文/邓浩志

统计局最近公布了一系列统计数据，其中有大量房地产行业，房地产市场数据，总体感觉，忧多喜少，预计全国房地产市场仍将继续在底部运行。市场复苏和企稳，需要更大力度的支持。同时，也期盼经济的整体复苏，以带动楼市复苏。

其中，1-9月份商品房销售面积同比下降7.5%，环比下降了4.6%。全国房地产销售已经是连续20多个月同比下滑。环比也是4连降。要知道，去年是疫情管控极为严格，部分城市封城，导致个别月份房地产已经陷入停顿。想不到今年管控放开了，楼市居然能比去年更差。

另外，当前房地产景气指数仍在下滑。一是景气指数已经连续下滑了超过6个月，二是景气指数超过20个月在100以下运行，说明楼市极为低迷。三是9月份景气指数为93.44，创了这轮市场下行的新低。

过去较长一段时间，楼市是怎么降温都降不了，调控政策已经到了非理性，疯狂打压的状态。现在是怎么托也托不起来。过去所有城市都出招了，而且出大招了。但除了极个别超大城市外，其他依然低迷。特别是三四线城市，房地产已经不是“L”型走势，而是还在继续下滑，根本不知道底部在哪里。

中国房地产市场，房地产行业需要反思的问题太多了。其中一条就是之前过度迷信调控政策的效果，总是认为政策无所不能，总是相信政策能立竿见影，总是认为政策一定具有前瞻性。但从最近两年，乃至更长尺度看楼市调控政策。依然是头痛医头脚痛医脚。而且政策经常是无效的，迟滞的，副作用巨大的，不断来回折腾的。 ​​

9月一线城市新房价格环比持平、同比涨幅扩大。二手房环比转涨、同比降幅收窄。从环比看，9月，北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。一线城市二手住宅价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%，其中北京和上海环比上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。

另外，二三线城市商品住宅销售价格环比依然几乎全线下降。

关于9月的数据，我有几点看法：

1、从数据上看，广州是四大一线城市中最弱的一个，房价下跌幅度最大。所以广州在最近松绑了购房政策，也顺理成章了。某种意义上讲，低迷的楼市数据，也给广州松绑限购政策吃了定心丸，不至于新政一日游，一周游。另一方面，广州住宅成交量已经在新政之后有了明显放大，预计9月10月成交量有较大攀升。广州楼市逐渐稳定下来是大概率事件。后续，有可能比其他三个一线城市更为强势。

2、二三线城市楼市依然低迷。上周我在腾讯视频一场全国直播的时候提出：三线城市，未来3—5年都没有任何机会。而3—5年后，要再看看当时的情况。王波老师听完之后礼貌地笑了一下，说：邓老师还是相对乐观，比我乐观。由于当时是全国性的直播，所以我没敢说得太悲观。但实际上，三四线线城市楼市，几乎完全看不到希望。