文/邓浩志

12月11日晚，保利发展公告称，鉴于股票价格低于净资产价格，公司拟以自有资金通过集中竞价交易方式回购公司A股股份。回购资金总额不低于10亿元（含），不超过20亿元（含）。回购价格不超过15.19元/股。保利发展当天收盘价仅为9.6元，市盈率6.2倍，市净率为0.59。价值低估非常明显，当然，这种情况不只存在于保利一家上市企业身上。

最近这几年房地产是不好，房地产及周边都出现了估值下滑。但房地产业，大城市房价，还有优质的房地产股都出现了超跌，部分甚至是严重的超低。比如上面说的央企保利。在目前下行市场当中，保利是最能卷的房企，业绩也是逆势上涨，规模逆势扩张。在这轮房地产调整之前，TOP5房企为碧、万、恒、融、保。保利也就3000亿规模上下，只能排第五。但在这两三年市场调整期，保利不降反增，今年但A股的保利发展，业绩可能达到5000亿左右，加上在香港上市的保利置业也有千亿上下的规模，保利目前已经是稳居第一的国内头部房企。

现在市场上不少人在讨论“G进民退”，这类企业正是进的那一部分，而且进的这么明显，这么夸张，但其股价然持续大跌。这明显是不合理的。所以，类似保利这种，这几年业绩出现逆势上涨的头部的央国企，明年或逐渐迎来估值修复的过程。而对于这些优质的房企，回购自己的股票，可能收益率比开发房地产项目更高。当前房地产项目，能不亏就是好项目，能有5%收益的就算是极为优质的项目。而回购股份，等于低价（接近对折）买下优质资产。一定是低风险高收益的。

消息称，自贝壳宣布进军房地产开发领域至今，其地产管理团队已经逐渐健全。一位接近贝壳的人士称“贝壳成立贝好家已有三个月，其已经从龙湖、万科等公司挖了不少人才加入管理团队。”

过去一段时间，贝好家团队密集走访多个城市，进行参访、交流，对合作项目进行摸排，探索多种合作模式的可能。贝壳进入房地产开发已经是大概率事件。至于怎么做？有什么样的可能？

1、当前房地产市场低迷，销售能力已经成为房地产领域的核心竞争力。贝壳庞大的经纪人队伍，线上获客的强大能力，都让它在最近两年继续保持增长，甚至是诸多开发商“求”它帮忙卖房。而且这是一个已经具有“护城河”的尤其。国内暂时没有第二家在这个领域具有较强的议价能力。所以贝壳信心很足。

2、贝壳也有点钱，可以往外投一点。除了上市公开募集资金外；还有预付佣；还有企业和它结算后，到它和下家结算的时间差；等等各种各样有时间差的进账资金。

3、市场低迷时间很长了，部分地区房价可能存在超跌的情况，现在入场，风险相对较小。而且后续也有想象空间。大不了长期持有，说不定还能升值。

4、贝壳不太可能做地产全程开发。它再优秀毕竟也只是在中介领域，对房地产其他领域它是完全没有积累的。最好的办法是入股一些已经基本建成，也进入可售状态的项目。这才能最大化展现其竞争力优势，并发挥资金的最大价值。