精彩，土拍开始扭转预期了！

这个金九银十，最热闹的不在楼市，在土地市场。

市区多宗靓地扛大刀上阵，天河、越秀、海珠纷纷甩出压箱好货。

天河，拿出了南方面粉厂地块、绢麻厂地块。

其中前者，9月29日开拍，起拍总价高达88亿+，官方摆上了“地王”的字眼，目前已经有多家房企摩拳擦。

后者，刚刚公布调控公示，大概率在月底挂出，11月开拍。

越秀，拿出了广州大道中地块。

这块地，和珠江新城仅一路之隔，又是越秀四年来抠出的唯一地块，关注度拉满。

按照公示期一个月算，预计10月开拍。

至于海珠，土地市场的热度，同样迎来连番轰炸。

琶洲南区，一口气拿出了402、403、404三宗地块，开发商热情也比较高，早期现场勘探时，就去了至少24家开发商。

目前这宗地块，改到了下个月拍卖，没有撞上面粉厂地王，算是给开发商们喘了一口气，接下来热度还会发酵一阵子。

而上周，越秀也刚以35.5个小目标的总价，拿下了广纸地块——海珠区AH050314地块。

作为广纸新城，久违多时的新地块，同样在最近一周，持续引发着市场的关注。

这么多靓地，齐刷刷拿出来，这是多少年没见过的“大阵仗”。

这两个月的楼市，注定够精彩！

当然，这一波市区靓地猛烈的关注度，不仅将扭转当下的市场预期，也对周边一二手市场发起了挑战。

天河的南方面粉厂地块、绢麻厂地块，越秀的广州大道中地块，自不用多说。

未来拍出后，对珠江新城的二手，显然是有极大冲击的。甚至，可能重新洗牌当下市场的豪宅格局。

琶洲南三宗地，虽然体量上，比不了琶洲南TOD一二期，都是小地块。

不过容积率只有2.5，大概率是会做改善产品。作为片区住宅的补充，相当于给琶洲南区抬轿了，直接壮大了琶洲南区的豪宅/改善矩阵。

未来的广州豪宅格局，广州大道中、员村、琶洲南，都有大展拳脚的机会。

至于广纸地块，影响的则是海珠西的市场格局，或者说，是影响接下来市区刚改的格局。

实际上，随着市场回归中心区，市区各个板块的职能，也是蛮分明的。

琶洲、滨江西、金融城，锚定了豪宅的天下；汇景、海珠湿地、世界大观、白鹅潭，圈定了纯改善的范围。

小户型刚需，花地湾、广钢是主力；而刚改，则基本上是海珠西，单个板块独大的格局。

曾经缺货的海珠西，这两年随着众多新盘提马上阵，热度蹭蹭蹭起来了。

来看一张图：

乍眼一看，海珠西选择很多，不过细细挑，又不是那么一回事。

中海观澔府，基本已经清盘；越秀珠实城发|江湾和樾，目前只剩望江的改善大户型可选；珠江金瑶台、珠江海珠里，早前规划的产品，主要靠卷价格走量。

剩余的货量主力包括：

保利燕语堂悦，仍保持一定的热度；中海江泰里，近期价格调整后，热度有回升。

而即将入市的中建天钰，则体量、户型都较小。

在这种情况下，广纸AH050314地块在地段、地块素质，以及产品预期上，实力都蛮明显的，有望改变海珠西的竞争格局。

广纸地块，综合素质预判

首先，AH050314地块，虽然体量不大，但胜在位置加分。

其就在原越秀·星汇海珠湾的售楼部，背靠约56万方的成熟大城，配套共享。

而且嘛，又是由越秀拿下，完全可以看作大城的一部分。

相比于海珠西目前在售盘，基本都是独立的蚊型盘，有一定的区隔性。

地段上，属于广纸新城核心区，广纸作为开发多年的成熟片区，生活配套成熟、烟火气浓厚。

加上是市区少有连片开发的改善板块，从2015年首批地块出让开始，就聚集了越秀·星汇海珠湾、绿地越秀·海玥、雅居乐海珠小雅、金融城融御等改善盘，以及时代大家等豪宅。

整个片区的生活氛围，非常浓厚。加上，未来旧改的兑现，以及环岛路、11号线（今年通车）的落实，还会有可期的变化。

其次，交通优势也是蛮明显的。

AH050314地块，紧邻着今年即将开通的大环线——地铁11号线（预计今年开通）、以及广佛线。

地块距离11号线棣园、广佛线&11号线燕岗站，都只有约400米。

今年11号线通车后，8个站可达琶洲，9个站到金融城，有利于吸引金珠琶的上班族。

此外呢，AH050314地块，宗地位置上相对靠内部，门口是的广纸路，属于进入广纸片区的内部路。

不受工业大道噪音影响，相对而言，居住氛围要安静一些。

配套方面，地块旁边就是广纸路，楼下的广纸天地荟，就是老广人喜爱的美食宵夜街。

旁边紧邻着海珠湾一期的临街商铺，目前都已经开业，餐饮店、便利店、水果店等很多，日常消费非常方便。

西北侧，则有对标太古仓打造的广纸艺术商业街区。据说未来会引入网红元素餐厅、文创空间、文艺书吧、咖啡厅等业态。

目前也有精致西餐吧已经开业，看得出来文艺调还蛮足的。

外部配套的话，西南侧约500米，有今年开业的华新333商业。

坐1个站地铁，到沙园站，也有海珠新天地、乐峰广场、太古仓。

内外商业配套，是海珠西几个地块/新盘里，几乎最能打的一个。

此外，旁边还有两大公园：约3.6万方的广纸文化公园、滨江公园（规划中）。

其中广纸公园已经开放，周末很多家长带娃露营、玩飞盘、遛狗。

海珠西目前的新盘，社区旁边有公园的，除了广纸AH050314地块，就是江湾和樾旁边的庄头公园。

未来入市后，近公园也可能是吸引部分买家，一个很重要的杀器。

教育方面，暂时未有消息，但根据越秀·星汇海珠湾，对口的宝玉直实验小学（南边校区）、工业大道中小学。

而且，初中摇南武中学、海珠外国语实验学校、六中珠江中学等。

书包资源，应该不会差。

正如前面说到的，这宗地块最大的亮点是，背靠越秀·星汇海珠湾大城。

而海珠湾已经没有住宅供应4年了，就算是在卖类住型公寓（约50-150方区间），热度也一直不错。

我们查了一下成交量，2023年以来，它也是中心四区，去货量排名第二，仅次于天荟江湾的类住宅公寓。

说明这个地方，还是很受市场认可的。

尤其是海珠西本身改善需求也颇为旺盛，因此未来的新货供应，预计会受到比较大的关注。

当然，更重要的，则是新规后的产品。

根据目前高赠送的新规，阳台占比可达20%，这意味着，地块未来最高使用率，有可能做到120％。

另外呢，这宗地块地价不算高，未来也有一定竞争优势。

广纸AH050314地块，折合楼面价约3.4万/平，相比之前终止出让的石岗路地块，起拍楼面价4.3万/平，足足少了9000块。

值得一提的是，两块地距离不过约1.3公里。

此外，比中建天钰楼面地价约3.7万/平，保利燕语堂悦楼面地价4万/平，都要更低。

因此，未来对于片区的冲击，也是必然的。

综合地块素质、产品，以及价格判断，接下来地块一旦亮相，很有可能会成为海珠西新的爆款。

当然，地段、配套这些都是明牌，最终的关键可能还是产品，除了120%的使用率，还会拿出怎样的惊喜？

而这方面，我们可以肯定，惊喜肯定不会小。

其一，毕竟越秀是广纸的大地主，也是广纸旧改的操刀者。

从2015年，广纸第一批土地出让，广州首盘越秀·星汇海珠湾，落下第一铲开始，造城的历程已经有9年。

比如，前面提到的，广纸历史公园、广纸艺术商业街区，都是越秀旧城改造的产物，实力是毋庸置疑的。

同时，其在广纸新城拿出的住宅，从海珠湾1-3期，到去年一炮而红的江湾和樾，口碑都是不错的。

其二，越秀的产品迭代，创新实力，一直也都走在市场前端。

比如，今年番禺的越秀·万博城，就是全市首个做120%使用率的项目。

而空间迭代上，越秀今年以来的新盘，大面宽南向、LDKB+X、7字形餐厨空间、270°环幕飘窗等创新、系统化的升级，也基本都是标配。

因此，对于海珠西的刚改客群来说，未来广纸新地块给出的惊喜，只会多，不会少。

想买海珠西的朋友，真的不妨等等它！

当然，有最新的消息，我们也会第一时间为大家播报。