大消息！燕子矶新盘江悦堂放风要卖5.5万/㎡。按照最小215㎡的起步面积，总价门槛就要1182.5万。

这直接给2024年的南京房价保卫战打开思路：一批洋房、小高即将上市，能不能救房价？

最近，燕子矶纯新盘高科江悦堂曝出消息：项目放风价5.5万/㎡，今年上市。

这块地有一个很明显的区位优势：靠江。距离长江的直线距离只有200多米。

江悦堂规划住宅和商业两部分，容积率仅为1.06，共22幢4-5层低密科技住宅。

据透露，项目预计打造户型建面215、255、260、320㎡以及底跃，项目共有235户。

2022年7月12日，燕子矶G34地块，被高科拍得，成交总价16亿元，楼面地价17349元/㎡。

此前，网上也曝光了一批效果图。整体打造新中式风格，有种宁静致远的禅意韵味。平缓的屋檐、新中式的风格，都跟紫微堂很像。

项目整体有种滨水院落的感觉，淡雅轻盈。

这里我们放张紫微堂的实景图给大家参考对比。

不过，比起仙林的紫微堂，江悦堂又多了一些中式细节雕琢，比如复古回形花格的元素不仅在阳台围栏得以沿用，在外立面也有一些使用。

外立面的材质不出意外还是干挂石材。

目前，燕子矶主力在售楼盘有5家，基本都是高层住宅，整体折后均价在3.2-3.5万/㎡之间。

在燕子矶遍地高层3万+的市场里，4-5F的江悦堂想卖5.5万/㎡，还真不是开玩笑。

1、洋房比高层价值更高，有明显价差。

以前市场好的时候，房价基数大，洋房和高层的差价能达到30%左右。今年，市场开始走下坡，洋房和高层的差价，还是能达到这么多。

板桥的和昌湾景，2023年底，洋房成交价大概2.4-2.55万/㎡，高层的中间楼层大概在1.75-1.9万/㎡之间。相比之下，价格差距约6500元/㎡，洋房高出高层34-%-37%。

同在燕子矶的仁恒公园世纪，2023年10月的成交价约4.2万/㎡，同期的中海燕矶听潮高层住宅成交价普遍在3.2万/㎡左右。二者的价差能达到约1万/㎡，也就是说，11F的低密住宅高出了高层近30%。不过这个并非同项目，其中仁恒的品牌溢价以及买入价格高都是影响因素。

就以上案例来说，洋房比高层最大能达到近40%的价差。不过以上所举案例中的洋房，还不是4-5F的洋房，按照燕子矶3.2-3.5万/㎡的新房价格来计算，江悦堂约5.5万/㎡的放风价，大概高出周围一众高层43%-56%。单从产品端来说，这个价格有合理性，毕竟密度摆在这。

2、高科的品牌加持能够赋予一定溢价

就像仁恒的各个项目的价格，都比周围要高一头，高科也是这样的存在。

比如高科紫微堂和隔壁的和山同年拿地，但取证晚了2年，价格高出近1万/㎡；刚首开的紫星堂，拿地1年半才上市，销许均价5.3万/㎡。

当然，话说回来，现在最大的问题是，很多人对于燕子矶5.5万/㎡的市场，信心不大。

但对于一些预算千万，想买长江边，又想买叠墅或纯洋房的人来说，燕子矶的高科其实是个不错的选择。毕竟，随着各个板块的成熟，以及房子金融属性的削弱，大家对于板块的要求没有以前那么高了。

以前大家总会觉得买XX板块就是稳赚，买XX板块就是大冤种。但现在思路完全变了，只要产品够稀缺够优质，一样能高出周围一大截，产品部分对于房价的影响正在逐渐扩大，板块对于房价的拉动正在逐渐变小。以前买板块就基本等同买稀缺，因为一个板块里的新房来来去去就那几家，屈指可数，房子嘛，大家都差不多。但现在情况是，想买板块，一个板块里有近10家甚至更多选择可以选，但如果想买叠墅、纯洋房，不好意思，全南京就那么几家。根本上，是产品的稀缺度在放大。

有了品牌加持，有了低密产品入市，这直接带动板块房价向上拉伸。2024年，南京也会有一批洋房、小高层上市，直接给板块带来提价新思路！

这些楼盘之中，有盘已经有放风价出来了。比如江核的仁恒江和花园放风价超4.5万/㎡。只是，仁恒城市星皓前期曾放风价3.7万/㎡，最终折后均价只有2.9万/㎡，撇去营销手段不说，这个价格，也是市场压力比较大的无奈之举。所以，理想是一方面，现实又是另一方面。

无可置疑，低密度住宅能够直接拉动房价天花板，并且与之前的高层拉开差距。比如原来高层是3万/㎡，但现在如果冒出一个洋房、叠墅，可能就要卖4、5万/㎡了。

但区域房间上限可以靠低密楼盘拉伸，最重要的房价下限却很难去维持。而能够让房价下限也稳住的，只有整体行情。

年初，一波宽松的货币政策甩出，希望接下来一波大放水可以让下限盘们也稳住吧。

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