文/邓浩志

11月28日，广东省广州市发展和改革委等多部门发布通知，将物业服务划分五个级别，一级为最高等级。有电梯的住宅，一级服务对应收费标准为每平方米2.8元，五级服务对应每平方米0.9元。这事很多人叫我点评，就简单说两句：

1、如何收费，必须根据提供何种服务进行定义，和物业的硬件并没有太大关系。

如果物管公司只提供最基本的清洁、保安、工程服务，那按这个标准执行是没有太大问题的。但如果大堂有漂亮的小姐姐给你打招呼，保安连快递都帮你拿上家，工程人员十分钟内响应……那这就不是2.8元每平方能包得住的。

做个不恰当的比喻，现在就是规定餐厅的虾，不能超过30元一盆，不管你是基围虾还是老虎虾，不管你的厨师是隔壁大嫂，还是米其林大厨，这是明显不合理的。提供什么样的产品，应该由商家确定，定价多少，也应该由商家决定。至于选不选这个产品，这由消费者自行决定。所谓青菜萝卜各有所爱，一刀切，并不利于物业服务的升级化，多元化，个性化。

2、物业公司要绕线这个限价政策，也是极为简单的，比如加个增值服务费。

目前不少城市的高端楼盘，都用这个规避限价。说是管理费2.8一平，另外通过其他方式收2元的增值服务费，合共4.8元。反正监管部门也没人监管，没法定性定量监管。这类型规定就算推出，也很难执行和监管。

3、当前物业的主要矛盾不在新小区，而在老小区。

很多老小区已经10年20年，甚至30年了，管理费还是按当年的标准收，4、5毛钱一平米都有，10几20年一直没能涨价。但是过去20年，清洁、安保、工程人员的工资不断提高，各种成本也在提高。为了维持收支平衡，很多老小区只能不断压缩成本，不断创收。比如：保安人数少了，清洁频次降了，服务越来越差。另外小区内各种摆摊，电梯、大堂各种乱七八糟的广告。还有绿化打理少了，喷水池不开了，灯光调暗了等等。面对服务越来越差，业主和管理公司的矛盾也越来越突出。实际上这些都不是一个良性循环。与其关注新房的物管费，倒不如关注老旧社区物管的诸多矛盾。

经济学家家康认为，中国从大方向上看，房地产税势在必行，关键是怎么找到可行的方案。在他看来，等房地产市场稳住了，一些热门城市找到合理机制，可以实现长期，平稳，健康发展的时候，在确定进入房地产税改革试点扩围的具体地方。

我个人认为，现在还谈房地产税，有点不合时宜了。

一则，当前社会关注焦点在经济复苏，房地产企稳，房地产税这类抑制性政策明显不符合当前需求，政府主要工作是稳经济，也没有闲工夫讨论这些事远期事项。

二则，房地产税可能也错过了最佳诞生的时机，因为中国房地产已经过了高峰期，未来是否持续萎缩，持续调整都尚未知。而前几天，万科的王石也提出，中国房地产市场这轮调整，最快可能也要3—5年时机。所以房地产税开征的窗口在哪里？似乎没有人能够回答。而不少研究机构都预测，未来5年都无法开征，甚至可能存在永远错过的可能。

三则，房地产税立法的一些根本问题迟迟没能解决，以试点绕开立法可能是办法，但并不能一劳永逸。