文｜邓浩志

近期，建行、交行、广发、工行、中行等等，几乎所有银行都在找房企座谈，了解房企的融资需求。一改过往对房地产行业和房地产企业避之则吉的态度。各种座谈的目的，其实就是为给房企放贷做准备。

1、各家金融机构的动作，都是“三个不低于”的结果。

之前我录了一条解读“三个不低于”的视频，指出这个政策的本质就是强制金融机构给房企放贷，而且明确要求各类贷款都不低于平均增速，说白了就是要求金融机构超量、超平均水平给房企发钱。这则视频居然被极个别平台判定为“含有虚假信息”，还下了架。但实际情况已经很清晰了，各金融机构正按照央行的要求，积极寻找可放贷的房企洽谈。因为“三个不低于”是硬性的任务，就像当年的“三道红线”，只不过这是一个翻转的版本。

2、可放贷房企属于“稀缺”资源，银行宜尽早抢占市场。

为什么这样说呢？因为“三个不低于”明确要求支持房企，特别是民营房企，要求针对民营房企的贷款增速不低于平均水平。目前没爆雷的规模房企，已是屈指可数。如果不能给这批相对安全的民营房企放贷，又要完成“三个不低于”的任务，就必须找爆过雷的房企放贷，这个风险明显就大很多。所以怎么尽快给安全民营房企放贷，怎么在爆雷房企中选择相对安全地放贷，是各家金融机构接下来要尽快解决的重要问题。

注：在银行约谈房企的名单中，我们既见到了龙湖、美的、新城等意料之内的没有爆过雷的民营房企名单。也见到了碧桂园、雅居乐等爆过雷民营房企。

3、房地产企业资金紧张局面或将快速缓解。

原因上面已经解释了，接下来有国资背景的房企几乎肯定不会有什么资金压力了。而大部分民营房企的资金压力也将得到很大的缓解。当然，像恒大这类型严重资不抵债，或者像新力地产这类彻底躺平的房企，融资政策再松，应该也不会有金融机构敢给他们再融资了。但凡债务问题不是特别严重，资产仍有一定规模的民营房企，金融机构也会具体判断项目的价值，选择性地给予有价值的项目予以融资上的支持的。

4、房地产后市预测，关键还是市场的复苏。

金融机构给房企融资支持，也只能缓解阶段性的财务压力，但最终房地产产业能不能恢复正常，关键还是要看市场能不能恢复。具体说，一是成交量能不能在低位逐步企稳回升，二是房价能否止跌，最好还能有一定幅度的回涨。

第一点很重要，是决定房地产能不能“转”起来的关键。目前各地松绑楼市政策已经很多，但由于经济下行，消费和投资意愿低迷，所以目前购房意愿仍然不高。而楼市低迷又会拖累经济继续下行，最终造成相互拖累的“恶性循环”。必须尽早想办法，出重招，止住这个势头。

第二点关于房价回涨也很重要。目前国内在售新盘估计九成都处于亏损销售中。如果一直持续亏损，则销售的全部所得都不足以完成项目建设，最终定会出现烂尾楼。所以保持项目财务平衡也很重要。

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