可能大家都还没感知到，很多房子已经不是通过正常二手房交易出货了，而是通过法拍这条路子走了，而根据楼市专家黄奇帆内部讲话的预测来看，现在的法拍规模可能已经到了400万套，这也会冲击咱们的房价体系，而这几年房价并没有出现大跌，而是进行的有行无市，可以说黄老的观点还是非常一针见血的。

咱们先看看一个数字，截止1月3号，咱们的失信被执行人已经来到了861.4万人了，14亿人中就有近900万的人口成为老赖，当然这里面有自然人和法人，可以说老赖和法拍房也是密切分不开的关系。黄老说到了为什么现在价格不跌呢，因为房产商不想跌价，地方不想跌价，银行也不愿意自己的抵押物下跌，买了房的业主更不想出现下跌，所以才出现有行无市。而真正的跌价是法拍房打破的，在20年的时候到了50万套，22年超过了150万套，23年可能到400万套，目前法拍房大概占到了交易量的30%，当法拍房超过20%，拍卖的房价就成了一个区域的房价，所以关键要看法拍房的数量，法拍房的数量多了，房价一定跌。

对黄老的这个观点，我是基本认同的，但是也有补充的观点。首先，法拍是另一种变相的二手交易，对普通业主而言，除非真的是还不起贷款了或者这个房子跌破了贷款的总价，普通业主才会走到这一步，而且一般都是被迫的法拍；对公司而言，走到法拍这一步的原因就多了，可能是老板跑路没有钱还负债了，也可能是手上资产缩水了，被迫法拍；而对于国资的存量房来说，走法拍就是主动降价，幅度都可以控制，就像之前北京朝阳区住建委拍卖130多套房子，降价幅度可以自己定，但是也比市场便宜不少，一次卖不出下次继续降价，然后继续拍卖。所以法拍房最先冲击的会是正常业主的心理防线，因为原本正常卖100万的房子，法拍可能只要60万或者70万，那其他业主心里就会嘀咕了，咱手上的房子将来卖是不是也得缩水不少了。

而大家现在看到二手房的下跌还是非常温水煮青蛙的，因为房企大面积的降价还不被允许，之前也分析过，国资的房子要先套现离场，然后才轮得到房企降价，今年来看，正在逐步帮房企去库存中，就像老破小、城中村的拆迁，在推广使用房票的操作，也是为了让更多业主掏出真金白银去买房企的新房，所以，现在可以说个人业主非常被动了，一边是国资降价出货，直接围剿普通二手房的需求；一边的房票的操作，直接隔离掉很多不愿意拿地的、不听话的房企，还直接隔离了普通的二手房需求，完全外溢不出来，你找有能力的拆迁户接盘侠，但是人家的房票只能用在新房和本地赛道，所以地域性和新房性的半垄断操作就浮出水面了。

还有指定房源这块，估计只有继续在本地愿意拿地和房企才可能进入所谓的房源超市中，这也让民营房企更有动力在未来拿地，毕竟，一张张房票那就是保底的销量，不是买你家新房就我家房子，风水轮流转就行了，所以法拍会在心里层面和交易层面影响正常的普通房子的价格，量变到质变后，个人业主的房子才是真正被降维打击的时候，

而黄老还说到了，如果法拍房多了，出现整个城市下跌30%的时候，他觉得地方就该出手了，比如拿出5万亿把低价的房子收了，相当于5折、6折收房，用2015年的价格收的话是不会太亏的，收回来可以做保障房等。而从现在来看，整个城市下跌30%的状态只有极少部分城市在明面上出现了，多数城市在面子上还是维持住了价格，因为现在还不适合大幅度降价，还是要稳住存量业主，包括存量利率的下调，也是同一个目的，如果要明着逼大家降价的话，再提高存量利率和直接让房企降价就很容易实现的，但是这是饮鸩止渴 ，因为最终还是要收房地产税的，地方财政收入能否转型也就指望这块收入了，当然租房税收也会是一块补充，其他的真还没想到更好的补充来源，尤其是对很多土地依赖比较严重的城市。

而黄老还补充说到了，咱们的交易量从2020年18亿平方米下跌了21年的15亿，再到22年14亿，然后去年是13亿左右，这个基本符合市场的实际情况，而从建筑量和投资量的角度来看，咱们的房产交易市场平衡点是12亿平方米，不会降到更低，因为咱们已经建成在使用的房子有500多亿平方米，理论上50年折旧，每年折旧50分之一，也就是10亿平方米，再加上结构性需求2亿平方米，所以12亿平方米会是坚实的底部。

这个我觉得大概率会有一个底部，因为咱们的人口虽然在减少，但是至少之前的老底还在，基数还是在的，在已经下滑了近6亿平米的基础下，接下来销量不会说出现短期瀑布式的下滑，能维持在11亿-12亿左右是比较合理的量级，而且土拍是地方的生命线，今年是3.9万亿左右，地方也不会让土拍继续下降太多的，只要面粉能维持基数，面包的总交易额就不可能太低，不然的话，除非地方不再拍地作为收入了。

所以最后来看，地方接下来要做的还是五方面，一个是继续让国资存量房走拍卖渠道出货，这边可以自主降价；另一个是房票圈起来拆迁户去买库存的新房货源；

第三个是在未来更低价去收个人业主的存量法拍房，作为保障房或者统租房源，孵育几家租房龙头企业，统一租房的江湖；第四个制定另一个土拍赛道，专门给高端商品房使用，以后高地价、高溢价专门放到这里来进行，配合一些额外的权益，吸引有钱人入场；

最后才是出台房地产税和租房税等，解决地方财政缺口，一个是收持有房子的税，另一个是收租房的税，因为现在持有成本太低，租房的税收也由于收取成本过高可以是成为虚设了，很多个人房东每个月赚的租金基本都没有申报税，如果将来统租了，这块的税收将是水到渠成的了。

所以，未来已来，我们继续在路上。