昨天在外地一媒体群聊天，有人说“你们合肥的开发商太幸福了，无论多偏的位置，只要做大面积，建个大门或者造个会所，就能卖上高价格”。
其实也并非如此，最近两年合肥住宅产品，并不能只盯着大门和会所，其他外立面、架空、车库、公区装修、绿化和物业服务等，也都在升级，只不过销售阶段，大门和会所最先被看到，卖得上价、卖的好的盘位置都各具优势，买房人也趋于理性，并不盲目。
那为什么还有很多人，尤其外地人对合肥新房存在很多误解呢？思来想去，恐怕只有用“刻板印象”来解释。
也不由想起合肥之前的一篇宣传文稿中提到“合肥发展日新月异，不怕你没来过合肥，其实更怕你之前来过合肥！”，同样是担心一些投资者对合肥有“刻板印象”！
合肥的房地产市场相对起步要晚一些，前期买房人更注重地段，对于小区品质并不太重视，加上房子并不愁卖，所以房企也没有卷品质的动力，所以早期楼盘品质确实大多乏善可陈。
不过随着时间推移，合肥的住宅产品近年一直在进步，一是改善需求爆发，对住房品质提出更高的要求。二是随着楼市下行，房子不再不愁卖，为了增加竞争力和迎合市场需求，开发商开始卷起品质。
而且主管部门也开始重视房子的品质问题，土拍中引入竞品质机制，推动住宅产品的更新迭代，招商、龙湖、建发等一众品牌房企陆续进入合肥，也加速了这个进程，所以最近四五年合肥的住宅产品是一直在升级的，最近两年更是同样日新月异。
但目前市场上存在两个问题，一是市场上交付的品质次新房还不多，在存量市场中占比很小，二是新一批竞品质楼盘，因为时间关系，对外呈现的只有大门、会所。当然，为了证明自己的品质和增加吸引力，不少楼盘的大门和会所确实很奢华。
所以如果不是深入了解市场，或者近两年没有来过合肥，确实很难感知到这种变化，相信再过两年，品质新房集中交付后，无论城市界面、住房品质都能得到快速的提升。
那合肥现在住宅产品升级都体现在哪些方面？
1、外立面
在“颜值即正义”的当下，城市规划和购房者对都外立面提出了更高的要求，前两年以融创、旭辉、置地为代表的房企，已经引领了楼盘外立面的革新，而竞品质则将这一项列为了验收的必须项，住宅公建化外立面形成潮流，就算个别地块没有竞品质，但基本也自主的以公建化外立面来建设。
外立面材质也越来越丰富，除了大家常见的真石漆，干挂石材、铝板、金属栅格、一体板、热弯玻璃等材质也被越来越多的开发商使用，比如置地汇金商务中心、置地中心的全干挂石材外立面，远大九庐的石材+铝板外立面，滨投置地璟玺的石材+铝板+一体板外立面等。
除了材质外，超大的窗墙比也成为很多开发商的追求，所以全景落地窗、端厅、270度转角窗越来越常见，比如中海臻如府的窗墙比达到了夸张的70%，而在窗户材质上提升速度更快，断桥铝、LOW-E玻璃内置百叶越来越常见，两玻两腔也有被三玻两腔取代之势。
2、层高
早期合肥楼市2.9米层高是主流，2.8米层高也不少见，如今满分竞品质项目3.15米层高是标准，而且在这一批满分竞品质项目的带动下，其他项目也将层高提升至3米或3.1米，高端改善盘专属已经普及到了普通楼盘。
如果说建筑面积是平面的延伸，那层高就是立体层面的扩展，立体空间更大，也带来更好的采光和通风，是最典型的提高生活品质中非常重要的一项。
3、架空层
单纯的架空层并不少见，很多早期楼盘也都有架空层，不过前期架空层规划、配套并不理想，也或空置、或挪作他用，甚至有些沦为了电瓶车的停放场，非常可惜。
近两年交付的架空层装修越来越好，功能也越来越丰富，基本都设置了体育健身、书吧、茶室、儿童游乐等不同主题，如下图融创利用架空层打造的归心社区，就是目前已交付楼盘里出色的代表。
4、地下车库
随着私家车的普及，车库也从简单的车辆停放处变成生活与社交的一部分，虽然旭辉现在陷入困境，但早年间确实为地下空间的交付打了个样，星空顶、双入户大堂都曾带给购房者惊喜。
近两年的地下空间品质感又进一步提升了，早期的水泥地早已消失不见，由水磨石、金刚砂、环氧地坪等材料取代，星空顶、LOGO墙、地下单元厅等越来越酒店化，与之前很多毛坯车库相比，可能说超越了一个时代。
5、人车分流
虽然人车分流之前也有个别楼盘在做，但不具备普遍性，现在随着车位配比提升、业主安全意识提升、以及竞品质要求，人车分流也越来越普及，让小区的安全感、整洁度都能得到极大的提升，即便是一些规划少量地面车位的楼盘，交付后也基本都不会启用。
6、大门、会所
现在很多开发商习惯将小区大门和会所提前建设好，前期用作营销中心，比之前一些楼盘单独建设售楼部，后期再拆除的方式，节约了成本，也避免了浪费。
另外通过示范区，也能提前看到部分绿化、景观、公区、外立面的实景效果，不仅仅可以图个心安，发现的问题也能做到及时沟通、及时整改，之前买房通常只能看到一个大坑，其他全凭想象，也是一个非常大的进步。
至于越来越奢华的大门和会所，怎么说呢，一是希望房企能够平衡各个环节的费用，不因为增加大门和会所投诉，而在其他地方节约。
二是奢华的大门、功能完善的会所，已经成为趋势，那有总比没有好，比如现在会所里基础的健身、书房、瑜伽室等配置，确实能给业主提供很多的便利，也能节约相应成本。
7、物业服务
物业的管理和服务近两年进步非常快，购房者也开始参与对物业费用、服务的监督，所以部分物业公司，比如招商都会将增值服务进行标准和量化。
不过合肥目前主流物业费通常分为基础服务费与增值服务费两部分，基础服务费有统一标准，而增值服务费则价格不一，在物业服务提升的同时，物业费也跨越式增长。
近来也有一些物业公司则发布公告取消增值服务费或由开发公司补贴，比如上坤与文一，更好的住宅品质，必然对物业服务提出更高的要求，费用难免上涨，增加业主生活成本，这是一个矛盾也必然的趋势。
另外班长踩盘过几百个楼盘，现在物业服务方面近几年开发的新盘提升很快，其实也与业主积极参与监督相关。
▲招商臻系楼盘部分物业服务
8、园林景观
班长写的二手房小区比较多，对园林景观方面的差异也感受颇多，实事求是的说，如果要比树木粗细、林木种类那很多早期开发的楼盘更有优势。
但在层次感、设计感、交互感上近期新盘优势更明显，比如在采光方面，新盘就会更多考虑到对低楼层的影响，而老小区大树对低楼层遮挡就比较严重，当然可能和树木的生长时间有关系，但设计层面同样也要考虑在内。
9、户型
很多购房者会觉得现在的户型大同小异，但好的东西大多是相似的，使用的多的户型肯定也是最成熟的，各方面最均衡的，所以现在很少能看到劣势特别明显的户型存在。
而且前面提到过的端厅、270度窗户、跑道阳台、LDK餐厨一体设计等也频频出现在新楼盘上，而一些早期拿地且规划的楼盘上市，大家总担心的就是户型跟不上时代，也足以可见户型更新换代速度之快。
当然在其他方面也有不同的提升，比如施工工艺、施工流程等多方面，只是这些普通购房者不容易看到，关注度比较少。
还是回到前面的话题，合肥新房并没有建个大门和会所就好卖、卖高价这么简单，市场上卖得好、卖得上价的楼盘，在区域、板块、位置、品质、品牌、产品方面一定会其多项优势，买房人越来越理性，并不会盲目的为个别特定因素买单。
