去化表现好
鸿荣源珈誉府在去年2023年分别两次拿预售卖新房，并且在众多新盘去化难的行情里，可谓是逆风翻盘，表现抢眼，“脱颖而出”。
其中于2023年6月30日拿证批次房源，住宅总套数1401套，目前已备案1206套，备案进度达86.1%；
于2023年8月25日拿证批次的房源，住宅总套数818套，目前已备案557套，备案进度达68.09%。
这样的去化表现，使得鸿荣源珈誉府成为了整个深圳超级供应大盘中，成交战绩最为闪亮的明星。恭喜鸿荣源！
价格内卷同行要上天
鸿荣源珈誉府前两次销售的去化结果，之所以能够取得这样的好成绩，底子逻辑根源还是在于：
该项目拥有“好价格+开发商口碑+家门口有名校概念教育配置+家门口有购物中心+家门口有地铁11号线站点”的综合预期优势。
这些综合生活配套的基础配置，比较充分满足了刚需买房追求性价比、价格安全垫的心理诉求，也就是“钱少，还能买到高配版本配套房子”的诉求。
抵消了深圳远郊地段区位及周边环境，先天不足的现状。尤其是价格方面，确实做到了当时“价差倒挂红利”的表现。
所以去年他们在定价上，做到了死道友不死贫道的极致。
同时也将周边竞品新房和二手房的房价卷出了内伤，并且把这些竞品楼盘的成交价格，全面拉下了马。
开盘时间及折后价格
那么鸿荣源珈誉府最新一批房源，已经于2024年3月1日取得预售证，也就是各路房地产自媒体及中介朋友给你所推荐的 “二区”，即将在本周六的3月9日正式开盘。
目前得到的消息是，1095人冻资选1067套房。本次新推出的备案住宅房源共计1067套，涵盖75㎡3房1卫，85㎡、86㎡、87㎡和94㎡3房2卫，以及105㎡、120㎡4房2卫，9种户型。
其中标红色字体的户型，是老道认为比较不错的户型。
打完折后，预估备案价在5.1万/㎡左右，折后单价约在4.62-5.76万/㎡区间，总价约在364-690万区间当中。
价格是否还有优势
而目前周边临近竞品次新二手房，大概的成交水平是：
华强城市花园一期87-89㎡，低位成交已经进入到312-388万区间，单价4.16-4.41万/㎡不等，已经跌破2018年开盘时4.63万/㎡的均价水平。
中粮凤凰里，80㎡3房成交价格已经跌至325万，4.06万/㎡的低点；89-90㎡3房成交价格，大概在400万左右，单价水平4.5万/㎡左右。与2016年开盘均价4.2万/㎡的水平，已经非常接近了。
博林君瑞88-89㎡三房，成交总价区间低至415-450万，单价水平5万/㎡左右。与2018年开盘均价4.4万/㎡，高出6000元/㎡。但是对比高峰时期成交单价8万/㎡+，也已经跌回了约38%。
可以说现在鸿荣源珈誉府二区的折后定价水平，已经跟周边次新及热点居家优质二手房的价格，尤其是成交价格，在价差倒挂红利上，对比去年已经缩水了不少。
论单项价格而言，鸿荣源珈誉府二区，现在已经逐步丧失原本价格倒挂上的明显优势。而这些二手楼盘，最大的优势来自于现房所见即所得。
伪名校配置？
目前学区对口方面，鸿荣源珈誉府二区，位于万丰小学+深圳外国语学校宝安学校小学部共享学区，深圳外国语学校宝安学校初中部（在海岸城这边）的单项学区。
这样的配置，也是各种宣传口径给你灌输名校概念的根本。
老道可以很负责地说，目前这样的学区配置，不是真名校。你不能对一个办学才4年不到的学校，称之为名校。
除非，这所学校获得了“速成”资源。很显然，它还没有获得。
另外，未来等深外宝安南校区建成投入使用后，家门口及附近上学才能兑现。
项目优缺点“辣评”
关于楼盘的基本信息我就不一一罗列陈述了，网上信息已经泛滥成灾。接下来，我将以下几个重点，方便买房的朋友参考要不要选鸿荣源珈誉府2区。
先说说它的优势：
1.目前在整个原来沙井的区域，以及福永的区域内，鸿荣源珈誉府跟临近同属一个旧改项目的住宅、商业、写字楼、酒店、保障房地块，一定会成为沙井+福永域内的明星居住区。
并且联同北面的海岸城住宅区、博林天瑞区、万科星城，以及南面的华强城市花园、中粮凤凰里等次新楼盘住宅区域，组成宝安区西北远郊的新的居住中心。
围绕这个居住新中心区，聚焦了并布局了整个宝安区西北远郊最好的公共服务配套资源。
2.家门口有地铁口，还有学校，购物中心，是它的另一大综合优势。可以获得生活购物、教育、出行差不多相当于“零距离”体验感的生活方式，这对于刚需住家来讲，真得是很大的诱惑力。
只要“新城”内部环境属于人居高地，哪怕你这座居住新城外围环境可能破破烂烂，展现不出一线国际大城市的风貌，这些都不是问题。
目前沙井海岸城，已经开始展现这方面的居住环境吸引力了。
3.户型的得房率，还是比较给力吧。户型多样丰富，给钱少买房、财力有限改善的朋友，比较好的一个选择。
再来说说相对劣势：
1.家门口配套丰富优质，但是兑现需要一个过程，入住后避免不了“叮咣叮咣”施工建设的影响。理想兑现很丰满，获得过程先吃“灰”。
2.作为新房天量供应的代表居住区域，鸿荣源珈誉府及附近多个住宅和保障房地块的供货量，后续可是源源不断的存在。这个周期卖下来，不整个3-5年，估计是搞不完的。参照龙华壹城中心的供货量周期，去预期就好了。
而且老道还没有把周边竞品大社区的房源估算进来呢！所以投资的朋友，追求收益最大化的朋友，就别来这里当“炮灰”了。
3.区位上，这里妥妥的属于西部远郊区域，与主城区物理距离是“硬伤，这没啥好争辩的 。
去东莞长安地界，直线距离应该不到8公里。比去宝安中心区、南山、福田等核心区，快捷多了。
哪怕有11号线塘尾站，不管是坐地铁还是自驾，去南山、福田核心商务区等地方，请做好高峰期1小时起步，单程出行的准备。
4.对比竞品楼盘，价格优势弱化了很多，甚至可以所没啥价格优势了。
总之就是，对于在南山、福田、罗湖等核心区上班的朋友，如果能接受这些相对的缺点，那么来这里买房就没有太大的问题。
对于本地的朋友来讲，这个项目必看。
如果周边竞品二手房没有更有性价比的房源，那么这里应该是必选了。
