乐居新媒体 发自昆明

在全球化的经济浪潮中，CBD中央商务区作为城市经济引擎，一度成为城市名片。不过，城市进化之路永无止境，从繁华的CBD到更繁华的TOD，新形势下 TOD带着城市资源的聚核，将城市推向下一个时代潮头。在这轮城市大升级中，昆明，正奋起追赶。

昆明城市风光/乐居曾昊摄‍

CBD之争

早在2005年，昆明就提出了建设CBD的构想。历经十余年的建设发展，已经形成了诸如三市街、同德、南亚、西山万达等商圈。近年来，随着恒隆广场建成运营，春之眼、香格里拉酒店等项目的建设提速，东风广场CBD逐渐成型；按最新的城市规划，巫家坝定位为城市新中心，被寄予成为昆明未来CBD……

这些高端商业、写字楼、新型酒店等综合体的出现，不仅是某个片区多了几栋物理属性的建筑体，其背后存在的深意，在于改变着昆明商业格局、促进城市经济发展的同时，亦改变着昆明市民们的生活方式以及消费体验的升级，其投资价值与商住价值是其他建筑业态无法比拟的。

近年来昆明多个商圈涌现/乐居曾昊摄

放眼全国乃至全球，最贵项目几乎都衍生于城市CBD区域，在任何一座城市，拥有CBD地段的住宅，就是身份的象征与彰显。

从昆明来看，虽然CBD建设还不能和国际比肩，但商圈资产的保值增值力令人震撼。就以位于顺城商圈中的顺城豪庭为例，安居客数据显示，2013年该小区单价约为14102元/㎡，2022年飙升至27314元/㎡，9年时间房价涨幅约94%，而据克而瑞发布的2022年昆明主城4月住宅均价为14240元/㎡；万达商圈，如今片区内新房最高单价已达3.2万元/㎡。

在新与旧的商圈更替与变化中,昆明的商业格局越趋多元化，昆明商业市场的争夺也愈发激烈。一定程度上，这些房价数字昭示的就是CBD即城市价值核心的事实，CBD之争，也就是城市核心之争。

相比之下，昆明CBD发展还有很长的路要走，被寄予了厚望的巫家坝蓝图梦想远未成型，人们等待的周期还要被拉长。不过令人欣喜的是，比CBD更先进、更繁华、更超前的城市进阶开发模式——TOD这个新潮事物，已经在昆明率先从憧憬变成现实。

TOD昆明时间

作为中国城市竞争的两大赛场之一，TOD，与数字经济齐速并进。在交通强国的背景下,“十四五”规划纲要明确提出“推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式”，TOD承接十四五发展重任，是实现未来城市网格化发展的中心，也是每一个城市升维的必答题。

据不完全统计，目前全国已有22个城市出台了公共交通场站及周边/上下土地开发的相关政策，旨在通过TOD理念促进城市有序发展，提高城市运转效率。其中，北京、上海、广州、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式，在促进集约、高效用地的基础上，进一步考虑到周边及沿线规划的一体化，重构城市的空间与服务。无疑，TOD建设，是当前中国城市发展的最高等级。

于昆明而言，在TOD建设方面并不算落后，当年呈贡新城其实已经按照TOD模式在规划。在昆明房地产市场，TOD概念也极为火热，不少紧邻地铁站的楼盘都自称为TOD，但实质上顶多算个地铁上盖或者地铁盘。那到底，真正的TOD应该是什么样？

首先，从定义上来说，TOD是以公共交通为导向开发，即以地铁、城际铁路、公交等交通枢纽为中心，在步行10分钟范围内（400-800m），打造一个集办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等于一体的多业态空间。换言之，要想做出TOD，需要有超前的规划。

划重点：

“公共交通枢纽”：除地铁外，还需吸收高架、公交、高速等多维交通干道，形成真正的交通全维运转；

“步行10分钟范围内”：对于项目与交通枢纽的距离是有要求的，不是靠近地铁即可；

“多业态”：光有住宅不行，还需配套各项业态，诸如大型商业综合体、住宅、酒店等多项业态支持。

因此，很多人把地铁上盖=TOD项目，很明显只对了一部分。能真正将乘客和消费者合二为一，实现综合公共交通与多功能空间利用的，才是真正的TOD。

另外，从城市意义上来说，具备更高效城市融合功能的TOD模式，对于社会发展以及城市影响力的贡献，远远大于“地铁上盖”的单一建筑形态。

由此来看，昆明其实已经进入了TOD时间，代表项目即是枢纽曜城。随着昆明城市向东、向南发展，作为昆明市东大门的菊花村公交车场已无法满足城市发展需求，枢纽曜城项目应运而生。

昆明首个真正意义上的TOD项目——枢纽曜城（项目鸟瞰图）

枢纽曜城项目又名昆明市综合交通国际枢纽建设项目，是昆明市创建国家“公交都市”的重要支撑项目,是昆明市被列为国家发展改革委和地方政府共建的枢纽示范城市重点项目之一,是云南省“四个一百”和“十百千”重点项目，是昆明市重要的城市交通基础设施，是昆明市第一个集地铁、公交、出租车和商业为一体的TOD综合开发项目。

借助菊花村TOD两个地铁站+一个大型公交换乘枢纽+二环快速路，枢纽曜城将城市公交、轨道交通、出租汽车及米轨铁路在200米范围内进行整合，实现多种交通方式的“无风雨”换乘，最终建设成为以公共交通为导向，垂直多维立体交通为基础，融合公共交通出行、居住生活、文化休闲、娱乐办公为一体的新型城市综合体。

未来，枢纽曜城将直接链接全城，把人流、财富、资源汇聚在一起，形成城市制高点，而昆明真正意义上的CBD也于此逐渐成型。

做难而正确的事

随着以枢纽曜城为代表的“交通枢纽+城市综合体”崛起，宣告了TOD从此站在昆明大城市建设的浪潮之上。其所承担的是，衔接昆明实现城市资源和形象上的对接与跨越、助力昆明向区域性国际中心城市迈进的担子。

那谁能扛起昆明TOD模式开发的这面大旗？

就如同不是所有综合体都能成为CBD一样，也不是所有的房企都适合做TOD项目。

业内认为，TOD项目不符合传统标杆房企操盘时的一系列思路和规范，因为它有违传统标杆房企的产品标准化、设计标准化要求。TOD的开发要依托于轨道交通，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区，实现生产、生活、生态的高度和谐统一。

这意味着，房企要打造出一个优质的TOD项目，必须具备多种能力，这其中包括长期资金支持、专业的设计规划以及综合操盘能力等。正如业内人直言，TOD是一件需要长周期、大资金量投入的事情，需要的是认真踏实、致力于创造长期可持续价值的企业。

具体到昆明来说，目前做TOD项目最有资历和实力的当属昆明交投了，枢纽曜城就由该公司旗下昆明交通场站开发运营公司开发建设。

资料显示，昆明交通场站开发运营有限公司成立于2011年，注册资本为人民币1.7亿元，由昆明市交通投资有限责任公司和昆明公交集团有限责任公司共同出资组建，属于国有投融资公司。其隶属昆明交投，昆明公交集团、中国农业发展银行均为该公司股东，而公司实际控制人为昆明市国资委。

国资背景组建起来的开发阵容，资金实力毋庸置疑。而最为关键的是昆明交投的专业度。

事实上，TOD最难的部分，是要做好项目设计前置。一般来说，由轨道公司负责交通设计建设，房企负责后续物业开发，但两者存在时间差，而房企又需要在轨道交通设计阶段，就把物业开发的需求考虑进去，比如做好结构、荷载及风水电等相关设计条件的预留等。如果其中某一环节出现问题，将会大大影响项目开发效率和进度，最终影响项目兑现。

不过，这一难题在枢纽曜城并不存在，因为昆明交投本身就是昆明公共交通产业的建设者及引领者，有着丰富成熟的公共交通开发经验。从建设东绕城高速公路、昆明高海高速公路、昆明新南站配套、昆明黄马高速等项目，到如今落地昆明铁路枢纽西客站项目、经开区综合交通枢纽项目、昆明市综合交通国际枢纽建设项目，昆明交投无一不是根据昆明市委、市政府重大战略部署要求，紧跟城市发展节奏，在履行社会责任、彰显国企担当的同时，更以实际行动为把昆明市建设成为区域性国际中心城市助力。

而与普通开发商最大的不同，国企作为国家经济的中流砥柱，是脊梁也是排头兵，必须坚守社会效益与企业效益的平衡统一。20多年来，昆明交投用做城市基建配套的高标准、严要求来建造住宅项目，为昆明留下了诸如金马腾苑、翰林澜山等优质口碑项目。

自2019年开始，昆明交投已连续三年获评全市场认可的AAA评级市属国企，这不仅是企业履行商业合约和社会责任能力的反映，也是企业日常经营状况健康度的权威表达。昆明交投同时作为国企与本土品牌，更注重百姓口碑的积累，持续不断地为昆明城市发展做贡献。

城市“无界”生活

说到底，枢纽曜城是一个什么样的项目？未来又将如何引领昆明城市生活新风潮？

从当初一个单一的公交枢纽站，到现在集合了交通枢纽、高端商业、核心住宅区加之未来产业集聚，菊花村 TOD将发展成为超级CBD。

枢纽曜城项目效果图

简单说，枢纽曜城未来更像是城市中的一座微城，拥有复杂而全面的业态，商业、商务、教育、居住、出行……各项城市功能高效融合，成为一座扎根昆明主城的复合型TOD，带来了全新生活方式的迭代。

从项目规划上来看，项目总用地面积约149亩，总建筑面积为60万㎡，业态包含了购物中心、住宅、公寓、酒店、写字楼、高端会所、无边际泳池等。

根据规划，项目将在1-1F设置公交枢纽中心，可实现人车分流，换乘更加安全便捷；-2F则为轨道交通换乘层，Y字形通道满足地铁4、6号线的换乘；-3F规划的则是智慧停车场。而地铁4、6号线途经，直达高铁南站、长水机场；周边50余条公交线路，畅达全市各个区域；项目还将配建连接二环的快速闸道，方便业主快捷出行。由此实现全维立体交通。

在消费升级的态势下，购物点易求，但高质量的消费场景难觅。精英们所希望的是有一个能满足休闲、社交、娱乐的精神场所，一个能与同质圈层一起的高阶品质社交场景。

枢纽曜城项目效果图

而枢纽曜城的商业规划最大的特点就是差异化、不复刻。据悉，枢纽曜城商业地块1-8层由上海协信星光商业整体运营，还将引进网红打卡地“文和友”。项目将借助协信商业的优势，创新融入主题化、网红化、情景化沉浸式场景。未来枢纽曜城不仅会是商业流量高地，更是虹吸全球的城市旅游目的地。

项目除了在业态上创新，在空间打造上枢纽曜城同样聚焦在人的需求上，从规划设计上就考虑到了市民各种生活场景和需求，非常人性化。规划的4栋高层住宅，户型建筑面积约74-189㎡，沿金汁河带状公园呈“一”字形排布，楼间距在26-33米之间，环境舒适，采光、采景良好。

不难看出，枢纽曜城所要展现的是一种打破当今常规的生活模式全新理念，一种崭新的都市 “无界生活”。这意味着，居住于此可以一步切换办公、购物、居家、休闲等多种生活情境，而且无需长时间的通勤。

枢纽曜城项目效果图

试想一下，比如就是现在，临下班了外面暴雨如注，到底是开车堵上半天，还是拿着迟迟无司机接单的手机望雨兴叹？

正确打开方式应该是这样：下班就搭上地铁，数分钟时间就能回到家里，无须耗费大量的通勤时间。节省下来的时间，可以与家人一起享受晚餐，也可以与朋友相约逛街，或者是带着孩子在公园里散步，楼下的超市、书屋、游乐场、公园可以让你无界享受这一切。

可以说，这里与现今高度城市化的地区不一样，住房不再是被独立出的空间，而是具有丰富配套的生活空间。

据悉，枢纽曜城项目由中建一局总承包公司承建，每天有1000多位建设者按照既定进度计划进行施工作业，走进施工现场，塔吊林立、机器轰鸣，工人们紧张有序地忙碌着，一片热火朝天的景象。截止2022年7月4日，A1住宅地块1号楼6层墙柱钢筋验收完成，2号楼20层顶板梁钢筋验收完成，3号楼25层墙柱钢筋绑扎，4号楼28层顶板梁钢筋验收完成；A2、A3地块为商业地块，A2地块A塔10层脚手架搭设；A3地块B1完成10层顶板钢筋绑扎；B2完成9层梁板钢筋绑扎。

项目自启动建设以来，施工单位抢工期、抓进度，全力保障施工进度按时推进，确保项目如期建成投用，伴随紧锣密鼓的建设，相信在不久的将来，高品质的房屋会如期交到业主手中，届时，“未来生活”模式也将率先变成现实落地昆明。

这一次，我们看到一座城市的期待。