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前些日子，攸克君和一位融创海外债投资人喝咖啡，那时他刚刚在融创海外债重组表决中投了赞成票。问他原因，他的答案多少令人意外。他既没谈及融创当下的财务状况，也没有分析融创未来的现金流数据，一般情况下，这是投资人最关心的两个指标。

促使他做出选择的重要原因之一，是他仔细看了融创的几个新项目，甚至回看了过去几座壹号院产品的二手房市场表现，他的直观感受是：从产品规划设计和运营水平的角度看，融创的团队仍然在很认真地做产品，这与很多正在“排险”的房企不同，一些项目团队即便没有躺平，也不会在产品上投入太多的精力、财力和资源，交付和回款是仅有的被重点关注的两个问题。

融创的团队不是这样。在重视交付进度和回款的同时，在产品层面也丝毫不马虎，甚至比之前投入的精力更大。

因此，他得出的结论是：房地产上升周期结束之后，只有那些能做出用户满意产品的开发商，才能真正走出危机，然后逐步实现良性运转。

所以，他在另一家房企海外债务重组表决中投了反对票，把赞成票投给了融创，就是因为他认定，以后的时代，只有会做好产品的开发商才能生存，才能回款，才能偿债。这比冷静而抽象的财务报表更加直观，而重大决策往往是在科学数据分析的基础上，再加上直觉判断做出。

现在的融创，给了他这样的直觉。这或许能解释，为什么是融创最先取得化债进展，投资人的眼睛总能看到最关键的问题。

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投资人看项目，看的不止是货值，看的主要是价值。

就在融创刚刚对外发布了北京的第九座壹号院作品——ONE 9 后，攸克君便收到了那位投资人的微信：我说的没错吧？

缘起也是在那次交流中，他让猜，北京的核心板块还会不会有容积率低于0.5的项目。攸克君第一反应，当然是说不可能啊。别说0.5了，1.0以下都几乎绝迹。

但没想到，当时卖的关子，这就被验证了。

经过一番打听，攸克君也算了解到了一些核心信息：ONE 9 被视为融创在过去十年打造的壹号院作品系中的第九座 ，容积率不到0.5，而整个项目仅有40套低密城市大宅，无论从产品类型，还是所在朝阳公园这一核心地段，这都称得上：绝版中的绝版。

区位示意图

在一个容积率不到0.5的项目中，只有40套，是什么概念？

就是原本有机会可以将获益的资产不断放大，但是融创偏偏选择了“最浪费”的方式。

能实现低于0.5的容积率，可以说这第九座壹号院的绝大部分土地面积不是建筑，而是园林。当大部分标榜高品质的豪宅项目在社区里插空种树、安排水系景观的时候，融创却是在森林中“插空盖楼”，两者不可同日而语。

融创ONE9园林效果图

整个项目只有5个楼栋，每个楼栋也只有4层。而作为最能体现豪宅气质的“层高”，这一项目更是突破了市场想象。2、3、4层层高达到3.9米的层高，1层层高更是高达4.5米，这在整个北京乃至国内市场上都绝无仅有。

应该说，融创没有过多考虑“如何能多出房子”，而是把最舒适的居住空间尺度留给了用户。

这样的产品设计，意味着每一个楼栋的每一户的户型都实现了270度的观景视野。与之匹配，是这种空间尺度带来的极致大面宽，最大面宽可以达到30米，这在北京市场上也是多年来难得一见。

对于顶级豪宅社区，攸克君一直有一个看法，那就是户型种类越简单越好。因为户型面积决定总价，而总价决定社区纯净度和业主间阶层、价值观的一致程度。这一项目恰好符合这种看法，户型结构很简单，只有两三种户型，2、3、4层都为建面约370平方米的大平层，而1层户型首层面积则最高达610平方米。

融创ONE 9户型图

融创ONE 9户型图

至于立面，融创采用的是和宝格丽酒店同款的保加利亚维纳多石材，同时匹配大型玻璃幕墙系统，可以说任何一个维度的产品，都足够碾压当下的市场表现。

因此，从核心区位、地块容积率、绿化率、建筑密度、户型空间尺度、产品细节技术指标等全方位的标准来看，这一新项在所有重要指标方面，都是全方位稀缺，甚至是北京市场上独一无二的“绝版”，其蕴含的核心价值由此可见。

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而作为融创打造的第九座壹号院。从地块位置上，它和融创壹号院比邻，而后者在几个月前开售，成为北京冰冻楼市中的一丝暖意所在。

足以证明，在当前的北京楼市和这个项目的地段、产品类型一样稀缺。

融创壹号院效果图

当然无论是产品形态还是总价，这一新作毫无疑问都要高于融创壹号院的。

据攸克君了解，整个项目总价门槛应该在7000万元以上，一层大户型的总价应该会在1~1.5亿元人民币之间。这在很大程度上再次标识了融创壹号院及新项目所在区域的稀缺价值所在。

据说，融创这次并没有打算做样板间，但从目前情况看，预期客户已经“差不多”了。这也意味着，只依靠电子物料就基本完成了比较成功的蓄客。从侧面印证出用户对于区域稀缺价值、地块稀缺价值和产品稀缺价值识别程度的精确。

能花上亿元买一套房的人，价值判断力足以让人信服。

在这个价值判断的过程中，还不能忽视另一点，那就是融创过往八座壹号院项目“价值增值”的经历。

以位居农展馆的北京壹号院为例，当年可谓是北京楼市的标杆之作，项目当时实际的销售单价控制在了20万以内，对比地块、区位的稀缺性和产品因素，实际上是给用户留出了较大的升值空间。攸克君查了一下现在二手房的行情，北京壹号院挂牌在售的一些顶跃户型的二手房单价，已经高达40万元，其中一套240平方米的户型，挂牌价更是达到9700万元。

相比于当时不到20万元的单价，北京壹号院二手房实现了巨大升值。

北京壹号院并不是孤例。过往每一个壹号院产品，无一例外都是所在区域二手房市场的标杆和天花板所在，从最早的西山壹号院到后来的北京壹号院、使馆壹号院，都是同区域内二手房价格的天花板。这种价值走势，在当前房地产市场状况下无比重要。

因此，稀缺程度较之前几座壹号院更甚的ONE 9，毫无疑问仍然预留了极大的保值和增值空间。在这个周期中只有稀缺的才是真正的资产，融创开列的价值参照体系传达的就是这样的信息。

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能够准确识别周期的人，都可以称为俊杰，这样的人，观察分析问题总有独特的视角。

就像文章开头提到的那位投资人一样，他超脱（但不脱离）于财务数据观察融创团队对待产品的态度和作为，实际上考察的是下一个周期中房地产企业的核心能力。

在上一个周期中，房地产企业的核心能力是融资能力，或者说是做大资产规模的能力。周期切换之后，决定房地产企业生存的核心能力，实际上是发掘和强化价值的能力。如果说做大规模的能力要靠“国运”，也就是外部环境支撑，那么，发掘和强化价值的能力，更多来自于企业自身。

在这样一个特殊的阶段，融创团队对待新项目的态度和心态，显示着融创正在寻求强化这种价值创造的能力。无论是有意为之，还是无意间铸就，在上一个周期中，融创开始寻求这种价值发掘和塑造的能力，当周期切换时，这种能力就能成为穿越周期和更换生存方式的保障。

试想，如果以“低标快走“的方式对待新项目地块，凭借区域禀赋，相信也能收到不错的回款，实现不低的利润。但是，地块的价值不是被增值，而是被消耗。

现在，融创对待第九座壹号院态度，是在以自己的专业，为用户增加价值，在本已稀缺的自然禀赋上，增加更多由居住而带来的更高价值，这是一种专业能力。

只是机会不多，这一次融创只留下仅有的40席。

融创打造的壹号院系列