馨宁公寓，徐汇华泾北侧淀浦河南岸的一个动迁小区。

一般来说，我很少关注郊区的动迁小区，虽然华泾算不上是郊区，毕竟属于徐汇，又在外环以内。不过，华泾地区最令人心动的楼盘多在外环外，较新的比如融创领馆壹号院，旭辉朗香郡等，较老的有漓江山水、欧洲印象这样的小区，价格那可是外环外的标杆。至于像馨宁公寓这样的动迁小区，都是姥姥不疼，舅舅不爱的存在。所以关注他，是因为我的老师当年动迁分到了一套，去年考虑出售，问我该怎么办，我让他快到乱麻处理了！这次见到老师，他高兴地说当时幸亏听了你的建议！

因为快中秋的关系，我宴请了一下我的几位恩师，知道我还做房产，自然再次谈到了二手房问题。去年，我老师说他的馨宁公寓挂牌了，让我关心一下。我查询后了解到，他的房子62平方不到，2023年3月挂牌540多万，4月以后，房价一路下跌，其价格也是一路下调，到了8月，挂牌价已经降到了480万以内，老师蒙了，不知道是否还要卖。也就是我老师找我的时候，去年9月初，正好有个客户看中了，出价460多万，因为几万元中介费的问题，老师犹豫了。

给我电话，问题怎么办，因为按照当时出价，老师心理最少要拿到465万，而客户出不到，如果签字则实际拿到手也就是460万多一点点，只在不甘心。拖拖拉拉已经谈了很久，鉴于当时的市场情况，我果断告诉老师，签字卖掉。

老师还是很犹豫，因为他认为那里地铁23号线徐浦大桥站不远，未来开通，可以涨一波。我不这样认为，如果是商品房，可以等待，而动迁房，品质差得多，户型也很差，等待没有意义，我当时给他分析了周边情况，力主签字卖掉（说一下，与我没有利益关系），在我的强力建议下，老师果断签字了，465万。签字后，房价还是一路下跌。到了今年5月，62平方，一样楼层成交只有380万了！

如今，62.4平方，26楼，报价只有398万，我估计之际成交只能在365万左右了,与去年我老师的房子比较，整整又下跌了100万！

这次聚会，和老师一说，老师简直不敢相信！之后就是一通感谢，他知道，如果不是我力主让他签字，他当时肯定就不卖了！现实就是如此残酷！

实际上，馨宁公寓确实不值得留下！动迁小区，虽然也很新（2011年竣工），但是，梯户比太大（动辄4梯12户），得房率低，户型又很差。虽然小区绿化也不错，但是，动迁房就是动迁房，受限制太多。地铁23号线，对于商品住宅小区而言，确实是很大的助力。然而，动迁房是绝大多数客户购买时首先排除的产品，自然意义不是特别大。馨宁公寓很特殊，小区太大，房子太多，合计有4810户，产品复杂，客户可选择太多，哪里找几千户人去买价格不菲的这个动迁小区？指望地铁开通去涨价，根本就不现实，这也是我力主他卖掉的最主要因素。

如今，一年过去了，成交价又跌掉了20%。如果从高峰算起，馨宁公寓跌幅已经接近40%。该小区62平方的2房，在上海绿军的成交记录之中，最高成交价为573万，

成交单价9.18万元左右，如今成交360万左右，等于跌掉210万以上，真正吓人不已！

馨宁公寓还会跌吗？我个人认为完全有可能！不过，我同样认为，如果自住，如今价格已经可以接受了！毕竟还很新！如果320万左右能买到，就完美了！