成都楼市存在7年限购政策被解除，就像一座围城打开了缺口，引得八方外来客们鱼贯入城。

PART.01

来自川东某县城的老李，一看就是当地体面人。因为儿子在成都上大学，此后大概率是要留在成都打拼，在成都买房成了老李心头大事。去年底，成都放开144平米户型限购，老李曾闻风而动，在新川板块卡着限购红线选了一套144平米的房子。一算账：多年积蓄刚刚可以应付首付款，但一万多的月供差不多覆盖了两口子的工资总额的八成，家庭财务必然会因此而捉襟见肘。纠结再三，老李最后选择战术性撤退。

如今没有了面积限制，他重新杀入成都楼市，将上车目标调整为：90-120平米户型面积，月供8000左右。

老李这次势在必得！原因有两个——首先，儿子已大三了，转眼就是毕业季，让孩子在成都有安稳的感觉，买房紧迫性越来越凸显；其次，老李所在的朋友圈，如果子女在成都上班却没有买房，父母的面子是挂不住的，可怜天下父母心！

在老李看来，这次成都全面解禁，刺激性会很强。他估算，光成都之外、四川境内，就有100多个县，6000多万人，有一定经济能力又准备在成都置业的家庭，像我们这样准备在成都买房的家庭，高矮应该有几十万户。

PART.02

成都一直都是我国人口净流入最多的城市之一。2023年，这座城市人口增量13.5万，排在全国的第三位。今年拆除限购这道栅栏后，成都的人口虹吸能力又有提升。

这段时间，中心城区不少项目都反馈：外地客的占比已经达到4成，这些楼市生力军，不止来自川内，来自“新、西、兰”，重庆、福建、广东、等地的来客也频频光顾。而有机构调查数据也显示，现在成都楼市外地访客占比已经在3-4成。

成都虹吸人口的方式也正在变化。川北老家的发小告诉我：之前，老家人买房，呈非常明显的梯级递进方式——农村居民买乡镇、乡镇居民买县城、县城居民买市府、市府居民买成都。而现在，随着交通条件改善，家庭收入提升，时空格局重塑，越来越多的人直接越过乡、县、市，将置业范围锁定成都。

目前，成都人口2140万人，占四川总人口的4分之1。以成都独一无二的首位度来看，它完全有可能吸收3分之1以上的人口，成为一座人口近3000万的超级城市。

PART.03

房子曾被我们赋予了太多的意义。它不仅是遮风避雨之所，还是丈母娘考核指标、是能力证书、财富标签甚至阶层证明，是人世间各种欲望的承载物。

对普通人而言，房子最重要的功能有二——

第一是归属感。有了房子，才感觉有了融入一座城市的资本。否则，你在这座城市的身份就只是过客，是一叶飘萍；第二是投资功能，以成都为例：2004年初成都新房均价为1900元/平米，现在均价为18000元/平米，20年平均增长近10倍。过去20年中大多数家庭财富的增长，主要就体现在房价上涨。很多人房子增值的数字，超过了很多人20年的薪水收入。

于是，过去20年形成了两个“房子信仰”。

第一，买房是必要的；

第二，买房不是在花钱，而是在赚钱！

但在，过去三年买房必赚的信仰在大面积崩塌。有数据显示：过去36个月中，我国房价已经下滑了25%。而在成都楼市，新房市场和二手房市场的走势有着不同的方向。

新房价格在持续上涨，尤其是5+2区域，套均价格已经接近400万。4.28新政之后，市场更有一种观点：成都新房市场将出现更多千万级乃至亿元级的豪宅。事实上，成都新房市场也正在朝着更贵的方向进化。目测成都范围内，新盘单价格3万+的板块，已经有11个以上，包括金融城3期、金融城东、白鹭湾、三圣乡、大源西、新川、金沙、蔡桥、武侯新城、天西、麓湖，这些强势板块销势都不差，再配合上涨的地价，今年成都单价4万+的项目会倍增。

和新房市场不同，成都二手房价在下跌，克尔瑞近期报告称，成都二手房价已经跌回5年前。值得注意的是，跌幅最大的并非主城老破小，由于主城中心生活便利、配套完善，加之老房子普遍面积较小，反而具有比较强的抗跌性。相比之下，不在城市核心区域、最近5年才购入的次新房才是高位站岗的主力。

值得一提，成都二手房市场中仍有不少产品具有投资价值。譬如，金融城、大源等被时间验证过的板块，这几年的房价整体上是有明显增长的。此外，一些带有硬核资源的老破小，价格也非常坚挺。比如后子门的老破小——上翔街21号，房龄快40年，户型不到20平米，今年成交价高达每平米7万9千元。就因为它能读成都实小，并且总价不贵！相当于投资百万买学位。

〡图源：链家

PART.04

在2000万以上人口的大城市中，成都一直是一座以包容、舒适著称。从楼市角度看，成都房价一直排在全国第20位左右，在外地客印象中曾是一片洼地。但现在的成都楼市，更像一片丛林，初到此地外来客很容易迷糊。

一个来自乌鲁木齐的购房者告诉我：他在成都看了三个板块的房子——新川、兴隆湖、怡心湖。有两个方面超出了他的预料：首先是房子的品相已不输于沿海，其次是120以下小户型少，而且价格不菲。“成都人都这么有钱了吗？”他问，“一套120平米的户型要近300多万？”；144平米的户型超出了预算，120的户型又还没他之前的房子宽敞。看得出来，他又意外、又纠结！传说中的成都房价不贵在哪里呢？

实际上，即使川内的买房者也会有成都房价高攀不起的感觉。有个来自川东的小伙伴打算给女儿在成都买一套房，但在逛了一圈楼市后心凉了半截：单价3万+的项目遍地都是，随便一套房子都要300多万。我告诉他：如果你只是想在成都拥有一套房子，那成都房价没你想象的恐怖，市面上有很多位置不错二手房，单价只有1万多，总价100万左右。他开始将信将疑，考证之后大为震惊：没想到房价的差别如此之大。

现在的成都楼市，就是一片丛林。房价高低，取决于你的视角。

成都很贵，神盘麓湖有单价16万/平米的豪宅，一套亿元起步。

成都也很便宜，市中心一环内，很多二手房成交单价8000元左右，50万就可以入手。

两者之间，单价相差20倍，无论你是拧螺丝还是开公司的，都可以在这座城市轻松置业。关键在于摆正心态，明白自己的主要需求是什么，并调整好自己上车的位置。

如果你是富人，别认为觉得可以随便挑选。君不见成都豪宅登场日，每每有千万富翁们排队争抢，运气不好也只能当分母。如果你口袋没多少余粮，也不用担心在成都无一席之地，市面上大把挂牌单价低于1.5万，总价100万以下房子，等你慢慢挑选。