文｜邓浩志

8月最后的几天，一堆楼市利好排队出，但上周全国市场反应一般。一线城市除了北京上海明显复苏外，其他都只是微涨。这个反应也是合理的，这批政策根本不算什么王炸，数量虽然多，但都是极为轻微，甚至蜻蜓点水式的利好。

已经踏入9月份了，“金九银十”是房企传统的重要营销节点，不过今年，乃至去年，房企已经弱化了这个概念。但凡能出货，不管什么时机，房企都要拼命抓住。倒是管理层在8月底推出一批政策，加上舆论成系统的引导，更能反映市场中谁对金九银十的期望更高。

今年的金九银十，例牌会比7、8月份好点。7、8月份本来就是淡季，金九银十是旺季，就季节性因素而言，九、十月份好点完全不奇怪。但市场低迷的大趋势，想要扭转还需要在政策上加码。比如广州，7月份新房网签已经是过去10年来最差的，但8月份成交量居然进一步下滑了20%，一手全月网签仅4000套。根据上周各楼盘的反馈，到访量增加了10%~20%左右，哪怕按比例转换，市场在月成交4000套的低位，即使回升20%依然还是在弱势区间中。成交量起码翻倍，才算恢复常态。所以这么弱的市场，非重磅不能扭转趋势，小利好几乎可以无视。

昨天我们谈到，新政落地后，除北京上海楼市有明显升温外，包括广州深圳及一批强二线城市，政府复苏势头偏弱，部分弱二线城市乃至三四线城市甚至完全没有感受。

金九银十的楼市，需要关注几个点：

1、反弹能否稳定和可持续？

还是像一季度那样，只是一个阶段性的小高潮？当前经济下行压力较大，楼市中想消费和能消费的群体明显萎缩。市场想要转向，只能通过彻底改变预期，才能将需求有效释放。否则市场仍将起起落落。我和业内很多大咖交流，他们仍然相对悲观，甚至觉得纯粹靠一个认房不认贷，这波行情顶多就维持一个月。

2、降首付能否在主要大城市落地？因为这是最近一堆政策中，最最有力的一个。

降首付，等于可以动用更长的杠杆，等于有更多的资金可以进入楼市。打个不恰当的比喻，允许做更高比例的按揭，就等于银行拿着钱进入楼市买房。大家没这么多钱，有银行给。我甚至认为，但凡这个政策不落地的城市，顶多只能小高潮一个月。除此以外，其他所有的政策都是中量，甚至是轻量级的，都不足以对市场形成足够的支持。而弱一线城市的广州，似乎也最有条件落地这个政策，应密切关注。

额外强调一下，目前广州、深圳都已经有楼盘高调宣布可以执行最低两成首付。从政策层面看一定是假的消息，因为8月31日两部委发文后，目前还没有城市宣布正式落地，所以目前是无法执行的。从楼盘层面看，部分已经这样宣传，部分也已经这样操作了。实际上这只是营销手段而已，先把客户提前锁定。之前“认房不认贷”还没落地的时候，部分楼盘也在抢跑，客户可以马上下订，等政策出来之后，再网签，再享受新政的优惠。如果一个月之后还没有落地，则定金原路退回。部分楼盘之前吃了提前锁定“认房不认贷”的甜头，于是又再来了~~~

3、房企债务问题能否在近期压下去？

现在是谁都怕买到“烂尾楼”，对房企信心不足，销售下降影响资金回笼，是当前市场普遍存在的“恶性循环”。打破这个循环，房企自身已无计可施，只能靠政府强力支持。如果未来几个月没有房企爆雷，成交量回升，房企就有可能回归资金周转的正向循环。