文｜邓浩志

近日，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公布，备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。也就是说房地产税立法将继续推迟，而房地产税试点征收估计也大概率会一并推迟，一这推，基本又是三五年的事情。

关于房地产税这个话题，我们每年都要讨论个两三回，每次都说即将落地，每次媒体采访我都会问什么时候落地？方案会怎样？产生什么样的影响？等等。而这个话题和这种情况已经延续了超过10年。我特意翻看了一下，我2013年写的一条微博，当时我认为房地产税不太可能征收。还有一条2015年时候的微博，原话写的是：“当下中国经济的重中之重是复苏，房地产已经被寄予厚望，等等”。两条内容，居然放在现在看，依然适用。有兴趣的朋友可以去我微博翻查一下。

过去10年，许多从事经济研究和房地产产业研究的学者和我持同样的基本观点：

1、长期看，房地产税征收有难度。虽然解决了不动产统一登记的问题，但在法律上依据不足，也有征收主体不明确等问题。这两点都是极难绕过去的，除非强行硬推。

2、短期看，楼市低迷，不具备硬推条件。楼市总体看是时好时坏，3年左右一个周期，当你准备立法的时候，市场又进入低迷周期。而房地产对经济的影响是任何人都无法忽视的。于是，房地产又承担起了挽救经济的任务，房地产税只能搁一边了。

房地产税问题反反复复，有一种声音特别流行，就是“房地产业绑架了中国经济”。但本质上，不是房地产业绑架了中国经济，而是中国经济结构中，找不到一个足以替代房地产的产业而已。

远洋集团发公告指，对境外债务进行全面重组是公司最佳出路。而因应流动性紧张的情况，公司决定暂停所有境外债的兑付，直至重组及延期解决方案获实施。

消息是上周末的，也意味着远洋最终没有逃过“爆雷”的命运。这轮房地产行业危机，我认为经历了大致三个阶段：

第一阶段是2021年底至2022年初，以恒大为代表，一大批高杠杆，高负债民营房企先后爆雷。房地产行业出现了大规模的收缩。

第二个阶段是今年初至两个月前，以碧桂园为首的一批较为稳健的民营房企也爆雷，房地产行业规模进一步萎缩，信心也跌到谷底，房地产业的风险开始外溢到金融领域。

第三个阶段可能就是目前，远洋集团作为央企背景企业，也爆雷了。整个行业几乎没有能够“正常”运营的企业，拖欠款项已经成了几乎所有房企的标准操作。

目前房地产业在第三个阶段，未来还会不会有第四个阶段呢？现在管理层已经持续出台稳市场的政策，希望就算有第四阶段，也是逐渐升温，复苏，复常的阶段。