高新区,桥头堡,刚交房单价卖到一万,泡沫破了吗?

张宝评房产 2024-08-01 09:48:38

福州主城区为六区,分别是鼓楼,台江,仓山,晋安,马尾,长乐,但是很多媒体对福州楼市做数据统计时偏向于五城区,而闽侯楼市对于福州主城的存在感比长乐更强。

因为长乐区本身有完善的配套,可以游离于福州主城之外,而闽侯楼市一直以福州刚需外溢的形式存在,所以讨论度会更高一点。

福州楼市上一轮的火热周期源于2016年,当时闽侯高新区楼盘的置业顾问总喜欢称自己为福州第六区。

虽然在2017年的时候,长乐成了福州第六区,但是闽侯高新区,尤其是桥头堡板块仍然以离主城区近的优势受到比较高的关注。

前言

图片来源于幸福里

国贸学“原”的“原”字因为系统辨别原因,有部分被改成“院”字。

今天和中介朋友聊天时,讨论到国贸学原二期的一套房源,挂牌单价仅仅是一万出头,而在三年前的国贸学原二期,也是高新区的红盘。

在2021年9月的时候,学原二期总成交金额约为8.42亿元,总成交面积约4.49万平米,成交套数为499套,成交均价为18780每平米。

凭借这些数据,学原二期霸屏了五城区+闽侯的所有楼盘,当时排在第二名的是建发养云二期,其整个月的成交金额仅仅为3.76亿,尽管均价达到39065每平米。

现在这个楼盘刚交付不久,怎么突然出现了骨折式降价的楼盘呢?

要知道,在闽侯楼市中,高新区是比较抗跌的板块了,闽侯其他边缘板块,新房甚至低到四折多,而高新区临近桥头堡的片区因为与主城区只有一江之隔,跌幅相对会小一点。

当初高价买入这个楼盘的业主会不会破防了?

对于这种房源,我们必须理性看待,做多维度的分析,如果要在评论区留言,希望能完整看完后再发表观点。

PART 1

图片为实地拍摄

其实,闽侯楼市从去年第三季度末,就开始大幅度降价了,当时广为人知的是金地自在城,保利阅江台和国贸学院系。

因为从那个时候起,利好主城区的正常不断,而闽侯楼盘原有的不限购优势荡然无存,都做了比较大幅度的调整。

在这三个楼盘中,金地自在城下降空间最大,对比颠覆期(大约1.5万单价)接近五折销售,阅江台次之,而国贸学院的降价幅度大约在三四千左右。

其实,降价幅度不同,也是因为和主城区的距离远近有关系,当时闽侯大多数楼盘都做了比较大的调整。

在主城区中的刚需板块,目前尚有比较多的库存,优势殆尽的闽侯,必须接受替补身份。

如果单独讨论闽侯高新区的话,其实还是有比较多的优势,比如周边有产业,城市界面不错,离市中心不远等。

但是在刚经历过中高考的周期,闽侯的劣势就体现得淋漓尽致,考虑过这里的刚需群体,就难免多一分顾虑。

但是客观说,如果没有对户籍有比较高的要求,闽侯的高新区板块只要价格够低的话,还是会有人作为备选方案之一。

PART 2

图片来源于网络

在高新区国贸地块里,一期和二期其实算是同地段了,中间只是隔着一条路,两个小区最近处的直线距离应该在20米以内。

但是严格说二期不是纯商品房,其中11号楼和2号楼为安置房,而1号楼和2号楼为租赁性用房,处于商品房楼栋的南面。

如果认真观察的话,会发现这个房源的特别之处。

从面积上看,这个房源产权面积为61.54平米,实际上高新区在售的商品房中,其两房房源的户型约为68平米。

那么从这个细节就能判断出这个是安置房楼栋,可能分布在2号楼或者11号楼。

学院二期商品房两房和安置房两房有差距吗?严格说差距不会太大,商品房卫生间有窗户,安置房则没有。

当然,在楼栋上也有一定的差距,因为安置房楼栋主要居住群体是本地人,对于外来人够买这里的安置房,还要看自己能不能融入他们的群体。

在闽侯购买安置房,有的房源是要交土地出让金的,但是该安置房是没有这个费用。

友情提醒:如果在闽侯购买安置房,不要只看APP上的价格,要了解综合购房成本。

PART 3

图片为实地拍摄

对比过很多年的数据,会发现在七八月的时候,无论是新房还是二手房成交量都会减少。

原因也很简单,这40度左右的高温,但凡不是特别着急的刚需群体,谁愿意出门看房啊,除非中介能找到一个超级笋盘。

中介只是房产成交的媒介,他们为了促进成交,当然是去协调买卖之间的关系。

在楼市好的时候,中介行业有一句老话:得房源者得天下。

在那种背景下,客源方中介会极力让自己的客户适当加价,然后再找房源方中介商讨价格。

但是如今已经进入了买方市场,中介要想成交,只能砍房东了,所谓的维护房源,就是和房东短暂的嘘寒问暖后,问要不要再调整一下价格。

现在所谓的调价,就不是以前那种小刀了,基本都是拿着屠龙刀来砍,房东愿意大幅度降价的话,中介才会用力推广房源。

这种降价,不单单是为了给房东卖房,面对低价房源,也能帮助中介做到“以房找客”。

遇到当下在闽侯卖房的房东,此时不砍,更待何时?

编后语

图片为实地拍摄

高新区板块到底有没有价值,只有实地了解过的人,才会有真实的答案。

对于这个板块产生质疑的人,建议可以在晚上围绕桥头堡片区走走。

低价房源的出现,只能说现在的闽侯,尤其是高新区早些年的泡沫成分确实有点大。

在巅峰期的时候,这边的二手次新房成交价甚至达到了2.5万,一度被网友调侃。

网友观点:你说他没钱吧,花2.5万买房,你说他有钱吧,居然买到闽侯。

如今高新区新房价格也在调整,二手房也开始大幅度降价,说明正在逐渐挤掉泡沫。

当然,不能因为一套安置房的价格,来衡量高新区的综合价值。

真实的高新区,尤其在桥头堡片区,有不少产业,也有基本的生活配套,这边已经有大量的居住群体。

无论是新房还是二手房,如果能够调整一下价格,对于刚需外溢群体来说,还是相对宜居的板块。

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张宝评房产

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