文｜邓浩志

今天和大家聊佛山楼市。首先大湾区几座大城市无论是产业发展还是人口增速，长期向好的趋势并没有改变。所以大湾区大城市的房产有前景，这是一个基本的常识，如果连大湾区都没有前景，那全国的房地产行业也都不用玩了。不过楼市的近况大家也是清楚的，现在的问题是楼市何时才能见底反弹？而佛山哪些板块，哪类楼盘才有前景？以及怎样的产品才能符合未来的发展趋势？

1、多数人不看好的，反而是市场见底信号

所谓存量市场，是针对增量市场而言的。楼市好时候，只要买房的都能赚钱，那是增量市场时代。而现在房地产市场规模不再增长了，过去两年房价还下行，这就是存量博弈的市场。存量市场有一个重要特征，就是多数人会亏损，只能有极少数人能赚钱。原因是多数人的判断都是错的，只有少数人对的。

当前，多数人看空中国资产，比如楼市和股市。更严重的是只要有人看多，就会被质疑是不是被充值了？而这种情况恰恰反映了市场一边倒的情绪和预期。正是因为几乎所有人都在看空，市场反而有意想不到的可能。

从技术上看，房地产市场和房价已经回撤了较大空间，大部分风险已经充分释放。再加上支持楼市政策越来越多，力度越来越大。房地产市场已在底部附近，房价见底反弹正逐步靠近。

2、购买力全面回归核心城区

最近两年，楼市的投资客似乎都绝迹了。其实不然，准确说应该是纯投资客少了，更多客户是以自住购房为主，兼考虑投资属性。既然以自住为主，再加上佛山本地改善型为主的购房需求，所以地段、配套等要素成为了购房者关注的重点。如果从投资的角度考虑，远期前景更加比不上确定性高的现成配套，所以最近两年，尽管佛山楼市整体下行，但三水、高明等边缘区域的市场表现更弱。像千灯湖、桂城这些成熟的板块，依然受到市场的关注，成交量和成交价的表现都明显好于边缘地区，也高于全市平均水平。

千灯湖实景图

3、改善型需求占主导，豪宅反而热销

高端项目，无论是禅城的核心，还是南海核心的千灯湖，哪怕市场下行，这类型高端项目销售情况依然火爆。以千灯湖的万科世纪灯湖·瑧府为例，去年11月开盘，套均价格过千万，但开盘当天就卖了186套。而且后续一直稳坐佛山新房成交量的前列。这种情况不单在佛山有，全国一二线城市其实都一样。刚需楼盘降价还滞销。而高端物业，越贵越排队买。本质上不是钱多人傻，而是高净值客户改善居住的刚需+家庭资产配置的需求=集体抢占核心区稀缺资源。

开盘现场实景图

综述：

当前佛山楼市几乎就是最低迷的时刻，既然已经最低迷了，那就要考虑抄底了。而佛山豪宅市场表现一直坚挺，如果市场回暖，优先复苏的那一定是地段核心，产品高端的豪宅市场了。不过，自称豪宅的物业遍地都是，而且豪宅产品也在不断迭代，昨天的豪宅，今年很多人未必看得上。要怎样的产品才能穿越周期，在未来的市场仍然受到买家的青睐呢？

近年的豪宅产品在各方面都在不断升级：比如使用率，十年前的产品在80%左右，2023年开始我们见到了高达95%的实用率的产品；比如户型功能布局，LDK设计、中西厨独立岛台等等，已经是当今豪宅的标配（LDK意为餐客厨一体化）；再比如中央空调已经不稀罕了，卫生间配置美妆冰箱成为了新的要求……

今天的住宅产品，无论是空间设计还是装修配置，都必须足够具有前瞻性，才能在今年领先市场期望，在明天符合市场的主流需求。最终实现未来也不过时，未来的保值功能更强。

除了硬件，服务可能是很重要的一环。没有服务，物业只能是冷冰冰的钢筋水泥。因为有了更贴心的服务，豪宅才能从一个物业，转变为业主期望的生活方式。

说得有点抽象，举个例子，比如万科物业提出的SOP标准高品质保洁。包含：专业高空单位每年清洗维护外立面；专业人员每月维护大堂天然玉石；每日进行2次以上树叶及漂浮物打捞；每日安排人员上门回收生活垃圾等服务。

再有，其设立了社区专属的儿童成长计划，包括：不定期组织业主带着孩子，去参加伴读、科普、手工等各种活动。身高低于1.2米的儿童单独外出时，还需经物业联系家属同意才能放行等等。

还有，其设立的长者关怀制度，包括：应对老龄化趋势的物业建设；可以跟管家预约每日上门照看老人；药物和外卖20分钟内送达上门；社区遍布紧急呼叫按钮，全体客服人员均要求熟练掌握AED操作等等。

除以上，物业服务还包括打造宠物友好社区；专属定制生活服务等等。通过服务的提升，让你的生活质量得到提升。

图片来源：摄图网

结论：

竞争激烈，市场卷的最大受益者是广大业主和消费者。楼市进入存量时代，客户既要挑产品也要选服务。产品只有硬件和软件同时具备竞争力，才能真正实现提高生活质量，才能让豪宅成为穿越周期的保值资产。

1、 买房是地段地段，还是地段。佛山是千灯湖千灯湖，还是千灯湖。

千灯湖板块在佛山的地位毋庸置疑。首先，千灯湖656亿/年的GDP，不但经济实力杠杠滴，而且在此生活的都是高净值人群，圈层高端又纯粹。其次，万达、宜家、环宇城等十余家大型商业体，密度、档次全城最高；南实系、灯湖系、桂江系，清一色第一梯队公办学习，堪称佛山学霸摇篮。

虽然千灯湖CBD在佛山已经一枝独秀，但其仍在不断发展成熟当中。以万科洲表村为代表的四大旧村改造项目，从去年起就开始将陆续面世。随着旧改工作的推进，千灯湖板块无论是城市面貌、自然环境、还是人文风貌都将进一步提升。随着城市建设的继续深入，商业、办公、医疗、教育等各类配套也将更加丰富。

2、 万科世纪灯湖·瑧府项目逆势热销，印证了占据稀缺资源，方能实现穿越楼市周期的“金科玉律”。万科世纪灯湖·瑧府首推售罄、加推价格节节走高，已然成为佛山楼市现象级网红楼盘。究其原因，主要是满足了我在上面分析的诸多因素。

首先，项目位于佛山千灯湖板块的核心地段，周边商业配套应有尽有。教育方面近期又有百年名校佛山一中落地的加持。（教育资源分配及具体招生政策以政府公布为准，开发商不做承诺）

其次，项目产品硬件非常能打，高使用率；餐客厨一体化、双主套设计，最新最高的装修交付标准等，均为佛山楼市最领先之作。服务方面，万科物业提出：聚焦未来生活场景，呈现了细节丰盛的美好生活。如上所述，各种贴心，领先的服务都用在瑧府项目上。让本已有口皆碑的万科物业服务再上了一个台阶。

佛山市第一中学·佛山华英学校建校110周年发展大会现场

综述：

楼市调整期已经进入尾声，现在正是入手一套能够穿越周期的高端物业的时候。万科世纪灯湖·瑧府，既是佛山高端改善自住的首选，也是广佛都市圈的保值类的核心资产。项目示范区现已经盛大开放，建面约143㎡02户型/237㎡装修创意展示实景呈现，南国花厅复现南国锦绣，岭南人文艺术和自然盛景相融，一万朵花开等候大家到来。各位可以到现场看看，到底有没有我说的这么好！