取消限购一周后，广州市场如何？（来源：《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》）

有盘发起了人气喜报，有盘说自己“一串8”，甚至，还有盘拉来了一车深圳人，连夜组织起了看房团。

蹦跶得最欢乐的，当属番禺、黄埔的各个楼盘，轮流在话题榜抢头花，你方唱罢我登台，直叫人看得眼花。

不过，在房产君看来，作为最靠近广州核心区的两个不限购区，番禺、黄埔接收到新政利好不假。

但，这两个区域加起来，足足超过1014平方公里，在售盘更是接近100个，要想雨露均沾，是不可能的。

穗房预(网)学第20230309号

那么，这次新政，到底哪些板块，能真正吃到利好？感兴趣的朋友，不妨扫码进群，我们一起聊聊。

其实，对比一下今年番禺、黄埔各个板块的成交情况，大家就能轻松找到答案。

本次松限，真正能长期利好的，只有三个：科学城区府，老黄埔，番禺汉溪大道板块。

其一，根据中指院显示，今年广州成交套数、成交金额前三的板块，正是：汉溪大道板块、科学城板块、老黄埔板块。

而4-5.8万/㎡的均价，也证明了大家对这三个板块价值的认可。

其二，摊开地图，大家也能发现，这三个板块，就地处主城区范围内，有着实打实的价值。

不过，由于今年的科学城、老黄埔，可售货量不多，热度偏低。

供应不断的汉溪大道板块，或将成为接下来的焦点。

为什么是汉溪大道？

产业、商业、交通、兑现力PK

这可不是基于供应的简单判断，而是通过对产业、商业、交通、兑现力等多维度分析后，下的结论。

先来看产业，科学城、老黄城、汉溪大道，均各有千秋，是长期利好的根基。

老黄埔，倚仗广州人工智能与数据经济试验区、第二CBD的光环，前景可期。

科学城区府，有着广州高新区的加持，产业底蕴深厚。

而汉溪大道则坐拥南站-长隆-万博商务区。

不仅吸引了中建四局、三雄极光照明、李锦记、佳宁娜集团、深圳时代、御瀚科技、保亨航空等实力企业的进驻。

更作为全省首个基金小镇，吸引了全球估值TOP4的独角兽希音，海外版拼多多Temu，以及携程、YY等多家知名企业的入驻。

不过，在居住舒适度上，汉溪大道板块，无论是商业、交通、兑现力，都更胜一筹。

第一，在商业方面，汉溪大道板块，毫无疑问一骑绝尘。

科学城，目前仅有1个区域级特色商圈，无论是规模、量级，都拎不上台面。

老黄埔，现阶段主要依靠天河的美林天地，和黄埔的鱼珠港撑门面，体量太小。

虽然坐拥黄埔湾-世界级地标商圈的光环，但尚在培育中，需要和金融城商圈报团取暖。

对比之下，汉溪大道沿线的商业孕育十余年之久，早已成团出道，斩获了无数焦点。

从西至东，10公里的范围内，聚集了南站、长隆、万博、足球公园几大商圈，有沉淀，更有增量。

南站，枢纽型国际商圈，坐拥喜街Hey Block街区、花城汇·南站、新鸿基广州南站icc，人气不缺。

长隆-万博商圈，则在今年年初成功入选广州仅有两个「做强做优」世界级地标商圈，与广州万亿天河路-珠江新城商圈平起平坐。

如此高的待遇等级，全广州只有这里能做到。

这里，不仅有全球最佳主题乐园三甲的长隆，更有足足14座商业体的万博商圈，去年单周客流量最高达208万人次。

别忘了，未来还有全国第一、亚洲第二大的广州足球公园，最高可容纳7.3万人。

广州不仅把自己的王牌商业都放在了这里，也把进击世界商圈的野心，藏在这里。

如果说，商业是汉溪大道板块的招牌，那么，交通则是其腾飞的翅膀。

通过对比，我们可以发现，即便算上在建中的地铁，目前科学城、老黄埔都只有3条地铁。

科学城，是6号线、7号线（在建中）、21号线，优势在于和天河东的便利性。

老黄埔，则是5号线、7号线（在建中）、13号线，吸引人之处，在于一轨直达珠江新城。

在通达性上，除了连接佛山的7号线，这两个板块，只能连接市区。

但对比之下，汉溪大道板块显然棋高一着，竟然一口气涵盖了5条地铁。每一条，都是王炸级别的存在。

一轨直达珠江新城的便利，它不仅有，而且一口气甩出一组王炸。

不仅有全国最忙的地铁3号线，可直达广州塔、珠江新城等，还有全国最快的高速地铁18号线，3站便可直达珠江新城。

通达湾区城市的便利，它也有，而且一次性直接牵手5大城市，链接全国。

除了连接佛山的7号线，还有18号线、22号线，还连接了中山、珠海、东莞、深圳、澳门等市；2号线可直达广州南站，3号线又能去往白云机场，往来世界。

湾区、甚至全国「十字」路口的称号，当之无愧。

其三，今年以来，相较于科学城、老黄埔的沉寂，汉溪大道沿线动作频频，政策利好，兑现不断。

先是广州第二座K11——K11 select、万象商业陆续宣布落地万博。

继而，长隆-万博CBD，官宣扩容至约7.2平方公里。

还有南大干线开通，UCLA国际医院开业，英国百年名校——博萃德国际学校开学，全国第一、亚洲第二大的广州足球公园，全面复工，振奋人心。

几乎每个月，都有接连不断的利好砸下。

2023年的广州，还真没有几个地方能有如此魄力。

所以，过去一周，我们在汉溪大道沿线，看到几个现象。

其一，到访和认购猛增，广州今年最热的板块，已毫无悬念。

房产君统计了9月10日，和9月24日的番禺热门30+盘的到访、认购对比。

发现最近十来天，汉溪大道板块，无论是到访，还是认购，都明显领跑整个番禺区。

在番禺成交仅上涨1.26倍的背景下，汉溪大道热门7盘热度翻番，直接翻涨了2.35倍，热度一目了然。

无独有偶，本年度广州最大的开盘盛宴，也诞生在汉溪大道沿线。

就在昨天晚上，华润万博项目正式开盘，吸引了2000人的到场，认购额约40亿，如此盛况广州已经至少3年没有看到了。

而这样的话题流量王，今年的广州仅此一处，老黄埔没有，科学城更没有。

其二，买家的地域性更广，外地客户占比增加。

像刚刚开盘的万博华润项目，吸引的并不仅仅是广州本地，深圳客户，甚至华南客户。

其三，多套买家增多。

上周，在万博新世界项目，就有一户买了3套；而万博华润项目，同样有团队客户一次性付款，买走4套。

毫无疑问，汉溪大道板块，成为广州本轮新政最大的利好区域，已经是既定的事实。

如果说，十几年前，华南板块，是因为大盘时代，而引发全国关注，催生了“中国楼市看广州，广州楼市看华南”的神话。

那么，现在，汉溪大道板块能赢得全国目光，则在于它用一条汉溪大道，将南站-长隆-万博成功打通，串联在了一起。

毕竟，早在2023年计划草案中，番禺区就提出“要加速推动长隆万博和广州南站地区融合发展”。

大家知道，作为亚洲流量第一的枢纽，广州南站每年承接了上亿人次的客流。

如此庞大的人流，一旦出来，势必会沿着汉溪大道往东走——大型商业、娱乐最密集的地方，对人群有着天然的吸引力。

而长隆、万博，又有着足足14座商业体、4大乐园，其商业辐射也将被南站庞大的客流吸引，沿着汉溪大道往西走。

毕竟，交通最便利，人流量最多的地方，也是诞生现象级商业的最佳土壤。

可以说，在汉溪大道的牵引下，南站与长隆-万博，就像两块有着超强吸力的磁铁，把整个板块的人口、产业、商业、资金强势凝聚在一起。

为此，今年以来，我们也能看到，串联了南站-长隆-万博的汉溪大道，价值愈发赢得购房者的认可。

而如今，随着番禺放松限购，汉溪大道更是开始走向全国的舞台，成为了中国四大一线城市中，置业门槛最友好的那个。

毕竟，南站、长隆、足球场、CBD、顶级医院和私立名校，这些资源都是可遇而不可求，关键是现在还不限购。

汉溪大道沿线选筹，三大要诀

当然，越是火爆的板块，选筹越考验眼光。

房产君认为，在当下的楼市，选筹关键要诀有三：

第一，买性价比更高的楼盘。

万博、汉溪长隆虽热，但目前周边配套基本已经兑现，房价也已经达到兑现期，已然算不得性价比优选。

对比之下，找准处于兑现风口期的项目，更低的价格，享受到同样的配套，有更丰富的想象空间，才是明智之举。

第二，买地铁盘，买配套齐全的楼盘，这是居住的基础，也能降低未来二手交易难度。

第三，买更低密、更舒适的楼盘和户型，这将直接影响你未来的生活品质。

根据这几条购房法则，再展开汉溪大道沿线的楼盘，你就能找到答案：

由越秀地产开发、持续兑现的品质地铁盘——越秀·星寰TOD。

就在新政公布之后，项目到访量、成交量双双上涨，现场人气不菲，热度再次佐证其价值。

越秀·星寰TOD，新政后人气

总价360万起，买地铁品质三房

首先，从性价比上来看，星寰TOD，是汉溪大道板块，当之无愧的优选。

毕竟，目前，不管是长隆板块，还是万博板块，一手基本坐6奔8，即便是10多年楼龄的二手，也要4万/㎡起步；南站周边，一手同样去到5字头。

对比之下，作为汉溪大道板块目前少有的4字头项目，越秀·星寰TOD成功脱颖而出。

尤其是昨天，万博华润项目的开盘，更使其成为了汉溪大道板块的宝藏项目。仅相差2站地铁，就能省下2万/㎡的价差。

当然，星寰TOD的性价比，不仅局限在于汉溪大道板块，即便放眼广州黄埔、番禺，其依旧具有极高的诱惑力。

同样总价360万，在广州核心区，你几乎找不到同品质的地铁三房。

在黄埔，虽然能买到地铁三房，但需要在面积、居住舒适度上，做让步。

但在星寰TOD，你不仅能享受南站、足球公园、长隆、万博的丰盛配套，还能拿下一套高品质地铁三房。

璀璨亮灯，商业街焕新，医院、学校兑现

当然，从配套上来看，星寰TOD，也有着极高的兑现力。

就在上周六（9月23日），星寰TOD璀璨亮灯，让汉溪大道之上，又多了一盏星光，成功吸引了不少买家的关注度。

要知道，新盘亮灯，往往意味着项目已经接近收尾阶段，在进行工程的最后收尾调试。

而房产君走访现场，也看到借鉴了蒙德里安创作理念的园林，极具美感，色彩斑斓，线条感、层次感十足。

同时，项目外立面、小区入口处基本完工，精致感与颗粒感拉满。

越秀·星寰TOD实拍图

就连商业街也已经整饬一新，颜值品质大幅度提升，预计将在国庆期间，启动诚意登记。

与此同时，在项目步行范围内，业主也能享受极其丰盛的配套，直线1.5公里范围内涵盖顶级医院、私立名校、足球场。

英国百年名校博耐顿合作，斥资12亿建成的博萃德国际学校，目前已经开学。

全球顶尖医学院UCLA Health在中国的首家附属医院——UCLA国际医院，也已经开业。

广州足球公园，剑指世界一流足球公园与体育文化新地标，也已经全面复工，最新方案刚刚曝光，预计2025年10月竣工。

周边还将开发总部办公、商业、居住、文旅、教育用地，与广州南站TOD的总部商业群紧密相连。

广州足球场效果图

这意味着，待星寰交付后，汉溪大道沿线的人气更旺，补足最后1公里的人气，想象空间也会随之填补。

央景楼尊火爆劲销，改善客户优选

更重要的是，星寰TOD3.0的低密容积率，在整个汉溪大道板块，也极为突出。

项目刚刚加推的6栋楼尊，位居全盘中轴，约110米视距，享受南北双园景，360°都是屏风般的绿意。

其在售的建面约113㎡、130㎡4空间单位，都是南北对流的单边位大四房，是改善客户的品质之选。

而项目在售的12栋，更是仅有17层的小高层。

要知道，现在广州楼市大部分产品都是超高层设计，房产君，每次去看房看到四五十层的超高层，都不禁瑟瑟发抖，等电梯等到发慌。

但在星寰TOD，完全不会有这种烦恼，2梯4户，单梯只需服务32户业主。

对于追求生活品质的买家来说，这是生活的另一重境界。

至于户型，目前星寰TOD在售建面约89-130㎡2+1至3+1房，使用率高达93%以上。

6栋楼尊，主打建面约130㎡3+1房，空间尺度媲美和樾府豪宅。

12栋的建面约89-113㎡小高层，涵盖灵活运用飘窗、阳台、公区，空间感大大提升。

无论你是纯改善客户，还是刚改客户，都能在星寰TOD，找到适合的选择。

如何，这样的低密品质项目，是否有一丢丢直击内心？

最后，房产君还提醒一句，以史为鉴，此时此刻的广州，和2014年有着异曲同工之妙。

2014年末，楼市的天量库存开始倒逼政策做出改变，救楼市，也是那时的头等大事。

首付最低二成、存量房贷打折等重磅大招，一个个甩出来；各大城市像多米诺骨牌一样，开始争先恐后取消限购。

广州也是在这一阶段，进入了大行情。

那么，本轮新政，作为风口的汉溪大道板块，会迎来什么变化不言而喻。

如果你也想抢占先机，抓住大行情，趁着国庆将至，现场会有更多的优惠活动，不妨来星寰TOD走走，一起感受一下汉溪大道沿线的风采。