现在的楼市不仅要从土拍进行国央企、城投的托底，还要从商品房的面包层面开始试点托底了，房地产还是房地产，但是参与的企业和人已经完全不一样了，当大家还在为自己的二手房如何出手时，央妈已经在着手帮助去库存了，因为市场上早已经有这个声音了，既然个人刚需没钱加杠杆买入了，就让地方回购商品房实现去库存了。

就在1月11号，根据财联社的报道，央行已经批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，将支持8个试点城市购买商品房用作长租房，包括了天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。还有内部人士透露，其实从去年3月开始，这几个试点城市就在着手寻找合适的房源并上报，因为1000亿的贷款并不是定额的分配，而是依据项目条件来的，原则上成熟一个项目就批一个，先到先得。

其实在两年前，库存的高企就给房价的下跌承压了，而不少地方的城投已经在不断回购商品房，像2022年8月，郑州地产集团就面向全市公开招投标征集四环以内10万套存量房源，用作人才公寓。苏州在当年的10月也对6个区和4个县也回购了约1万套新房 ，用于人才房和保障房。当然，这些在过去还是地方财政的自主行为，如果没有央行的持续支持的话，大多数城市是没有能力能持续回购的。而央妈的这次支持，已经是从顶层设计上进行了。

关于这份支持文件，还有以下几个重点给大家罗列出来。第一，这次的贷款年化利率约为3%，期限不超过30年，渠道主要是国开行、中国银行等几个国有银行。第二，贷款只能购买住宅类商品房，不允许收购商办公寓，同时，须对项目进行整栋、整单元的收购，原则上不允许收购零散房源。第三，利用贷款购买的房屋必须是竣工验收的，在贷款存续期间内，不能改变房屋租赁的用途。第四，借款期限长达30年，只要租金能覆盖掉利息，其实可以看作永续的债，只付利息，不还本金，既能有效缓解地方筹集保障房的指标压力，又能减少地方商品房的库存，更重要的是，短期内地方可以通过城投平台再融到一笔钱，缓解现金流的压力。

所以大家可以简单理解成，央妈给到地方1000亿，然后地方去回购房子再拿出来出租，当然这些贷款还是流向国资背景的房企或者城投才能享受到了，民营房企向加入进来难度是非常大的，因为过去的几年大家都知道，很多的土拍都是城投和国央企在兜底拿的，特别是城投这块，已经将自己的债务率拉的非常高了，而且正常情况下地方是不能为城投的债务买单的，但是实际情况下大家都懂得，所以城投债也被称为地方的隐性债务，如今有额外的钱流进来了，那肯定是肥水不流外民企田了。

当然，咱们也要看到这背后的隐藏的一些问题，首先这1000亿相比试点的8个城市还是很难完全覆盖的，在去年试点的这些城市商品房成交额合计在1万亿了，所以这1000亿也就是总的十分之一而已，这点钱如果说不是前戏的话，那只能是解解近渴，短期内可以消化库存，如果后面还有源源不断的钱放出来的话，那对地方的托底卖地会是一种变相的支持，因为面粉托底后，面包也可以托底，大不了就自己收购了再出租就行。

当然，这里面也有一个bug，就是收回来的商品房去作为保障房的话，成本还是过高了，因为之前就提到要提高保障房在住房总供给中的比例，不断满足工薪收入群体的住房需求，所以这个定价机制一定是保本微利型的，因为要确保租金的低廉。而回购的商品房即使再便宜，成本依然是比较贵的，毕竟开发商也要再赚上一笔钱，能否确保最终的房租让工薪阶层接受才是最实际的。

而大家也可以看出来，现在的楼市已经到了什么地步，地方的钱已经不能持续兜底买地和买房了，就像前几天广州新年首次土拍，拿出来了比较核心区域的两块地，但是都直接流拍了，可以看出没有国央企和城投托底的土拍现在是多么尴尬，而今年广州的供地将以郊区的地块为主，从这个计划来看，整体土拍承压非常大，如果国央企和城投的库存新房不能有效的卖出去循环的话，后面必然也会步这些民营房企的后尘。加上之前央妈又给到了补充抵押专项贷款PSL3500亿，也说明了已经到了不得不出手的地步了。

现在地方还是有起拍价的卖地，但是没有足够利润空间民营房企就不来买地，但是国央企城投的话左手倒右手，最终还是要卖出去才算，不然的话，只是把钱倒了一手，并没有产生实际的任何价值，房子卖不出去了，国资的存量房还在抢客户，所以即使现在多数城市还是在阻挡房企降价卖房，对房企而言也会想其他办法变相降低出货的，个人业主现在也是一样，有的打着免费送房的噱头，有的直接降价一半然后吸引客户来看房，八仙过海各显神通，在内卷的楼市里，看谁能卷的过谁了。