新政后大家也都发现了，不少城市已经快速落地了，因为首付和利率是已经统筹下调的状态，现在就看哪些城市率先使用，哪些城市延迟使用了，比如武汉就在5月20号率先执行了降首付和降利率的操作，之后，包括长沙、西安、合肥、昆明等二线城市的银行也都确认执行了首套房首付比例15%的重磅操作，而像一线的深圳、广州而言，目前还是停留在个别楼盘降首付的层面，还没全面执行新政的措施。

可以看出来，新政其实就相当于发了新的牌，有些城市在抓紧使用这些牌去刺激市场。就拿武汉来说，首付比例降低到了15%，首套房的商贷利率下降到了3.25%，二套3.35%，而在之前，武汉首套房的实际利率在3.55%,二套房的利率在4.15%，可以说现在相当于首套下降了30个基点，二套降低了80个基点，可以看出力度还是非常大的；还有合肥楼市，过去也曾经是炒房客热衷的地方，涨幅曾经问鼎全球第一，而现在的首付也是15%了，首套房的利率从3.75%降低到了3.45%，合肥和武汉基本可以代表了多数的二三线城市的情况，所以也可以推断出来，后续更多城市也会直接降低到3.45%，当然也有一些城市连3.45%都突破的了。

而不少老业主前几年买房的利率都是比较高的 ，有的是5.88%，有的甚至超了6%，在经历了去年存量房贷利率下调后，有些业主的利率已经调整到了3.95%,有的因为还没到利率调整日，所以还是在4.2%，跟最初高利率相比来说，现在的利率确实是减轻了不少的月供，所以提前还贷潮才相对减缓了一些，而随着利率下限的继续下调，老业主的利率差其实无形中又加大了不少，也会从侧面去刺激老业主重新进入提前还款潮的操作中。

比如贷款100万来说，如果利率下调30个基点，按30年的时间来算的话，每个月可以减少月供100多元，一年也就是2000元左右，而如果下调的基点达到60甚至80，那减轻的月供也就会更多了，当然，在以前楼市上涨的时候，大家对利息的成本是视而不见的，因为随便涨涨就覆盖住了利息，但是现在不一样了，楼市下跌后，利息是不会跌的，相当于对老业主是双重打击了。当然，存量利率调整对新业主来说是没什么感觉的，因为利率已经低了，而刚需是希望更低，他们没感受到5.88%的贷款压力，也就自然很难体会现在3.45%的下限调整。

所以现在作为等等派的刚需见证了房价和利率的持续下探，只要有耐心的，这几年都能省下十几万甚至几十万的购房成本，当然，更多人没有出手的原因还是对工作稳定性的预期不够，担心被裁员，还有收入和房价的占比不高，首付压力和贷款的能力还有欠缺，因为现在不是以前扛个三五年就可以赚一笔套现了，而是要长期的持有进行自住的需求，供大于求的关系从去年开始就已经明牌了，如果月供压力过大，断供甚至亏掉首付的事情已经不是空谈了，而是实际在发生的事情，在资产的下跌期，资产的价格下跌的损失和月供利息都是购房者必须要考虑进去的潜在成本。

所以现在降低首付，相当于是让大家加更大的杠杆了，想要让大家负债买房，但是很多刚需不轻易入场了，因为租房正在比买房更加划算，以前有钱不买房的是大冤种，前两年有钱就买房的成为了接盘侠，因为房价一旦缺乏持续上涨的前提后，大家买房都会更加关注各类成本和租售比，只要不是特别划算的话，更多人反而会倾向于租房了，而且国资下场收房后，保障房的持续增加也会让租房的稳定性更加大一些，不会有那种朝不保夕和被房东赶走的租房感受，租房的情绪价值对很多打工人来说还是很重要的。

所以房贷利率虽然在一点点的让步，但是多数的刚需还是很淡定的，并没有被政策就马上刺激进去了，反而是不少豪宅的改善客户被政策吸引入市买房了，但是这些人也没办法完全逆转整个市场的行情，当然，银行现在其实也是热锅上的蚂蚁，大家如果不来贷款，那就相当于要不断付出存款的利息，一边贷款端的利息利润在萎缩，所以银行也在不断降低存款利率了，试图维持住自身的利润，但是整体来看银行的净息差和利润还是出现了下降。

根据金融监管总局的数据来看，去年第四季度，商业银行的净息差已经跌破了1.7%，来到了1.69%，这也比2023年前三季度下降了0.04个百分点，也是多年来净息差首次跌破1.8%的警戒线，因为净息差很多人不太清楚，其实指的是银行净利息收入和银行全部生息资产的比值，这也是作为商业银行盈利能力的重要指标，而且在各地LPR突破下限后，也导致商业银行的压力也非常大，不少银行跟进下调了存款利率保卫净息差，有银行五年期存款利率最高下调了65个基点，还有银行直接停掉了大额的存款单，其实也是希望少支出利息，开源节流不止是对个人，对银行也是一样的，毕竟，银行赚的就是利息差而已。

所以，大家要清楚，这次利率下限的突破，存量房业主并没有直接获利，因为这个月的LPR是按兵不动的，后面估计LPR要继续下降的动力也是不太大的，因为地方可以自主减去后面的基点进行利率的调整，所以LPR其实就是约束老业主的一个东西而已，对新购房的客户约束力就小了很多，所以大家对这些政策还是要保持理性的一个态度，不要轻易就冲昏了头脑，在自己实力不够的情况下冲进去接盘了，因为现在一线城市还没出完底牌，目前的这些牌还不是最终底牌，只是过程的一些福利而已，福利给了，咱们就先收下，但是不要轻易拆开包装享用，也没必要拒绝这些福利。

当然，如果完全不想买房的人对政策是毫不关心的或者说不会在意的，只是说，政策是当下适用的，如果你现在想买房，确实是可以等等，至少一线全部撸完后再考虑也不迟，因为当下的情况政策确实很给力，但是央行其实也留了一手的，如果未来房地产市场供求关系发生了较大改变，人民银行也将即使恢复执行房贷利率政策下限，意味着就看市场后续恢复如何了，没有回暖，就继续给福利，如果马上回暖了，利好也是会随时收回来的。

所以前几年买房的朋友可能确实白忙了，因为在政策出台期，各种触底和涨价的报道也是不绝于耳，当然，还是要自我的辨识能力，现在的市场还是挺焦灼的，有人担心触底后不及时买入会错失机会，有人还在继续等待下跌期的继续，每次政策期都是窗口期，这也是我们一直强调的一句话，现在不要在冲动的燥热期入手，因为炒房的源头要自我断绝，顺便观察百城房价的走势，价格会最先体现，政策都会有延后期，而随着这两年多的政策调控，很多人也麻木了，二手业主也是不断以价换量，一降再降后能卖就卖，卖不出去就继续老实还贷了，当然，集体断供还没到来，只有稳住了就业和收入，大家还贷的稳定性才能继续，所以千万不要加太猛的杠杆，不然，会被杠杆率所反噬。