常言道“买房一阵子，物业一辈子”，随着房地产市场的发展、变化，物业服务在生活中越发重要，但对物业的讨论从来没有停止，并有很多的争议和矛盾出现。

2023年10月9日起，人民日报也推出“关注小区物业服务”系列报道，针对物业服务标准不统一、更换物业门槛高、物业费收取难等问题，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心。

班长在发布二手房踩盘文章的时候，同样经常提及这个话题，和大家一起探讨物业的优劣，对小区居住品质、保值增值的影响，以及不同类型楼盘对于物业服务水平的要求。

不过从买房人的角度，最关心无非两点：服务和收费，尤其提供服务能否匹配收取的费用，是业务与物业公司矛盾的根源。“自己花钱买的房子，还需要请人来管自己”这样的话语在早些年更是高频出现，即便现在物业的重要性已经得到普遍肯定，依然有很多业主希望能够取消物业，业主自治。

那没有物业行得通吗？

昨天合肥房产局发布了一篇《无物业“自管”！合肥25个小区试点》的文章，其中提到今年合肥推动25个小区试点进行业主“自管”，并以三联香樟小区为例。

三联香樟小区于2003年投入使用，从一开始，这个小区就没有物业公司进驻，由社区代管，提供一名保洁人员，定期清理小区内的垃圾，但面临两个问题，一是环境脏乱，二是没有安保人员，盗窃案件频发。

在社区的引导下，2005年成立了业主委员会，但因为小区规模较小，只有三栋楼，总共204户居民，联系了几家物业公司，都因为盈利空间小，不愿意进驻。

之后在社区的帮助下，由业委会出面，小区聘用了2名保安（后增加到3名）和1名保洁，加强安保和卫生工作，并利用小区门面房房租收入，建起了一道围墙。在全体业主的努力下，小区的环境干净了，盗窃案件也变少了。

从三联香樟小区的结果看，业主自治是能行得通的，班长在踩盘过程中，也会遇到一些小区并没有物业，是由社区代管，卫生、绿化修建做的都很不错，房龄虽老，但依然干净整洁。

但社区代管、业主自治的局限性是非常大的，也往往是不得已为之。

如果我们把物业服务、收费和住宅品质更新迭代放在一起，会更容易理解，类似三联香樟小区这种老小区，普遍存在的问题是体量小、户数少，物业费的承受度也低，当然我们并不能单纯的说业主不愿意缴纳高物业费。

实际上在这些老小区中，没有如今气派的大门、层次丰富的绿化、精装的公区，甚至电梯和地下车库都没有，需要和能提供的物业服务非常有限，最核心的就是卫生，绿化和安保方面的工作并不算多。

所以户数少+物业费低，很难吸引物业公司进驻，由社区代管、业主自治，提供一些基础服务，是非常合适的，并且户数少，很多还是单位房，业主容易协调一致，另外考虑到居住人群的年龄段，也有很多热心业主、志愿者愿意和有时间来牵头或者参与。

当然，主管部门、社区在自治过程中的推动、协调也是前提条件，如石油库小区业委会副主任所言：“日常小事小区自管，遇到大事社区出面解决，有社区的兜底，我们心里也踏实多了。”

但随着住宅产品更新，进入高层时代以后，这条路就基本行不通了，因为对物业服务提出了更高的要求。

需要提供全面、专业的管理和维护，保障业主和居民的日常生活便利和安全，确保社区的公共设施、绿化区域、停车场及道路等基础设施正常运转和维持良好状态，同时还要能处理维修问题、处理居民的投诉和维权事宜，提供紧急援助等。

而且小区体量很大，动辄千人以上，来历各不相同，流动性也大，意见很难达成统一，这时候往往是以业委会的监督、更换物业的形式来保障物业服务。

换句话说，这时候的小区管理，需要数十人的专业管理、技术和服务团队，并不是几个人自治、兼职可以完成的了，如果进行公司化运营，其实本质上还是物业公司。

再把时间往后推，到现在改善盘时代，对于小区管理的要求就更高了，公建化立面、奢华的大门和会所，层叠丰富的绿化、功能丰富的架空层、装修的公区和繁多的公共设施，不仅需要维护，很多设备还要涉及维修和更换，这些就需要物业，更需要专业、优秀的物业，住宅产品更新迭代后，淘汰了一些房企，也淘汰了很多的物业公司。

所以除了一些体量小的老房子，大体量住宅小区、高层产品之后，物业已经是必不可少配套服务了，但由此带来的是居住成本，也就是物业费的提升，从之前的几毛钱到一块多为主流，到现在最低都是2元以上，大多在二块六七，改善盘则往往在3元以上。

当然，现在新一轮物业费上涨，除了物业服务的提升以外，现在新建楼盘容积率普遍很低，毛细路网的规划，让单个小区体量更小，住户少，就只能提高单价了。

最后，物业管理行业正处于加速整合和快速发展的关键阶段，根据中指研究院的数据显示，从2018 年到2020年期间，物业服务满意度连续提升了不少于3分，在这段时间，物业管理行业取得了较大的进步，为业主提供了更高质量的服务和体验。

然而，从 2021 年开始，物业服务满意度得分开始下降，2023 年的降幅更为明显，物业服务满意度下降到与 2018 年相近的水平。

也许和房地产行业一样，物业管理行业发展速度也已经告别高速增长时代，接下来要着眼于提供高质量、精细化和稳定的服务，逐一改善短板，解决痛点赢得业主信任，让客户在服务中获得高度的满足感和最好的体验感，让价值与价格相符。

你对你们小区的物业满意吗？觉得物业更应该在哪些方面提高呢？