前段时间，我们花儿街参加了一场南宁市房地产业协会组织召开的设计与开发实战分享会。
讨论的重点是——第四代住宅。
啥叫第四代住宅？与购房者有啥关系？
据了解，第四代住宅已经在成都等地交付；福州作为东南沿海区域首批试点第四代建筑的城市之一，近两年时间就实现了十几个第四代住宅；最近苏州、武汉等多个高能级城市，陆续发布“第四代住宅”的支持性政策。
最近已经在南宁开了两次第四代住宅的交流会，这个创新的产品会在南宁落地建设吗？
往下看。
01
第四代住宅，是心动的感觉
什么是第四代住宅？
如果茅草房是第一代住宅，那么，砖瓦房就是第二代住宅，而我们现在住的高楼大厦就是第三代住宅。
而第四代住宅，又称城市森林花园住宅、立体生态住宅，以外立面垂直绿化为特点，高低错落的空中露台，将花园搬到空中，打造城市与自然和谐共生的城市公寓高端住宅形态。
这是国内出现的第一批第四代住宅“七一城市森林花园”，位于成都，已经交付。据说，每天都会接待众多外地人士的参观学习。
▲图源/网络
如果用大白话说，第四代住宅就是“层层带露台，户户有花园”。
目前国内已落地了不少优秀案例。文字是苍白的，我们拿几个第四代住宅的案例来看看。
这是位于四川眉山的通威城市森林花园，看立面真的跟花园一样。
▲图源/网络
这是位于福州的保利国贸·天琴湖，设计理念借鉴“米兰垂直森林”、“巴黎白之森林”、“新加坡空中伊甸园”等，呈现家家有庭院，户户有绿植的居住体验。
▲图源/网络
▲图源/网络
这是岳阳南湖天著，采用了局部二层+通高花园的形式，通过户型本身的L型咬合，自然形成环幕式无界花园。
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这是成都麓湖荟，除了垂直的空中花园，外立面看起来像叠方块，非常特别。
▲图源/网络
你看出来了吗？第四代住宅有两个特点：垂直花园、生态立面。把接地气的花园搬到空中，高层住宅建筑别墅化、庭院化。
不说别的，就单看图，第四代住宅，是心动的感觉。
02
为啥不做？开发商有顾虑
在被称为“国际花园城市”的新加坡，拥有垂直绿化的高层建筑比比皆是。在国内，目前第四代住宅已经在部分一二线、甚至四线城市都有案例。
反观南宁，处在亚热带地区、四季常绿、被称为“中国绿城”，而且南宁人喜大阳台、大花园，具备第四代住宅的发展土壤。但，到今天南宁第一个“吃螃蟹”的第四代住宅还没出现。
其实，南宁也不缺在其他城市都开发有第四代住宅成功案例的全国一线大牌房企。
第四代住宅进入南宁市场，似乎天时地利，也有适合的气候条件和城市气质。为啥迟迟没有“先行者”呢？
我们最近和南宁一些开发商聊，有房企的顾虑是，南宁的规划条件似乎不具备做第四代住宅的相关政策。
从图片来看，第四代住宅和传统的住宅在空间上存在差异，需要相对严格和差异化的规划政策。
为了让第四代住宅落地，浙江、湖南、四川等，都有针对性地出台了一些具体实施管理办法，促进第四代住宅的开发，而南宁在规划上还没有针对第四代住宅的政策出台。
也有开发商认为，第四代住宅难以解决外飘阳台对视问题，隐私和采光难保障。
同时，公摊和得房率，该如何平衡才能满足被高得房率宠着的南宁购房者？
还有不少开发商认为，第四代住宅的建设、成本乃至后期的维护都存在难度。
比方说出挑的空中花园、独特的生态立面等，都会加大建筑的建设难度，提高建安成本，甚至后期绿化维护难度和成本。
当然，难的是成本控制，如果成本太高，房子又卖不出价格，那就没办法形成开发、建设和销售的闭环。
所以，南宁还没有开发企业做那个第一个吃螃蟹的人。
03
南宁，没条件or不会用？
关于开发商对第四代住宅的开发顾虑，最近的政企交流会，做了回答。
相关部门表示，为什么南宁开发商不愿意做第四代住宅——
一方面，目前南宁设计技术规定计容、密度、间距、日照存在诸多限制。
据了解，南宁现行的地方法规较周边省份都要严很多，对第四代住宅的落地有较大的限制。比如在南宁，阳台超过一定高度要多算容积率，这样的规划条件在全国极为罕见。
另一方面，南宁很多楼盘为了更多的使用面积，宁愿把赠送面积用来做多一间房，也不愿把赠送空间尝试做第四代住宅的大阳台，虽然满足了功能性，但忽略了居住品质。
其实目前南宁的规划条件，也有对推进第四代住宅有利的地方。比如南宁可以做室内挑空3层的设计，五象新区的中海湖上景明叠墅产品，就用了这个政策做到了南宁近两年叠墅产品最宽的面宽和通透的空间。
相关规划人士说，“有些房企对南宁政策不太了解，没有用到现有的规划条件优势。其实南宁目前的规划条件也有做第四代住宅的基础。”
听起来，南宁似乎是政策制定方和房企之前的沟通不足，导致了对政策误解？如果是这样，期待南宁可以尽快出台相关的支持性政策，同时加强沟通，共同推进第四代住宅的落地。
另外，关于开发商对于第四代住宅抱有顾虑的产品对视隐私、造价成本高等问题，我找了些外地的案例，也有一些因地制宜的设计办法。
比如，开发商担心的外飘阳台对视问题，福州的国贸·天琴樾，采用南北向、奇偶错层挑高布局，不仅解决了私密性问题，还增加了采光及功能性。
开发商担心的绿化阳台后期维护问题，有些项目通过带覆土、带栽种绿植交付，大大降低后期维护。
比如，还是福州的楼盘，保利·天珺，空中花园预留500mm深的土壤层，用于种植种植灌木、小乔木。
保利·国贸天琴湖项目，在种植区设置了自动微喷灌系统，自动调节灌水程序，定时定量自动给水灌溉。
▲福州保利·天珺户型图 图源/明源地产研究院
另外，第四代住宅，不是只能把花园做绿化一种可能。
还有露台的“非绿化处理方式”。比如重庆龙湖云河颂，提前预留下沉、荷载空间，将空中花园打造成下沉吧台和戏水池水景，大大降低绿植景观成本，没有绿植，自动灌溉系统也免了。
重庆龙湖云河颂空中花园实景图 图源/明源地产研究院
最近还看到一个超心动的第四代住宅的设计，被称为“跑马贯通型的空中庭院”。整个户型的南面，用花园全部贯通，完全突破了传统的住宅体验。这样的产品比传统的住宅卖贵1000-2000元一平米，相信也会有钟爱的粉丝。
建发璞云第四代产品户型图 图源/明源地产研究院
福州建发璞云148㎡户型图 图源/搜建筑
这是福州建发璞云148平的户型，在南面所有面宽均设置了空中花园，形成约21米长的空中连廊，270°环绕视野；屋内是南北通透的LDK客餐厨一体化设计，和独立的衣帽间主卫体系，双面采光，双面赏景。
你说，如果有这样的第四代创新产品出现在南宁，你会不会换房？
从外地成功案例来看，每一个城市都有不同的政策规范。每一个楼盘，都是在政策规范下，调整出符合当地居住习惯的第四代住宅。
南宁有南宁的政策规范和居住习惯，如何做？除了需要政策支持，还需要专业的开发商发挥聪明才智了。
对于南宁房企顾虑的，做第四代住宅会不会大幅增加建筑成本？
已经两次到南宁进行第四代产品分享的清华大学建筑设计学士、建筑设计硕士、高级建筑师、北京绿枫林房地产顾问机构总建筑师涂志伟表示，他们团队在全国多个城市已经规划和落地了多个创新项目，第四代住宅每平米的造价只比传统住宅高出数百元至一千多元/㎡，完全可以通过产品的溢价去覆盖成本。
04
市场和购房者在倒逼
你不得不承认，产品创新已经成为房企在严峻的房地产形势下极其重要的求生之路。
这两年，南宁产品已经卷到了天花板，各个新盘在户型、硬件和配套上进行了众多升级，但是户型的居住体验还是很难跳出原来的框架。
南宁楼市，需要新的产品故事，购房者也需要新鲜的产品荷尔蒙。当下的市场和购房者，都在倒逼着南宁走向更高居住品质的第四代住宅。
而第四代住宅，能够带来新的居住体验，为项目创造更多的价值，或许就是新时代下的“楼市荷尔蒙”。
从全国多地鼓励第四代住宅开发来看，地方和开发商，对第四代住宅是寄予厚望的。
回到南宁，目前，第四代住宅市场属于空白状态，哪个楼盘在南宁做第一个第四代住宅，从概率上来说，是有更快去化和比较高溢价的可能。
另外，南宁还有规模庞大的“商改住”项目，这些项目最大的特点就是，容积率超高。因为很难突破本身的硬件，单纯商业改住宅，进入市场也是泥牛入海。
而第四代住宅的产品形态，堪称“容积率捕手”。如果在南宁的商改住楼盘用上第四代住宅的产品，正好化解了原来商务楼的超高容积率难题，又有创新的设计，是不是能更好地解决销售问题呢？
最后，我想说的是，南宁有意推进第四代住宅的建设，并已经在做相关的政策优化了。第四代住宅有望在南宁落地。
很期待，在楼市遇冷的当下，第四代住宅能成为南宁乃至广西高端群体升级住房的催化剂。也很期待，南宁出现全新的、惊艳的住宅产品，是需要来一次彻底的产品迭代了。
如果有意向做第四代住宅的开发房企可与我们楼市花儿街联系，第四代住宅的推广方、清华大学中清大科技股份——“北京绿枫林联合团队”可提供技术支持和指导，乃至资金的支持。
最后，我想向：如果第四代住宅在南宁出现，让你想去换房的冲动呢？留言区见。
