文｜邓浩志

这话题最近淡了很多，但在10年前可是大热话题，很多人以为自建房，不找开发商能更省钱，于是部分志同道合的朋友集体筹资，在公开市场拿地，然后自己规划，自己设计，自己找施工单位，自己找监理，自己装修，自行融资，自己结算。艰辛走完这一趟，还用了10年时间，才拿到了房产证。

虽然我没有参与这个项目，但想想都知道这些业主们经历了多少艰辛。且不说拿房产证都花了10年的心酸。但我相信经历了这十年，这些业主们，最终明白了一个道理，房价主要构成是地价，而不是开发商的利润。自己盖房子所花的成本，绝对比开发商要来得更高。因为非专业机构在控制成本，产品设计，大宗采购，工期管理，质量监控，管理协调等各个方面，是怎么也比不过专业的企业的。

还有个问题，如果有人能比较一下10年前自建房，和同时期购买商品房，哪个升值更多？我不看都知道，肯定研究过市场的专业开发的产品，一定更符合市场的需求。所有同时期二手房肯定能卖得更贵。这件事的结论是，以为自己盖房子更省钱，谁知比开发商更贵，更费心。

不单如此，过去几年，在房地产发生的事情，告诉了所有人，当年很多关于房地产的观点，都只是想当然。回看过去，关于房地产问题，我们的舆论被裹挟了，认为房价低才好。房价足够低，大家都能买得起，幸福感才高。房价足够低，企业成本能降下来，利于产业发展。房价足够低，才能吸引人才，孵化高附加值产业。房价足够低，大家才能腾出钱，去刺激消费。认为一鲸落，就能万物生……结果，全国房价都跌了，有些地方跌了超过50%。但，以上期望，一条都没有实现。

降低存量房贷利率工作已基本完成，统计显示，户均每年减少利息支出3200元。这点当然对有房贷的客户，特别是前期高位买房贷款的客户是好消息。但对整个社会而言，这就真的好吗？其实我们不禁要问，这次降低存量房贷利率的目的是什么？因为也一直没有一个明确的说法。

如果说单纯是降低贷款者的压力，那他们少给的利息，谁来买单？国家买单吗？那就是全民补贴贷款者。并不合理。如果银行买单？那等于从银行股东和银行员工手里拿钱补贴贷款者。无论哪种？合理性都存疑。

还有一种说法是：降低提前还贷。毕竟过去两年提前还贷的情况很多，银行你如果不肯降低房贷，那贷款者就“用脚投票”，最终银行还是失去客户。与其被动流失客户，不如自降房贷利率。

但如果持有这种项目，问题就大了。因为降息对降低提前还贷的效果实在有限。据统计，降低存量房贷利率后，提前还贷似乎有一点减少，但整体上还没有停止，而且趋势也没发生根本的变化。为什么？因为其他贷款利率实在比房贷低不少。比如我们反复说的消费贷，经营贷规流入楼市的情况。以低息贷款“置换”房贷的冲动仍然存在。所以真要大幅降低提前还贷，唯一的办法是房贷利率看齐经营贷等其他贷款利率。

降低房贷的目的还有一种说法，是为了促进消费。因为降低房贷利率，贷款者减少还贷金额，就可以留存更多资金消费，从而帮助消费复苏，经济复苏。这其实似乎也不存在。据推算，降低存量房贷政策推出，可令4000万户受惠，预计平均减幅约80个基点。估计下调存量房贷利率，每年节省的利息支出3200亿人民币。但为了避免息差进一步收窄，银行会同时调低存款利率。以目前国内家庭，超过130万亿元人民币存款计，银行若调低存款利率15个基点，家庭利息收入每年便减少近2000亿元。银行持续的降低存款利息，实际上基本填平了房贷利息下降留下的利差，本质上降低房贷，只是收入上的再分配，对刺激居民消费作用未必明显。