马上就要过年了，但是很多炒房客今年估计会特别难过了，因为随着这几年房价的下行，自己手上的房子也缩水了不少，对普通一套房的刚需来说还能接受，但是对在前几年高杠杆买房的炒房客来说，却是到了一个临界的关键点了，因为不少人的经营贷到期了，但是能否借东墙补西墙的续上，将成为很多炒房客夜不能寐的事情。

就在1月10号，根据每日财经的报道，有深圳业主的房子均价从8字头跌到了6字头，原本评估价600万的房子现在降到了200多万，因为不少炒房客在三年前用了所持有的房子做了经营贷，近期陆续到期，但是因为房价下跌，所以房子的最新评估价也跟着下调了，续贷的金额和首贷的差距较大，将面临不能续贷、需要一次性还上大量贷款甚至因为还不上贷款被法拍的风险。

可能很多人还是第一次听说经营贷，其实这个操作咱们好几年前就帮大家解释过了，它就是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，可以理解成银行为了帮助中小微企业发放的一种低利息贷款，目的是帮企业运营和扩张的。经营贷有两个重点，第一是贷款对象为企业，也就是说申请人得是法人，名下要有公司；第二个是还款方式可以选择先息后本，能减轻短期的现金流压力。

但是明面上理解大家都知道，这种贷款原则上是肯定不能流入房地产的，但是咱们的炒房客就是聪明的，中介也看到了这里面的商机，低息与先息后本的两大优势让很多人动了歪脑筋，所以在2020年之后，有不少的人将30年的住房按揭贷款换成了3年的企业经营贷。有的人纯粹就是想转换一下利率省点利息，但是更多玩的比较花的那种，就是拿到经营贷后去继续炒房甚至投资美债。

举例来说，一笔30年期、利率4.9%、总额100万的房贷，选等额本息的话，每月要还5300，30年下来，本息累计191万。而一笔同样金额、利率2.8%的经营贷，每月只要还4100。理论上30年下来，本息一共只有148万，能省43万。所以表面上看利息能省下近三分之一，而且贷的越多、省的越多，几年一续就好了，但是这里面其实埋着一颗颗巨大的雷，而且这些雷可能会成为房价下跌和法拍房激增的稻草。

首先就是经营贷的续贷问题，大部分的经营贷都是短期贷款，通常需要1年或3-5年归还一次本金，然后再向银行续贷，续贷的时候，会重新做一次评估再把钱借出来。通过续贷这一过程，理论上将整个授信时长拉长到10-30年。但是这几年大家也都知道，是楼市下行最疯狂的时间点，拿深圳来说，相比市场高峰期，深圳房价已经出现了全市普跌，平均跌幅大约在25-30%左右，个别小区甚至腰斩。

所以也出现了之前宝安的业主直接送房的操作，其实在背后很大可能都是因为贷款供不上了，不送房的话面临法拍会死的更惨。所以2024年刚好将是2021年2月深圳楼市最高峰过去的第三个年头，也将是炒房客陆续集中到期续贷的时间点，咱们现在还不知道会有多少人因没有办法续贷而出问题，但是这里面的人绝对不在少数，变卖车子和家里的东西、跟亲戚借钱、小额贷款等最后的操作预计会在今年陆续展开，如果这些都没法盖住的话，那就沦为法拍了，然后个人基本就等于破产了。

其次就是高层是不允许经营贷流入房地产的，银行只要查到了就可能会出现抽贷，前期还得利息确实少，但是银行现在也害怕啊，如果房价再跌下去，银行层面也会主动要求客户补上抵押物，即使你的经营贷没到期，你房子只要缩水过多，银行是有这个权利的，而这个就像达摩克斯之剑，一直悬在空中，谁也不知道哪天会突然大面积开展起来，因为房企现在还是在多数城市被限价的，没有启动大面积降价促销，如果今年开始做这个动作的话，存量二手房将会招到降维打击，所以即使你有能力还经营贷的，你可能也会被要求补上下降的那部分抵押额度，这对很多人来说是很难的，因为大家现金流都少，赚钱难已经成为每个人的共识的。

所以大家不要觉得在深圳买房都是有钱人，很多人都是用自身身价几倍的杠杆去博一把的，因为过去楼市近20年的狂飙，创造了无数造富神话，街口大妈那时候都知道买房能赚钱了，买更大的房子赚的更多，而这几年疫情释放的天量货币和杠杆率的到顶，也给这场狂欢划上了句号。当然，狂欢的句号是划上了，但是贷款的句号还没有。

以前借钱有多爽，现在还起来就会有多痛苦，杠杆是一把双刃剑，在楼市上涨的时候可以助炒房客迅速飞仙，但是下跌的时候也会更快的加速到达地狱，怎么赚到的钱又怎么亏回去了，所以，现在能做的尽快筹到一切可以拿到的现金流，做好续贷和被抽贷的准备，然后提前去还款吧。如果确实已经走投无路了，只能尽快降价卖房断臂求生了，这是房企走过的路，也是个人炒房客必经之路。