文｜邓浩志
133个省市218次放松房地产政策刚刚过去的三季度，全国各地方政策松绑加力提速，133个省市218次放松房地产政策，频次较二季度翻倍。我就一感觉，多到看都看不清。我现在连广州本地的购房政策都记不全。各个区都不同，各类人都不同……更别说外行了。在这么多刺激政策支持下，楼市表现如何呢？市场总体反应并不明显。除了北上广几个一线城市在新政支持下市场出现较为明显的反弹外，二三四线城市几乎全数没有感觉政策出台前后的变化。
有鉴于此，评级机构标准普尔预计中国房地产销售将保持低迷。他们认为：政策制定者首先采取的措施是让一线城市恢复健康，目前已看到这些市场的人气、销售和价格开始趋于正常。但低线级城市面临供应过剩和信心枯竭的局面。虽然他们也预期市场会逐步出现复苏，这种情况还将扩大国有开发商与民营开发商之间的差距。
标普还认为，所有开发商都将不得不应对销售放缓，未来两年杠杆将保持高位的情况。标普假设今年销售额将降至约11.5万亿至12万亿元，按年下跌10%至15%，超过其原先估计今年下跌中单位数。今年前8个月开发商的销售额仅为7.8万亿元。
标普预期明年销售额将再下降5%，至11万亿至11.5万亿元。鉴于2022年和2023年都出现两位数的萎缩，2024年房地产销售出现更大幅度下滑的可能性较小。
所以，虽然我说广州楼市在新政之后，应该见底，企稳了，但整个房地产行业，全国的楼市，预计还会继续在底部徘徊。
近期我们谈了很多楼市宏观的问题，下面聚焦一下广佛本地的楼市消息。
烂尾两年多终复工，大城市楼盘一般不会烂尾说的是位于广州花都的新力荔红花园。在房地产行业中，新力的特点是产品是完全不符合当地市场，融资也到达了疯狂的程度，所以企业最早爆雷，项目也最终烂尾，并且最早躺平，也成为首家摘牌，破产的中大型房企。
目前他们全国各地都还有大量烂尾，总部南昌也有。但广州这个烂尾项目是最快重新盘活的。
主要有两点：
一是一线城市住宅还是由市场的，还是可能通过市场化的办法进行解决。这就是很好的案例，星河湾接手了。他们家另一个位于增城的项目，是信达接手了。类似的情况，恒大也有……
二是大城市政府有财力，有协调能力，既可以兜底保交房问题，也可以在更换开发主体过程中起到很好的协调作用。恒大南站球场项目就是很好的例子，盖球场眼看就是巨亏的，没人搞，最终还是城投接手。
所以，不是所有爆雷房企的楼盘都有烂尾风险。相反，如果有人兜底，在大降价的时候，你可能会抄到底。另外，如果大家都买了，楼盘反而也就没有资金问题了。
佛山住建局：9月共卖房7792套乍一看，貌似还不错，但一细看，出问题了，大问题！实际情况是9月一手总计网签3524套，二手网签4000多套，原来是一二手合计7792套。好的方面是，一手成交量环比涨幅约15.5%，网签面积39.64万㎡，环涨9.11%，结束了此前三连跌态势。坏的方面是佛山楼市仍然低迷，一二手总量才7792套，还不到楼市高峰期单纯一手成交量的一半。单纯新房网签，不到市场峰值的20%。
更麻烦的是“标题”。居然把一二手房成交总量加在一起。之前从来没有试过。原因很简单，因为佛山楼市已经低迷了好长时间。在刺激政策效力消失，后续无“药”可用的情况下。也只能用一二手房数据相加的办法来“提振”了。
不过，在低迷的市场还是有亮点的，这还得是佛山临广板块。近日，，中海万锦豪园一套172㎡的大户型，经过48轮的激战，最终以659.1971万元成交，溢价147.5万，折合单价约38307.6元/㎡。而此前，这个项目二手房成交价多在4万/平以上。这个楼盘在佛山，可是个老牌的豪宅项目，近20年房龄，也能卖这个价格。
当然也不止这个项目，千灯湖不少楼盘也有类似情况。说明，好地段，大户型，是目前佛山楼市的主流需求。哪怕旧一点，单价高一点，使用率低一点，也有很旺盛的需求。
