大家好，我是地产高富帅。
近期与很多地产人都在讨论，这未来行业十年到底哪些房企真的是能够穿越周期，到底哪种类型房企是靠硬实力，而不是土地红利，昙花一现呢？
如今还活跃在地产江湖的房企中，其实阵营已经相当纯粹了，高周转规模化发展的纯民企基本上已经全军覆没，还能在土地市场拿地的确实也剩下个位数了。
另外一方面主力军团肯定还是国央企阵营，这也是未来仍然还是持续拿地的核心战队，但是这部分房企里面真正能有底气穿越周期的还是不算多数。
如果说纯民企阵营里面的少数优胜者代表，肯定当属龙湖地产与杭州滨江，一个代表依靠管理体系扎实笑傲江湖，一个是依靠本土产品出圈赢得尊重。
在如今还未暴雷的民企阵营里面，上海大华集团可谓是这三年来比较有争议的一类房企，随着近两年的疯狂扩张，其背后的核心问题凸显出来。
从2024年整体的表现来看，深耕上海的大华集团，作为曾经的宝山之王，在上海主流市场已经完全消失，企业口碑正在急转而下。
大华在上海市场的地位下滑，令人瞩目。这家公司在过去两年里备受瞩目，凭借其强大的实力、坚定的韧性以及对职业经理人的广泛招聘和巨额土地投资，稳住明星房企阵营。
然而，在最近结束的2024年上海上半年楼市榜单中，大华上海公司却以89亿的全口径销售额位列第23位，与去年同期1093亿的销售相比，骤降超过60%。
2024年全年度大华地产更是销售业绩跌入到top16左右，勉强还在上海top20阵营，旗下没有一个项目业绩位列上海单项目销售top20.
其实作为一家一家深耕地产超过30年的老牌房企，上海宝山就是大华集团的福利，凭借早期大量囤积的低价土地，在前五年市场上行的时候，大华可谓是是直接笑傲上海市场。
其实说的再简单一点，就是大华在宝山的土地资源直接碾压了一众大牌房企，因此也就有了后面全国化布局的勇气，钱赚的太容易，大华开始膨胀了。
根据其债券年报，2019至2023年，大华集团的负债总额如同脱缰的野马，一路狂飙，在民企阵营里面拿地非常激进，但是似乎也没看到内部财务风险预警，显得颇为神秘。
上海市场似乎已经完全满足不了大华的胃口，西安，昆明，广州，无锡等城市大华开始疯狂布局，特别在华南区域耗资巨大拿下多个旧改项目，当时就连本土巨头都有点看不懂。
可以看到，这五年时间，大华的投资额度都在年均70-80亿以上，相对于大华最高的2023年业绩来说，投资额度依然还是非常大的。
不过从外界这几年的市场口碑来看，大华已经从上海小巨头变成维权专业户了，就连成名深耕的上海宝山，如今大华的招牌恐怕要被市场拉黑了。
小红书上面搜大华维权，实在是太多，小编就不不贴图了，懂的都懂，大华真的基本把买房人当傻子忽悠，各种营销套路还不少，最大的问题还是产品端口。
要知道，如今在上海市区项目，整体产品都已经卷风了，各种外立面+室内精装都已经完全升级，很多改善项目都已经对硬件进行了不小的创新。
大华去年的重点项目大华公园柏翠，小编也在网上看到过实景图，特别是外立面这一块，妥妥的十年前的审美不说，室内精装的效果确实有点倒退十年的视角。
同比其他深耕宝山的房企，必然华润与金茂，其外立面都已经统一变成了铝板+玻璃幕墙了，大华这边似乎还在继续复古操作。
更加有意思的是，大华公园柏翠14栋16-17层小高层仅配置少数几个架空层与中央水景，并无会所、泳池等公共设施。
其实大家应该都知道，就连二线城市的成都市场，这会所配置都已经卷到疯狂的地步了，居然在上海这个市区项目，基本会所都没配置，还敢说产品升级，这真的成为行业笑话。
在上海圈子随便一问，如大华星曜、紫樾府、锦宸府等，因外立面开裂、装修偷工减料、虚假宣传等问题屡遭业主维权。例如，锦宸府被曝光“强制销售高价装修包”，实际装修标准远低于宣传，引发群诉。
作为一家深耕上海数十年的房企，这产品研发的实力真的堪忧啊。或许老板还是想继续依靠土地红利赚钱。
另外一个值得关注的是，随着大华全国版图的打开，在雇主口碑方面也随着大批量高管的离职，如今已经完全陷入了风评急速之下的漩涡。
不管是集团总部还是区域公司，小编身边只要是在大华待过的地产人，基本上评价相当一致：老人众多，外来人不信任，整体职业化较弱，老人水平低，企业文化简单粗暴等。
其实从如今整体大华高管的背景不难看出，很多高管都是很早期那一批地产红利时代的老人为主，不管是产品意识还是操盘能力都不算特别突出。
少数外聘的经理人群体来看，担任重要岗位的人不多，整体管控体系相当原始，新人往往是背锅为主，整体专业水平基本上算是行业偏后的存在。
从土地拓展方面来看，大华都是集团领导一头脑的投资为主，除去上海早期一些项目有盈利之外，外地多数项目都是亏本边缘，特别是华南大批量旧改，恐怕短时间很难出圈。
一句话形容大华集团目前的局面：上海本土早期项目赚的钱，基本上外地项目都亏的差不多了，目前估计也就半口气还可以撑着，毕竟这家房企美元债较少。
好不容易在上海几十年积累的客户，估计这几年伴随着这批低质产品的问世，也都消耗的差不多了，大华想要在上海翻身，估计需要走一段艰难的路了。
也就在近期，小编在物业圈也得到了一些消息，大华的很多项目，物业圈子口碑也非常糟糕，投诉率也非常高，在行业都具备一定的影响力了。
地产一品塘独家消息：大华物业的总经理恐怕会有变动，这与这几年大华在上海的口碑不无关系，小编也还是那句话：换人是小问题，领导认识到问题才是核心。
如今的上海市场，早已经不是前几年市场上扬的状态，如今已经是企业拼真功夫的时代，市场环境的变化对房企提出了更高的要求。
房企需要从产品、运营、资金、服务等多个维度提升核心竞争力，这或许也是如今多数一二线城市房企的基本生存法则。
对于大华集团来说，只有真正回归产品本质，注重客户需求，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟并实现可持续发展。
今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。
Tom
乡下人企业