文｜邓浩志

据多家统计机构显示，青岛在认房不认贷政策落地执行之后的9小时内，增加了3200套二手房挂牌。深圳目前则接近5.5万套二手房源，较新政落地前一周增加1500多套。实际情况当然不止这两个城市，全国多数一二线城市在这轮新政之后，都普遍出现了二手房挂牌数量大增这个现象。

这里有两个问题值得关注：

首先，一些地方出台的楼市政策主要集中在新房领域，但活跃二手房交易的政策并不同等给力。

不少地方有个观念，只要活跃目前的一手房市场，问题就能够解决了。比如加快新房销售之后，新房库存就能够下降到健康水平；新房销售正常后，房企的资金压力自然会降低，所以从地方的角度考虑，卖掉新房的确就是当务之急。而二手房是存量市场，不属于城市房地产“去库存”的任务，相对而言没有这么着急。

其次，新政后很地新房成交量轻微上涨，二手房挂牌量却大涨。房地产市场的问题似乎不但没解决，压力反而更大了。

这两个问题我是这样看的：

1、想要楼市复苏，二手市场反而是重要抓手。

就我掌握的大湾区广深佛莞珠中五个城市的情况，购买新房的客户，近80%是改善型需求。这其实不难理解，经过20年商品房市场发展，我们的人均居住面积已经大幅增加，很多家庭都进入了换房阶段，但这里也派生了一个问题，就是这些家庭必须先卖了旧房子，才能腾出首付，腾出指标，再买新房。旧房卖不了，买新房也就无从谈起。这种需要卖一再买一的客户，大概占市场1/3，甚至以上水平。就我所接触到的情况，大量已经看上新房，甚至已经下了定金的客户，就是由于长时间无法把二手房卖出，导致最终只能把新房给退了。所以我认为，出台一些刺激二手房交易的政策也是非常重要的，因为新房市场，是不可能单独复苏的。

2、二手房挂牌数量大增，说明市场活跃度开始提升了。

楼市低迷了两年多，多数客户也是躺平心态，旧房子卖不动也不管，置换新房的想法也抛诸脑后。但在新政的搅动之下，大家感受到了变化。看新房增多和二手房挂牌增加，同样可以视为大家对后市信心增加的正面反应，至少说明大家认为旧房子有机会卖出去了，卖一买一的目标有可能实现了。尽管二手挂牌量增加，但二手成交最近也活跃了，所以存量房市场库存消化周期并没有因此上涨。所以二手房挂牌数量增加，这个并不属于一个利空的消息。

最后补充一句，广州最新的二手房挂牌数量为17.37万套，和之前相比并没有增加，甚至有轻微的回落。但实际上最近广州二手房成交量开始有所增长。等9月份的统计数据出来，我预计广州二手消化周期会下降。这是好消息，当然这还不够，仍然需要政策进一步加码，才可能让这个刚刚复苏的市场站稳！