浦东的学区房哪里最热，无疑是梅园地区。这个小学对口福山外国语、中学对口建平中学西校的双学区区域，一直以来是浦东最受欢迎的区域之一。也正是这个原因，这个以老破小为主力军的区域，尤其以梅园三街坊为代表的，2021年1月，小户型单价一度以超过21万元/平方，创下了浦东老破小产权房单价历史最高成交记录。好在2021年3月上海市教委学区新政出台，很快遏制住了学区房这匹脱缰的野马，那年7月，上海学区房价格开始领跌。过去3年多，梅园三街坊的成交价跌幅也是创纪录的。

梅园三街坊，位置也比较好。距离世纪大道站仅仅400米，西到第一八佰伴只有900米，到环球金融中心只直线1.3KM，即使到东方明珠也直线也只有2KM。真正的陆家嘴板块，真正的5轨环绕，真正的闹中取静，加上双一梯队的好学校，真正受到了众多客户的青睐！

梅园三街坊，小区说老不老，说小不小。该小区绝大多数房子都是1985年左右竣工，距离如今接近40年的房龄，与很多新村小区为60、70年代建设来说，房龄不算很老；可是与众多90年代以后竣工的公房小区比较，确实也比较老了。小区规模不算最大，可也不小，总计118幢，2800多户，也是相对规模较大的小区。

梅园三街坊，又叫隧成小区。该小区最贵时期，为2021年年初1月份前后，上海绿军的成交记录之中，那是成交一房户型5套，成交均价为20.52万元/平方。当时最高成交价为一套34.14平方，2楼一室，成交价为739万，成交单价为21.65万元/平方，这个价格是浦东正常产权老破小住宅有史以来最高记录。

3年半过去了，梅园三街坊的价格究竟跌了多少？我们还是看成交与挂牌数据。先看单套成交，绿军网站记录，7月4日，成交一套3楼，面积与历史最高成交记录那套一样，也是34.14平方，成交价为371万，跌掉50%差一点点，考虑到如今成交是3楼，

当年是成交是2楼，除却楼层价格差，2楼一般比三楼便宜5%左右，实际跌幅接近55%，这是单价问题。我们再看看平均价格，2021年1月左右成交5套均价为20.52万元/平方；今年5月以来，绿军成交1房4套，成交均价为11.58万元/平方，均价每平方8.94万元，跌幅为43.54%。

也就是说，梅园三街坊，最高成交与现在跌幅接近55%，平均价格跌幅超过43%，整体跌幅还是接近腰斩水平，比较起潍坊九村，跌幅不算最多。

但是，如果看如今的挂牌价格，比起7月可能又下跌了不少，如今成交均价已经在10万左右，价格下跌则已经腰斩了！

看梅园三街坊的价格，其实如今价格依然不便宜。目前梅园三街坊的房子，小面积1房挂牌价格依然在11万左右，成交价可能依然在10万左右，这个价格明显不便宜。地段比起更好，房龄大致一样的崂山二村1房，成交均价只有不到7万，

也就是说梅园三街坊的均价还是要比没有好学区的同地段、同质房子价格贵30%以上，这个30%以上，就是学区附加值，即福山外国语的学区房比起周边类似房子贵30%以上！这我感觉不应该有这么多！就一个一室户的房子，要贵出70万上下！

通过上述比较，我认为，梅园三街坊价格依然很高，应该还有一定的下跌空间。虽然其价格与最高峰比，已经腰斩，奈何学区附加值还是很高！你认为这个学校的附加值高吗？