文｜邓浩志
央行：将适时调整优化房地产政策关注一下央行本周连续对房地产市场的表态。11月9日，央行发布《中国区域金融运行报告，提到要：适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策。虽然没有用到“松绑”二字，但这个表态非常明显，定调了下一阶段房地产的金融政策——进一步松绑。
目前国内楼市面临着大部分地区住房供大于求，而短周期内又面临市场整体需求不足的情况。所以再沿用收缩性的调控政策明显不再合时宜。针对购房者贷款的进一步松绑，针对房企的融资支持将是未来一段时间的主旋律。
另外央行行长在2023金融街论坛年会上也表示：我国房地产市场正进行重大转型，寻找新的均衡点。下一步，人行将做好金融支持房地产市场平稳发展工作。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。
所谓“三大工程”建设，是管理层今年年中时候提出的：建设保障性住房、城中村改造，和“平急两用”公共基础设施建设。
11月11日，住建部部长倪虹也提出要重点提出要支持“三大工程”的建设。这也就意味着“三大工程”建设将获得政策和融资方面全方位的支持。这对市场而言，将是一个全新的增量，尤其在商品房市场出现明显萎缩的当下，市场更应该关注新的增长点。
从产业的角度看，我也认为中国房地产正面临需求急剧萎缩的“短期困难”，但中期看，如果市场恢复，目前收缩过度的产能又可能在未来出现跟不上需求的情况。而长期看，房地产业过了峰值是不争的事实，未来商品房市场将进入存量博弈时代。而房地产行业的增量，则在于房企如何加入“三大工程”的建设中。
当然，未来有两点还是要非常关注的：
1、钱到不到位？强调再多，如果没钱，也不会有什么进展。比如某些城市说每年搞10几万套保障性租赁住房，实际可能只有个零头。
2、谁来搞？政府的编制总体在压缩，肯定没有这个人手弄。借助社会力量是必然的。如果企业没钱赚，就不会有人愿意参与、如果有钱赚又有人眼红，那就麻烦了。
当下房地产业的困局怎么破？11月初的时候，人民银行“第二支箭”支持民营房企债券融资名单出来了，支持企业包括：新城控股，美的置业，卓越商管，仅有这三家。同时龙湖，金辉，华宇，新希望等民企债券发行也在推进中。
大家听到这个名单什么感觉？是不是多数都不是你们熟悉的头部房企？个别房企连腰部都不算，仅仅是地方性的房企。资本啊，从来都是锦上添花，不会雪中送炭的。爆雷的房企更需要钱，但这个榜单，没有一家是爆雷的房企。不好意思，因为风险太大了，金融机构不敢接这个烫手的山芋，你有问题，只能自个想办法吧。所以目前越缺钱的房企，越难获得支持。而缺钱的房企占大多数，所以这也可以看出，民营房企目前整体生产状况十分堪忧。未来这一堆的雷怎么拆？是个难题。
另一方面，四部委近日着急房企召开融资座谈会，万科、保利、龙湖等都参会了。虽然我们没去现场开会，但看看与会名单就知道聊了什么。参会的都是比较稳健的房企，并不是一众已经爆雷房企。所以这个一定不是“诉苦大会”，不是听你有什么困难，需要管理层给什么支持的，因为困难大家都知道的，就是缺钱和市场不好。
而这次这个会议，很可能是摸一下参与的这批比较稳健的房企，大家兜里面还有没有钱，能否协助政府解决出现房企的问题，比如项目及资产的收并购，比如协助完成保交房等等。所以，房地产当下的困局，可能还要依赖房企和行业自身。
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