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春节将近，房地产全行业会迎来一个生死攸关的龙年。在这个春节到来之前，已经出险的房企忙着消债化债，没出险的房企忙着回血回款，债主和股东好像都没有耐心等到“年后再说”。
1月31日，保利置业（00119.HK）将会召集一次特别股东大会。在这次会议上，有多达10笔和公司有关的贷款需要审议批准。这些贷款金额不等，少的只有9000万元，多的一笔将近18亿元，总额超过100亿元人民币。
这些贷款的方式有些特点。一般来说，规模庞大、投资关系复杂的大型企业所涉及的贷款相关事务有几大类，一类是外部融资：母公司、子公司直接向金融机构借款；另一类是内部资金拆借：母公司给子公司贷款，股东贷款、下属公司之间相互借贷等；还有一类就是提供担保。这基本构成了大型企业资金的内外部循环。
不过，保利置业这次要开特别股东大会审议的贷款，不属于以上几种。贷款的借出方都是保利置业旗下的项目公司，借入方都是这些项目公司的股东。在这些“找项目公司借钱”的股东中，有些是保利置业旗下的公司，有些是保利置业体系以外的公司。不管是内是外，这些股东都是国企。
这个保利置业和保利发展（600048.SH）是两家公司，前者在香港上市，后者是上交所上市公司，它们都是央企保利集团的地产业务平台。对于北京或者北方市场而言，保利发展的名气更大一些，而保利置业在南方市场建树颇多。此次给股东贷款的项目公司，也基本分布在上海、江苏、深圳等省市地区。
我们问了问长期在上市公司做财务的资深故友，他说这种贷款方式虽然看起来有点特殊，但在公司资金管理领域，也并不十分鲜见，依照财务规定并履行完相关程序后办理，也都是合规的举动。这种做法，一般都是希望尽快给股东“回血”，也就是加快股东回笼资金，充实股东的现金流。
现在国资房企的现金流同样需要充实。比如在过去的2023年中，中国金茂（00817.HK）、大悦城（000031.SZ）、华侨城（03366.HK）都卖掉了自己的一些物业资产，用以改善和充实公司的现金流。
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这些从项目公司“借钱”的股东，穿透之后都是国资企业，虽然主体不同，但这些股东的“来路”大致相似：保利置业体系内部的公司，招商蛇口系的公司、地方平台公司和建发系公司。保利置业和这些公司都有在项目层面上的合作开发，这些公司也就都成了项目公司的股东。
虽然看起来复杂，但仔细翻看一下签订的贷款协议就能发现一个特点，不同股东从项目公司获得贷款的比例，基本上和在项目公司中所持的股权比例是匹配的。
比如在昆山悦城这个项目公司上，股东一共借了18亿元。这家公司有三个股东，分别是保利江苏、苏州招商和昆山新城三家。保利江苏借了9.18亿，苏州招商借了7.92亿，昆山新城借了9000万。
三家股东，保利江苏是出自保利置业，持股51%；苏州招商出自招商蛇口，持股44%；昆山新城则是当地的国资公司，持股5%。以总额18亿元贷款为基数，三家股东借到的钱，基本上与自己在项目公司的持股比例相匹配。
其他协议中的贷款模式，虽然在细节上偶有不同，但大都与此相近，没有太新鲜的。这些贷款另一个更重要的共同点，就是这些项目公司借给股东的钱，首先是无息的，没错，没有利息；其次，贷款协议中一般没有明确的还款时间，部分只是约定贷款期限上限10年，借钱的一方要在接到还款通知后一定时间内，归还贷款。
既无利息，又无明确的还款日期，贷款金额还与股东持股比例基本匹配，这看起来很像项目公司给股东“分红”，但是，这确确实实又不是分红。
这些贷款，有些还无需抵押，同时还禁止“循环贷款融资”。通俗一点说，就是在借钱的一方偿还了本金之后，不能再重新借款。这些贷款的资金一般都是由项目公司的“内部资源提供”。
在这些借钱给股东的项目公司中，保利置业的持股最多，因此，通过这种贷款的方式能够拿回可观的资金。作为少数股东的招商系公司、地方国资公司和建发系公司，也都能拿到资金回笼，在这个艰难的年代里，可谓皆大欢喜。
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其实，没有太大必要纠结这是贷款还是分红。朋友说，这种贷款模式，他见过更直接的操作，就是还款日期直接写成项目公司分红日，可以分红的那天还款，按照股东比例借款，到时候，分红与借款在账目上两者相抵，互不相欠，履行程序后，完全合规，一点问题都没有。这样一来，大大缩短了股东从项目公司拿到资金的时限。
这不是在说保利置业，保利置业这次没有这样做，连擦边球都没有打，完全合规。
实际上，中国内地的房地产项目公司直接分红不是太容易，限制性条件很多。由于实施预售制，为了保证购房者的权益，项目公司的分红一般只能在交房之后才能进行。这和交房之后预售收入才能转结的财务制度是匹配的。同时，分红的另一个前提条件是要完成相关税收清算，这又是一项十分复杂的工作，而且，开发商自己无法完全控制节奏。
这些限制性的条件，导致项目公司分红要等待很长时间。在这个时间内，预售收入在项目公司内就可能形成“闲置资金”。当然，这些资金的使用，也都要遵循包括预售资金监管在内的一系列制度性约束。能够使用的才能调用。
一般来说，都是经营业绩比较好的项目，才有资金可供调用。
在市场环境好，融资条件宽松的时候，股东们现金流充沛，可以有实力也有耐心等待分红。但是，当整体性现金流承受压力的时候，对于需要尽快“回血”的股东而言，分红要等待的时间就太漫长了。
这种对现金流的期待，不分所有制，就像在之前的文章写过多次的，冷峻的楼市面前，人人平等。
截至2023年12月，置业集团全年累计实现合同销售金额约人民币536亿元，同比增长7%。虽然一些公众投资者对保利置业的股价偶有微词，但在当下，能够实现正增长殊为不易。
凛冬之中，谁都清楚“落袋为安”何等重要，国资房企也不会例外。
