最近天气太热，室内的空调有点低。进进出出的，就容易出汗，一身冷汗。

就像今天的地产。

8家来自内地的房地产、物管类股票被从恒生综指剔除了。

这个消息10天前就知道了，只是铡刀今天落下，估计很多房企都感觉脖子凉飕飕的，比吃钟薛高还解暑。

地产人说，一个时代结束了。

01

8家地产公司被踢出恒综指

去年地产和恒生指数发生关系，还是红事喜帖。

2月份，龙湖集团被纳入恒生指数成份股；5月份，碧桂园服务纳入恒生指数成份股。

那时候的地产，看起来还是如日中天，现在回看，却是回光返照。

自此之后，地产行业爆出来的基本都是坏消息，出现的都是白事丧榜。

消息和蟑螂基本是一样的，你发现有了第一个之后，你就会发现还有一窝。

之前的坏消息，房企基本都是一家一家来算，7月11日则是一窝，被港股“踢出”指数的一共是9家公司，除了“火岩控股”之外，其余的全部是房企和房企的儿子。

这里面没什么阴谋，按照恒指编算规则，证券连续停牌超过3个月则不符合恒生系列指数候选资格。

这几家房企和他们的儿子，停牌超过了3个月，比如中国恒大，从2022年3月18日之后就一直停牌；融创中国、佳兆业是从3月31日开始停牌的。

至于为什么停牌，当然是没办法公布2021年的年报。至于为什么不公布年报，这是一个悲伤的故事。

一个小女孩问妈妈，家里这么冷，为什么不烧煤？妈妈回答说，因为家里煤太少了，爸爸又失业了。小女孩又问，爸爸为什么会失业？妈妈回答说因为煤太多了。

对小女孩和一般人来说，需要回答煤和房企年报的问题，都是太多和太少这种烧脑和绕口的问题。

被逐出恒综指的企业，其中7家公司也被深交所的“港股通”剔除；如果连续18个月暂停买卖，还会被退市。

现在的地产，没有好消息就是利空，有坏消息则是重大利空。就算这个消息已经消化了很多天，今天港股的房地产管理和开发板块还是跌了将近2个百分点，新明中国、中梁控股、合景泰富等领跌。

当然，最近地产甚至整个股市的下跌还和猪肉有关，因为我们的猪肉决定了CPI，最近猪肉不断涨价，大家觉得CPI肯定会上升。CPI上升，就只能加息，至少不能降息。不降息，股市就少了很多想象的空间。

有人说，投资回报包含两部分：能力（α）+运气（β）。

房企也好，买房人也罢，过去30年很幸运亲历了一个充满β的时代。可惜，这个时代已经结束了，未来的房企和买房人，需要更多凭借α来获得成功。

地产靠运气挣大钱的时代结束了。

02

房企融资腰斩

资本就像非常现实的丈母娘，只做2件事：锦上添花和雪中送SHIT。你好的时候彩礼可以少收，还可以双倍返还；你不好的时候，别打她女儿的主意。

现在地产就是个落魄的孙子，名声不好，被评级机构不断评为辣鸡；没有钱，欠了一屁股的债；没有前景，整个行业都不再被看好。

所以，资本不想借钱给房企了。

据中指研究院监测，今年上半年，房地产企业融资总额为4825.5亿元，同比腰斩，与2021年下半年相比下降26.4%。其中信用债发行规模为2518.0亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%；海外债发行规模仅为169.3亿元，同比大幅下降91.1%，这个是脚踝斩了，占总融资规模的3.5%，较上年同期下降了13.7个百分点。

今年以来，在楼市学到了很多斩法，胸部斩、腰斩、膝盖斩、脚踝斩……一个比一个低。

不是房企不想借钱，是借不到钱。

以前大家觉得房企是个帅哥，值得以身相许；现在发现这个帅哥是靠吃药和打针维持的，药一停就露出了狰狞的面目，看见都吐了，别说以身相许。

这样也好，地产又回归了自己靠自己的状态，以前玩得贼溜的高杠杆不断降低。

大概在2013年之前，房企这个靓仔还是“高毛利，低周转”为主，捂地、捂盘等涨价的很多，这方面港资房企是祖师爷；之后，“高杠杆、高周转、低毛利”就成了主流，每一个链条、每一个环节都非常重要，一个环节出问题，就整个链条出问题。

现在高杠杆没有了，但也回不到高毛利的美好时代了。

大家能做的就是勒紧裤腰带，少花钱。今年上半年全国百城土地成交金额约11300亿元，同比下降约55%，又是腰斩。杭州为今年上半年卖地收入最多的城市，但土地交易金额较去年仍下降约26%。

到了这里，大家是不是也清楚了现在全国房子卖得不好的原因了？

地产行业玩得很花，是杠杆的“击鼓传花”的游戏，进入市场的土地都是加了杠杆的，把土地卖给房企，相当于把政府债务转变成企业债务，企业把土地顺利变成房子卖给居民，相当于杠杆从企业转给居民，居民再花几十年的时间还房贷，这样就把这笔杠杆消灭掉。

现在这个杠杆到了房企这一块就大幅缩减了，整个链条运转不顺了，房子自然就卖得不好了。

地产的高杠杆时代结束了。

03

大家存款更勤快了

全国房子卖得不好，除了杠杆传导出现了问题，大家买房心理还出现了问题。

就在刚刚，央妈公布了上半年的金融数据。

住户贷款新增2.18万亿，中长期贷款新增1.56万亿。

大家都知道，这个住户中长期贷款是什么，基本就是房贷。

1.56万亿是个什么水平呢？

最近4年里最少，只有2019年的一半左右，又是腰斩。

我们不能说大家都不爱买房了，只能说，大家没那么爱买房了。

不爱买房，那么大家爱干什么？

存款。

上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中，住户存款增加10.33万亿元。

10万亿是什么水平？

最近4年里最多，是最少的2019年的1.5倍。

这样一来，整个逻辑就通了，买房和存款，成了坐在跷跷板上的2个人，今年存款这个小伙子胖了很多，买房那头就被翘起来了。

以前买房和炒股是跷跷板，现在变成了买房和存款，说明买房这个美女真的抢手，谁都想坐到它的对面。

以前存款，是不知道怎么花；现在存款，是不敢怎么花。

但经过房地产30多年的高增长教育之后，大家对房子的念想不会一下就断。就像2020年上半年，大家都存款，少买房，到了2021年就反过来了，变成了多买房少存款。

所以，地产的前景也没那么悲观，有些楼盘，有些房企，日子过得还是滋润的。

无论买房人还是房企，如果过得不好，现阶段都只有熬，用美剧的话来说就是：如果生活给了你一颗酸涩的柠檬，试着把它榨成甜美的柠檬汁。