居住用地与产业用地（商地），基本是平衡的。

也就是说，未来环九龙湖经济区若开发成功，产业落地顺利，产业人口在此集聚，在知识城核心区的上班族，是能够实现就近职住平衡的。

01

九龙湖三次调规

我们梳理发现，近五年来，九龙湖片区先后历经三次调规。

2020年7月第一次调规：

此次调规最大的变化两个：一是将湖心岛抹去。二是在九龙湖，规划出现一条横跨九龙大道，打通九龙湖与凤凰山公园的CBD中轴廊道。

这一版也堪称九龙湖规划史上，最恢弘壮观亮瞎眼的设计方案：规划打造规模庞大的地标簇群，当中规划多栋超300米高的地标，最高一度画到了600米。

但很快，随着2021年10月住建部“限高令”的出台，九龙湖畔的天际线整体砍至250米以内，仅已批在建的知识塔成为唯一的幸运儿。

2023年2月，九龙湖迎来第二次调规：

这次调规，主要是因应住建部“限高令”的要求，除知识塔外，其他规划中的地标项目，悉数下调。

降高，是此次调规最大的变化；另一个变化的保留了湖心岛。

此次调规，整体布局基本无变化，比如上一版规划的中轴线，仍保留不变。

2024年3月，九龙湖迎来第三次调规。此次调规，其实早在去年初即已开展专家“会诊”。

这次调规，除了前面提到的公服配套、居住用地、商业服务用地规模调整。

最大的变化在于：CBD中轴线发生了调整，同时对九龙湖片区整体天际线进行了调整，形成3个梯度——

1、建筑最高处集中于九龙湖北岸地标组团以及知识城站TOD组团。以302米高知识塔为顶点，两侧以200-220米高的智荟塔和文化塔相称；TOD组团提高地块效率，高度为220-250米。

2、建筑次高位于中新合作示范区门户组团以及沿九龙大道的产业界面。九龙湖东侧滨湖高层腾挪后，打开九龙大道东侧产业组团视线，形成二线界面。

3、商住组团高度控制在60-80米、80-100米高度范围内；滨水文化商业裙边建筑高度控制在24-40米。

02

中轴线消失疑云

我们留意到，对于此次涉及的CBD轴线调整，不少知识城街坊比较有意见，认为整体高度下降叠加中轴线取消，九龙湖CBD失去了灵魂。

不过，我在认真看了最新设计方案后，感觉尚好。

其实，中轴线并没有取消，只是调整了位置，并对地标高度进行了重组。

新版方案将轴线调整至知识城站枢纽，地标组团沿九龙大道两侧布局。

这一调整的优势在于：地标组团分布主干道两侧，用地更为规整，有利于后续具体地标项目设计；同时在视觉审美上，更易于被行走在主干道上的人们所捕获。

可以想象一下，当你开车经过九龙大道（现改为知识大道），或漫步在绿道上，前方道路两侧的地标组团，齐刷刷扑入你的视线。处于人的动线范围内的建筑，相比需要扭头转角观看的建筑，是不是更震撼，更自然一些？

当然，上一版方案也有优点：九龙湖通过轴线廊道直通凤凰山，整个空间尺度很大，很适合航拍。特别是机位从九龙湖往北拍，容易出效果不错的城市景观大片。

但这种大尺度空间，需要多栋超高地标才能hold住。而今“限高令”下，超高地标难继，只能基于现有政策、财政条件务实性地做出调整。

另外最新方案中，九龙大道东侧的商业地块与居住组团，规划狭长带状公园绿地间隔，避免了上一版方案中超高地标组团与住宅距离过近所产生的逼压感，利于产城融合，提升了何棠下旧改项目的居住舒适度。

03

还有改善的空间

当然，最新版规划在我看来也还有改善的地方。

一是，知识城国际会议中心北侧宅地，从九龙湖规划效果图来看，疑似规划为20层左右的小洋楼。

如果是这样，我以为是“暴殄天物”了。

为什么这么说？只因为，九龙湖南向望湖住宅极为稀缺。

九龙湖北岸最大的住宅组团是何棠下旧改，但该项目沿九龙大道一侧均规划为商务办公楼，且建筑高度不低。

这意味着何棠下旧改仅有的个别楼栋，只有极少部分高楼层，透过商务办公楼，只能看到“一线天”湖景，居住舒适度和视野景观将大打折扣。

而且，何棠下旧改临九龙湖的融资商品房住宅地块，仅有一小块。而旧改项目容积率高，无可避免地影响楼距，进而影响项目整体品质。

如果说何棠下旧改要往天上盖，才能勉强越过前面办公楼的缝隙看九龙湖；

而国际会议中心北侧地块却恰恰相反，明明前排规划为低层的独角兽总部孵化器产业园，后排住宅楼如果还搞成“小矮人”，躲在前排产业园后面，而与九龙湖景观无缘，就显得匪夷所思。

因此，确有必要：一方面，尽量控制九龙大道东侧部分集体商业物业的建筑高度，比如60米左右，为后排住宅组团腾出一线湖景。

另一方面，拔高知识城国际会议中心北侧宅地的建筑高度，打造南向望湖高品质住宅。

第二个建议改善的地方在于，黄田河东侧、凤德三路北侧区域，应增加住宅用地。

黄田河接入九龙湖沿线，河涌蜿蜒与大片公园绿地塑造出来的滨河景观，也是人居理想之地。

实际上，国际会议中心北侧宅地、黄田河沿线规划住宅，距离知识城枢纽站均在1公里左右，交通也便利。

规划商务用地，对于交通要求更高；而且知识城站周边规划商地庞大，我以为在未来比较长的时间会有大量剩余。没必要把商务用地铺满到外围。

应该说，从规划来看，知识城住宅用地供应量比较大——占知识城城市建设用地的三分之一，主要由旧改项目转化。

但是，从现有已建成住宅项目和规划来看，知识城核心区拿得出手的项目并不多。尤其是在所谓“双湖”（凤凰湖+九龙湖）片区，望湖的楼盘极少，特别是南向湖景盘，更是凤毛麟角。

凤凰湖湖景盘。王福泰/摄

如果说凤凰湖周边的望湖楼盘，还能数出一只手。那么九龙湖南向湖景盘，按现有规划来看，则几乎是零蛋。

这很不应该，也与九龙湖的规划定位不匹配。

不必说，高大上的九龙湖CBD，塑造知识城核心区的天际线，或许通过靓丽的城市封面能为知识城拉来人气。

但高品质的核心区湖景住宅，叠加高能级的区域CBD规划和轨道枢纽以及完善的配套，更有吸引力。

核心区多一点优质宅地供应，既是土地财政的开源之举，也是未来片区庞大商业用地的人流支撑。可谓一举多得。

从职住平衡、高品质人居角度，多一点思考知识城尤其是尚处于“白纸”状态的九龙湖北岸区域的住宅规划，对于知识城的长远发展，同样很重要。

不要到时九龙湖周边基本填满，回头一看才发觉无靓地可开发，整个知识城核心区“双湖”片区拿不出标杆之作，则未免贻笑大方。

04

九龙湖正成形起势

目前，黄埔区集中加快知识城九龙湖片区的土地供应，提高开发强度，九龙湖进入全面开发阶段。

2024年广州市供地计划显示，知识城九龙湖片区提供了3宗商业用地和1宗住宅用地。

1宗居住用地为九龙湖北侧JLXC-B3-3地块，用地面积1.5万方，计容总建筑面积约8万方，容积率5.0。

3宗新增商业用地为——

其中JLXC-F5-1地块，用地面积21747平方米，计容总建筑面积约15.2万平方米，容积率高达7.0。

JLXC-F1-4地块，占地面积约3万平方米，计容总建筑面积约15万平方米，容积率5.0。

九龙大道以西、知识大道以北地块，占地面积约1.8万方，计容总建面约9.2万方，容积率5.0。

黄埔视野经比对此前规划，这三宗商地对应的项目，应该分别为生物塔、金融塔、文化塔。

2024年3月九龙湖控规调整后

旧版九龙湖规划项目布局

在此之前，九龙湖片区已有6宗商地出让开发，分别为：

JLXC-F1-1地块（知识塔）、JLXC-F1-2-1地块（知识城国际会议中心）、JLXC-F1-3地块（智荟塔/悦榕庄酒店）、JLXC-F1-5地块（中新科技文化艺术中心/城市科技馆）、JLXC-F6-1地块（知识城国际人才服务中心）、JLXC-F7-1地块（知识城国际商业中心）。

还有知识上城、知识城独角兽总部集群等项目在筹建。

目前，经三年建设，知识塔已完成封顶，正进行幕墙安装。知识塔高302米、总建筑面积40万平方米，是目前黄埔区最高地标建筑，跻身目前广州最高建筑排名前15。

知识塔虽先行一步矗立九龙湖畔，但因其体量庞大，周边一片荒地，而显得孤单寂寞，且无参照物而显得“身形”较胖。

红花还得绿叶衬托。随着九龙湖片区的加快开发，特别是其他几个地标项目。

比如在建中的220米高智荟塔，以及本次供地计划中的三个超200米高地标项目的加快落地，九龙湖总部经济区即将成形起势。