今天看到深圳住建局发布的数据，11月份深圳全市新房成交2773套，环比上涨4.5%，同比上涨7%，二手房成交3133套，环比上涨12.9%，同比上涨44.5%，新房、二手房成交量均创5个月、7个月新高。

我们一直说合肥的楼市在全国各个城市中表现很优异，具体到城市对比上看着就更加直观了，再看看隔壁南京的表现，根据网上房地产数据显示，南京11月新房成交3792套，二手房成交8608套。

合肥没有官方的公开数据，有统计机构数据显示，11月市区（不含四县一市）新房成交1805套，二手房从贝壳每日指数公布的数据看，共有2058套（含少量商业、车位）成交，整个合肥大概有五六千套的样子（贝系占合肥二手房市场30-40%左右），最近几个月销量也相对比较稳定，作为新兴城市，表现上佳。

不过接下来的合肥楼市，尤其是新房市场，面临的挑战还是比较大的，但在讨论这个问题之前，也许要先思考一个问题，我们为什么要买新房？

这个问题并没有标准答案，也许是为了地段、也许是为了学区、也许是为了品质、也许是为了价格，也许为了风俗习惯或者个人喜好，如此种种、不一而足。

但当下合肥的新房核心竞争力在于什么？

首先看价格，除了个别限价盘，肯定是不具备优势了。合肥近两年的新房备案价一直处于上升通道，在今年取消毛坯限价、土拍限价，以及调整备案价格政策后，涨幅明显，尤其热门区域更是如此，但在新房价格上涨的同时，二手房价格不断下滑，一二手房“顺挂”空间越拉越大。

而在地段上，去年还有不少核心位置的新房供应，但今年上市的新房和前期剩余的楼盘，在位置上大多并不具备吸引力。前期新房宣传法宝之一的“学区”，随着教育集团化的普及、学区房的遇冷，也逐渐失去了作用。

所以，一方面随着市场改善需求爆发，一方面住宅产品更新迭代，品质和大面积就成了最好的制胜法宝，但目前作用也再逐渐消退。

原因可以从几方面考虑，首先还是价格，在房价的构成体系里，产品只是其中一部分，地段、学区、环境和配套等都是重要组成部分，愿意为品质付出什么样的溢价是值得深究的。

其次一个很核心的问题，合肥住宅产品的更新已经从四五年前就已经开始，这一轮“品质潮”开始前，这些楼盘还没有批量交付，所以新房与二手房是隔代产品，想改善的买房人在二手房上并没有太多选择。

但随着近年新房的陆续交付，楼盘品质上已经并不能拉开很大差距，还因为价格的优势，对新房更是形成了不小的冲击，一是分流客户，二是影响预期。

另外，新房市场还面临一个问题，就像班长前几天文章里写的，随着新房价格的提升，改善总价的门槛在不断上升，房价越高，改善对于户型面积的要求越低。

而购买力是一个金字塔形，越高端的购买力，数量越稀少，在二手房-新房的置换链条没有打通、缺乏增量客户的市场下，大户型的客户量和热情正在迅速的减少和消退，一味求大，很难再行得通。

但“高价”小户型也频频遇冷，如果说地段和户型是刚需，那品质就是改善，在二手房市场有大量“低价”房源可以选择的情况下，并不奇怪，所以后期如何平衡地段、户型、价格和产品，是房企需要慎重考虑的问题。

所以现在对比二手房市场，新房核心优势逐渐式微，甚至早期的一些楼盘在品质上也没有多少优势的情况下，新房如果想获得销量，只有和二手房一样的选择：以价换量，以激发买房人的购房需求。

近日滨湖某盘85折后，案场立刻爆满，就是典型案例，当然不同区域所需要的优惠幅度并不相同，也侧面反映了市场上是存在购房需求的，只不过项目/价格吸引力不足。

但这仅仅是饮鸩止渴，大幅、大范围降价也会加重观望情绪，释放的购买力也还是会集中在少量楼盘上。就像现在的市场，我们不难发现，市场上很多区域、楼盘已经“销声匿迹”，一个月也卖不出去几套，能够真摇号、称得上热销盘的项目已经寥寥无几，分化非常明显。

而且还有个特点是不仅在不同区域之间分化明显，在同一个区域内，各个楼盘也存在非常明显的分化，有限的客户集中在少量的楼盘上，其他楼盘无人问津，如果市场持续没有好转，可以预见会出现大量准现房、现房销售的楼盘。

整体上，楼市在经历一系列调控后依然没有拉动，二手房持续下滑，新房频发降价促销的现实没有明显改观，春节前的市场依旧不容乐观，新房市场估计也很难有好转，随着房企年底的业绩、资金压力，打折恐成为常态，也是短期最行之有效的办法了。