之前写了两篇关于南山区房价的文章《房价跌落的前海》和《听天命，南山房价下限已跌穿到5万/㎡》，有粉丝反馈说，老前海片区的二手房成交价格下降，应该没有那么悲催吧？我说有，看上面参考数据。
拿2023年1-9月的成交均价对比去年，大部分楼盘成交均价都出现不同程度的下滑。对比2021年成交均价数据，大部分楼盘都出现了成交均价10-30%的跌幅。
29个样本二手房楼盘当中，成交均价对比2021年跌幅在20%以上的楼盘有15个；跌幅在10-19%的楼盘有10个。
其中月亮湾花园成交均价，跌幅最大为53%。短短两年时间里实现了“11万/㎡→7万/㎡→5万/㎡”三连跌，实现了“腰Z”。2021年入场的投资客资金，都被埋葬进去了。
成交均价在7万/㎡水平的楼盘有：前海花园三期（7.3万/㎡）；阳光棕榈园二期（7.7万/㎡）；东方银座（7.9万/㎡）。
成交均价在8万/㎡水平的楼盘就更多了：港湾丽都（8万/㎡）；瑞景华庭（8万/㎡）；星海名城三期（8.1万/㎡）；阳光棕榈园三期（8.1万/㎡）；山居岁月家园（8.3万/㎡）；星海名城六期（8.4万/㎡）；绿海名都（8.6万/㎡）；椰风海岸（8.7万/㎡）；天朗风清（8.8万/㎡）；星海名城一期（8.8万/㎡）；新德家园（8.95万/㎡）。
成交均价在9万/㎡水平的楼盘有：山海翠庐（9.1万/㎡）；星海名城五期（9.3万/㎡）；香格名苑（9.7万/㎡）；鼎太风华一期（9.9万/㎡）；鼎太风华四期（9.96万/㎡）。
看完以上的数据，你作何感想。我的第一反应就是，在年底或明年春节前，如果没有再出新的关键性刺激利好政策，老前海的房价还会继续降。
比如还在10万/㎡以上的二手房楼盘，成交水平估计得往10万/㎡内跌落。
我的观点是：结合成交数据密度和深处一线市场，深圳这轮救市可能在时机上已经晚了，最佳时间节点其实是今年第一季度那波小阳春。当时的市场对风吹草动的利好，其实是有反应的，而且持久性还是可以的 。
如果当时在2月份或3月份出，而且打的是一系列密集的明牌政策而非遮遮掩掩，那么现在新房去化率不至于拉胯，并且二手房市场指不定回到5000套左右的正向循环量。
到了释放利好后的9月份阶段里，市场其实也有反应，但是跟小阳春阶段相比，市场硬度弱，持久度短了。
尽管我依旧坚信深圳市场可以“药”起来，但是越往后拖副作用越大。到时候想把市场给托住，可能得老费劲了，最后变成小日子一药30年怎么办？
