新盘云集的老黄埔核心区鱼珠片区，又迎来一个劲敌！

紧邻地铁5号线大沙地铁和商圈的港湾一二村旧城改造项目，加快了入市步伐。

近日，港湾一二村旧城改造项目实施方案正式获批，成为继鱼珠旧城之后，黄埔区第二个获批的旧城改造项目。

该项目已列入《广州市2023年城市更新项目年度计划（第一批）》。户籍登记数2179户，户籍总人口5186人。

港湾一二村用地面积13.14公顷，总建筑面积约34.36万平方米。

其中，复建安置区建筑面积约19.05万平方米，包括住宅15.94万平方米、公配设施1.75万平方米、商业1.36万平方米。

融资区建筑面积15.31万平方米，包括住宅13.47万平方米，公配设施1.48万平方米，商业0.36万平方米。

意味着港湾一二村城改项目将释放约1300套货源。如户型偏刚改，货量或更少。

这点货量，只要定价不离谱，是不愁卖的。项目的改造成本，是一个参考指标。

《实施方案》显示，根据项目融资楼面地价评估结果，覆盖改造成本的融资住宅，考虑旧村改造因素的楼面地价为15852元/平方米，不考虑旧村改造因素的楼面地价为18811元/平方米。

楼面地价仅1.6万-1.9万/平，即便把引进学校品牌费算进去，产品交标按豪宅打造，随便卖个四五万一平，都是赚得手软的。

何况，项目规划配建一所30班小学（即港湾小学）和一所15班幼儿园。办学规模不大，仅一所小学，哪怕引进一线品牌，比如东风东之类的，也就七八千个W。一个小目标顶破天了。

核心地段+地铁+商圈，是港湾一二村城改项目的优势。但也并非没有缺点。

港湾一二村处于中山大道、大沙东路、港湾路的三角地块，纵深度不够，住宅楼栋主要沿路边排布，无更多空间做园林绿化。而临主干道的楼栋，避免不了噪音干扰。

另外，地块周边一堆老旧小区与城中村，且在未来相当长时间，拆迁改造的机会渺茫，新旧小区交织的城市界面将长期并存。

除了地段与交通、购物的优势，项目配套也一般。比如只配建一所30班小学，无配建初中，将统筹周边学校。

在九年一贯制学校成为旧改大盘标配的背景下，只有小学的楼盘，显然是减分项。

还要看到，尽管港湾一二村城改货量少，但周边大盘云集，未来三五年（2026-2028）内，货源井喷。

在这个时间段，港湾一二村的对手，高达11个：中鼎珺合府、保利中央公馆、富颐华庭、双沙旧改（一城江山海）、珠江村旧改（含旧城）、华润新溪、鱼珠旧城、文冲东旧改、裕丰围旧改，以及麻雀盘英广臻尚。

还有一个保利文船改造项目，未来五年左右，如顺利应该也能入市。

11个项目，同期释放的货量，少说也有四五千套。

或者再打个折，就算3000套吧。这是什么概念？

即便在2020-2021年楼市火热期，鱼珠片区所谓“三剑客”也卖不了3000套。

更别提楼市下行期了。比如去年城市之光A区尾货不到200套，卖了一年至今仍未清盘。

所以，对于并非多边形战士的小盘而言，哪怕货量再少，对手多了，也是压力山大的。