政务东板块是目前楼市中最热门的区域之一，新房和二手房都很受到买房人关注，之前也和大家一起踩盘过建发雍龙府、中海央墅、滨湖龙川里、信达天御和高铁都市花园等小区，今天我们再一起来看一个低密社区：天下锦城。

天下锦城共有4期，皖投开发，容积率只有1.2，由4F、8F、11F、15F电梯洋房和小高层组成，加上配套商业，打造了一个35万方英伦风格的大城，这次踩盘的其中的三期：天下锦城巴斯镇！

巴斯镇的位置是在祁门路与关麓路交口，从下图可以看到，这里也是地铁4号线南屏路站所在地，还有规划的地铁9号线，属于真正的地铁口楼盘。

另外，除祁门路外，周边还有南二环、金寨路、龙川里和宿松路等多条主干道环绕，距离绕城高速入口也不远，交通路网完善、辐射面广，出行便利，下面我们到小区里面看看。

班长是从小区在关麓路上的东门进入，早期的大门大多比较简单，主要是由车辆+行人的道闸和门禁，以及三个亭子组成，不过南侧还有一处叠层水景和LOGO景墙，看起来颇为大气，遗憾的是并没有开启。

进入小区以后，可以看到外围是有行车道和停车位的，其中往北的道路被石墩封闭，往南到地下车库这一段的道路可以通行，车位也是启用的，再望前去则一样是用石墩封闭，以达到人车分流的目的。

再往前走，就是一处对称式雕塑水景，没有开启也在预料之中，大多数小区的水景都是只有在节假日或者固定的时间段才启用。

查了一下巴斯镇的备案信息，小区一共只有13栋，其中以11层洋房为主，大部分11层顶楼均是复式，还有1栋8层洋房和3栋15层小高。

加上容积率也比较低，所以小区的楼间距较大，绿化覆盖率也比较高，英伦风格的砖红色外立面和棱角分明的人字形坡顶也都很有记忆点。

在小区内转了一圈，绿化还是非常丰富的，一个个景观组团分布其间，也打造了多个围合半私密景观空间，走在其中，满眼皆绿，自然舒适。

我们再到楼栋看一下，厚实的石材让入口看起来很稳重，不过门禁基本都是开启状态，大堂做了挑高设计，地面、墙面均贴砖，也不显老旧，并没有什么可以挑剔的地方。

地下车库班长去了几栋，有的楼栋是电梯到达负一，再步行通过台阶后到达几栋车库，大多楼栋则是电梯直达负一和负二，不过地下空间整体表现一般，早期楼盘对于车库尤其电梯间和入口并不重视。

我们再来看看外部配套，项目配建了北京幸福天使幼儿园及锦城小学（青年路小学教育集团），中学是四十八中教育集团西递中学，其中小学就在巴斯镇西侧一路之隔，中学也仅有300米，上下学非常方便。

商业方面，天下锦城配套的锦城邻里中心就在巴斯镇西北角，另外西门南侧，以及周边信达天御、广福花园等小区也有相当体量的商业街。

附近还有信达乐活街、绿地大融城和中海环宇天地的商业，商业配套还是非常丰富和便捷的，大型商业可以往西到政务区的万象城、银泰和万达等，距离也不远。

周边环境上，周边以住宅、学校和商业为主，自然资源主要是往南过来广福花园的十五里河景观带，经过升级改造，一个景色优美的公园已经对外呈现，再往南的包河全民健身中心也在建设当中。

在二手房价格上，天下锦城巴斯镇最近成交的小高层和洋房均有，其中小高层均价在2.4万左右，洋房的价格在2.7万左右，早期户型设计偏刚需，还有不少两室的户型。

如果以现在的市场，这个位置必然定位于纯改善，均是大户型产品了，另外天下锦城还是市政冷暖双供，而物业公司后期更换为了龙湖物业。

整体上看，天下锦城巴斯镇的地理位置佳，路网发达、辐射面广，配套丰富、成熟，小区容积率低、居住密度也低，不过在物业服务上还有一定上升的空间，学区也相对普通，但整体上还是比较宜居的。

大家觉得天下锦城巴斯镇怎么样？