楼盘引进名校话题多，近期我们陆续写了几篇——
*黄埔王牌学位房，也崩了
*名校通货膨胀，炒房时代结束
*初中招生不讲武德，躺平还是加入？
意犹未尽，今天再扯一扯。这次要说的是：引进名校后，楼盘的溢价问题。
01
教育配套，尤其是好的“书包”，一直是绝大多数楼盘的一个重要价值支撑点。
这也是越秀区很多学位壳之所以比较坚挺的根本原因。
在今天，不管自家孩子是牛娃还是普娃，乃至学渣，追求好的书包，仍是多数家长的集体选择。
毕竟我们的文化里头，大家的心境是共通的：“家长尽力为孩子创造好的学习环境，只要努力过了便问心无愧”。
而高企的房价，尤其是大城市的房产，被赋予了更多的金融属性后，教育被裹挟进房地产，成为集体房价保卫战的一大利器，一度成为许多人的执念。
学位房=房价保障。几乎成为一种很难撼动的市场共识。
不过，现在回过头来看，这种观念、共识，似乎更多是在市场上行期的故事。
楼市上行期，一片繁荣，人心浮躁，不管是凑六个钱包的刚需，还是轻松扫货的豪客，大家无不满怀憧憬，希望从蹿升的房价里实现更多的财富或自由。
这时候，但凡有利于房价上涨的概念、利好，都足以成为集体行动的逻辑。
比如那些一度让人莫名其妙却又在制造对立的观点，所谓“生源纯粹”、“业主圈层”等等，都足以令人兴奋。
至于观点是否经得起推敲，是不是容易证伪，谁又去关心呢。
只要有利于炒作，大家都这么觉得，便是市场的共识。哪怕虚假的共识，也是市场合理的存在。
到了市场深度调整的今天，故事讲完，潮水褪去，在房价从外围到市中心，无一例外跌跌不休的趋势下，很多人一度迷恋，包括不少地产大V一度信誓旦旦兜售的一些观点，被现实击得粉碎。
比如我们发现，所谓“小区生源纯粹”又有二中名校加持的实地常春藤、万科幸福誉，也无可避免地狂跌不止。
更关键的是，这俩竟然跟周边没有名校也不直升的小区，跌幅并无二致。
类似的例子，还有黄埔王牌初中黄广附东校区的金色悦府，二手价格、成交量跟同地段、中小学统筹周边普校的君和名城，不相上下。
名校资源、生源纯粹.....这些曾让人奉之圭臬的“护城河”，怎么就失灵了呢？
02
除此，在集团化办学狂飙突进，名校遍地开花的今天，所谓名校学位房的市场认知，也将面临一次深度调整。
比如，名校集团化办学让更多的普通家庭、普通孩子，也能就近享受优质教育资源。
接下来，集团化办学向高中阶段延伸，并增加高中数量，大幅提升高中入学比例，这对于中上水平的孩子也是福音。
我们知道，在小升初择优成为公开秘密的游戏规则下，中上生源显然是被极少数头部名校抛弃的大多数。但恰恰又是第二、第三梯队名校的宝贝，因为这类生源后劲足，潜力大，有助于提升学校的加工转化能力。
如果一个地区二三梯队名校数量不多，大家分到的中上生源多，形成集聚之势，“含优率”大幅提升，也是容易出成绩的。
但当名校遍地开花，也就稀释了中等及中上生源在二三梯队学校之间的分布。这也注定了学校之间的差距不会拉得很大。
二三梯队学校实力趋于平衡，没有特别优秀者，大家水平相当，轮流坐庄。
从投资炒房的角度，名校通货膨胀的结果，一定程度上意味着学位房贬值。
但回归教育的本质，名校普及，也就相当于做大了优质教育的“蛋糕”，有利于优质教育均衡。
这就好像汽车未普及之前，对于普通家庭而言，汽车无疑是一件奢侈品。而在今天，汽车进入寻常百姓家，产品品牌极大丰富，价格丰俭由人，汽车作为最本质的交通代步工具，显然是集体大众的巨大红利。
至于有钱人追求品牌和舒适体验感，追求身份的象征，就如同极少数头部生源，永远是头部学校青睐的对象，跟名校/汽车普及并无关系。
03
名校普及，叠加楼市下行期普通学位房“抗跌”想象的破灭，其实对于普通家庭也是好事：
摆脱畸形房价捆绑学位的藩篱，更加理性地回归到教育，以平常心，根据自身需求，可以实现就近买大房、买好房。
同样的预算，就近、买好的、大房子——这三点，其实是我们买房的终极目标。但很多人执迷于一些虚假的炒房观念，无一做到。
实际上，当同地段的竞品盘都有了实力相当的名校，且办学规模学位供给充足，也就相当于每个楼盘的学位溢价率趋近于0。
如果开发商前脚搞定名校，后脚就忙着涨价。这种因“书包”而涨价的楼盘，显然是性价比很低的。如果你脑袋发热冲进去，大概率是阶段性站岗的。
事实上，今天一些凭学校而逆市涨价的楼盘，比如富颐华庭，市场并不太买账，销售数据非常难看。
这个时候，楼盘之间的竞争，更多的是比拼地段、产品设计、产品交标和价格。
显然，产品和价格，开发商可自由掌控。但最核心的地段因素，以及附着在地段上的公共配套，比如地铁、公园、馆场，是开发商很难掌控的，只能去适应它。
也就是说，名校扩张时代，学位溢价归零，无论买房还是房企竞争，最终还是回归到最核心的地段和产品力打造上来。
不忘初心，方得始终。这8个烂大街的字，当我们认真审视时，却也朴实无华。
