文｜邓浩志

当所有媒体还在报道认房不认贷之政策如何对市场产生积极影响，成交量如何大增之际，前线已经反馈，成交量快速跌回到新政之前的水平。北京的情况最为明显，认房不认贷新政落地后第二天，第三天，新房每天成交量超过1000套，之后逐步日回落，每日成交量大致为900套、600套、400套、200套、100套、90套。不但新房如此，二手房也几乎完全一致。这也不单北京，上海和部分长三角城市也有类似情况，成交量都跌回了新政前的水平。

很明显，新政组合拳的力度，明显没有某些媒体报道的重磅，只算个中等力度而已。另外，之前积累的一批犹豫不决的客户消化完之后，市场没有足够多的新增购买力，所以成交量没有能够维持住。

未来怎么看？

1、政策还是要加码，必须给更重磅的政策才有用。否则市场仍将面临需求不足的问题。这个之前已经反复说过，不再赘述。

2、且看看未来一个月，成交量能否再次回升？因为我这边拿到的数据，各大城市成交量虽然跌回了新政前的水平，但绝大多数楼盘的到访量，却明显高于新政之前。

3、重点关注一下广州。根据广州最大的一家中介机构统计数据显示，8月28日~9月3日，一周客户到访量为5139台。9月4日~9月10日，一周客户到访量为7085台。说明新政之后，看房的客户还是增加了不少。另外我也查看了广州销售量最大的一家房企的数据。新增成交量和到访客户量也都稳住了，并没有出现像北京上海那样的报复性上涨，然后断崖式下跌的情况。这是什么原因造成的？是前一周因为大湾区打台风，导致部分需求延后了一周释放呢？还是新增需求正在稳步释放？暂时没有定论，也需要进一步观察。等9月份全部数据出来之后，我再和大家分享。

广州市中介行业协会的数据显示，二季度，全广州知名的房地产二手中介品牌企业成交极为惨淡。上榜的所有企业，只有链家一家能实现月均单店交易超过一套二手房。而单店平均月销量超过0.1套（也就是10家店才卖超过1套），也只有5家公司，另外三家分别是中原，乐有家，合富，德诚行。剩下的所有品牌，二季度月均成交二手房不足0.1套。一家店有10几20号人，十家店有100到200号人，才卖出一套房。怎么活？当然，还有更多是一套都卖不出去。

前段时间还高喊要降中介费。这就是个没经深入调研的，拍脑袋抢占舆论甚至道德制高点行为。如果按每套二手房400万交易均价计算，按每套房2%佣金算（实际平均只有1%多点），那一套房也就收个80000元。但要养10家店，近200口人，还有10家店的铺租、灯油火蜡等。所以近年二手中介倒闭过半，也就不足为奇了。

如果斗胆强制降中介费，估计整个行业都不存在了。当然，很多时候就是放喇叭而已。所以，楼市政策的制定，必须基于严谨的数据调研，和专业经验。不能简单地头痛医头脚痛医脚，否则只会反反复复不断折腾。