随着国务院14号文件下发到地方，新一轮房改的大框架已浮出水面。保障房地位空前提升，我国房地产切换到了新加坡模式。这种新模式会给市场带来多大的冲击？我们又该如何适应变化，调整我们的资产配置方案？

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先看14号文件到底讲了什么，我们试着划出5条重点——

1.增加保障性住房建设和供应。35个300万人口以上城市率先试点，未来5年将建600万套保障性住房。

2.建立房地产转型发展新模式，让商品房回归商品属性。

3.保障房的保障对象，是工薪阶层和城市引进的人群。不同人群有相应的保障面积标准。

4.保障房按保本微利原则配售，价格按划拨土地成本+建安成本+适度合理利润测算确定。

5.保障房封闭管理，禁止以任何方式变更性质流入商品房市场。

综上所述，一个保障房与商品房双轨并行的新模式已然清晰。看得见的手安排保障房，实现居者有其屋的大同理想；看不见的手调节商品房，释放一部分先富者的需求进阶的欲望。理想状态下，这两个市场互不联通，完全独立运行。保障房的低价不会影响商品房的涨跌，而商品房价格的上涨，也不会增加广大工薪阶层的买房门槛。正所谓：上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

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14号文件一出，意味着我国房地产正式从中国香港模式切换到新加坡模式。新加坡模式，被很多人认为是全球最好的房地产发展模式，安居乐业的典范。

在新加坡这块狭小的土地上，人均住房面积超过30平米，超过90%的人有自己的房子。其中80%的人住的是政府建造的公共住宅，只有20%的人住的是商品住宅。

〡新加坡

政府根据不同的阶段需求，制定公共住宅的发展计划，住宅土地资源优先考虑公共组屋。组屋的定价与人均收入全面挂钩。定价特点就两个字——便宜。三房户型的价格是个人年收入的3倍，4房户型是两个人年收入的2倍。很多年青人毕业后两三年，就有能力买一套房子。所以，新加坡90%的人都买得起三房户型，70%的人买得起4房户型。

同时，新加坡会在公共住宅社区的周围配置公共设施和服务，譬如邻里中心、购物中心、健身设施、公园绿地等（成都的新川板块的城市规划就是借鉴了新加坡的城市布局理念）。让人们住在公共住宅中也能很好地享受城市资源配套。

〡新川之心西区 图源：新川创新科技园

新加坡政府还规定，每个住组屋的家庭，还有一次升级居住需求换房的机会。但是，组屋不允许空置，禁止转售转租，一旦你买了商品住宅，就必须以回购的方式将原来组屋退回给政府。

难得的是， 公共住宅的大范围兴建并没有影响商品房市场的运行。有数据显示，今年新加坡的商品房价格又占上了新高，是亚洲乃至全球房价最高的城市之一。高房价并没有带来民生问题、没有激化社会矛盾，这其中公共住宅居功甚伟。

以此而论，这次房改深入之后。不同需求、不同财富的人都有一个更清楚的自我定位和置业选择。各大城市中盛行一时的“高房价N宗罪”论调将逐渐平息。

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5年600万套保障房入市，平均一年有120万套。过去十年，我国楼市每年成交的房屋套数大约是1375万套。今后5年，楼市成交量应该有所下滑，但普遍认为会稳定在1000万套左右。如此估算，保障房的比例大概占了12%左右，对比新加坡的二八比例，这个占比还是偏小。

但600万套保障房的入市，足以对现有商品房市场形成冲击。

从成都目前二手房市场的情况看，90平米户型最为主流。而保障房同样是以中小户型为主产品，加之设计更合理+保本微利的特点，本来就不好出手的老破小估计会更加艰难（列入棚改的项目另当别论）。

新房市场上，中小户型刚需项目会越来越少，改善市场儫宅化的速度会加快。板块分化、产品分化将更为凸显，核心板块竞争越来越激烈，边缘板块要想上位难度加大。“未来只有20%的房子有增值能力”的预言，很快会成为现实。

所以，对已拥有房子甚至多套房子的人来说，清空老破小、退出城市边缘区域、选择城市中心区域并具有关键资源优势的产品，是必须要马上做的调整措施。