最近，琶洲的讨论热度依然很高。
一个是，下周就要开拍的琶洲地块；
另一个是，频频刷屏的琶洲三剑客：琶洲南TOD二期传闻国庆开售；即将加推的招商保利海珠天珺二期吹风价8-11万/㎡；保利湖光悦色，同一栋同一户型，相差4层，总价差高达300万。
刚好，最近房叔验资300万去看了保利湖光悦色，从早上10点半看到下午1点，美女看了，茶喝了，豪车坐了，样板房也看了，价格也搞到了。
今天，就来说说保利湖光悦色。
01
营销中心预计7月20日正式开放
一般看盘，基本1个钟或者1个半钟就能走完整个流程，没啥亮点的楼盘半个小时也能搞定。
但保利湖光悦色花了我2个半小时。
楼盘亮点是有的，但主要时间还是花在了路上。
首先，得先去琶洲保利洲际酒店，听销售讲一轮PPT，然后还得等司机开大奔去项目现场，逛一下公园，看142、200㎡两个板房，坐一下算一下价格，然后还得送回保利洲际酒店，这才完成整套流程。
先来个PPT看房
不是说服务不好，只是太浪费时间了。
为什么要大费周章，一定要去保利洲际酒店呢？
我想可能有三方面原因：
1、销售中心确实没建好，但又急着蓄客冲年中业绩，只能临时找个高大上的接待中心；
2、去保利洲际酒店看着窗外保利打下的江山，能直接展示保利的品牌实力；
3、目前项目周边城市面貌估计会挫伤大家对项目的美好想象。
但是，很快这种看盘模式就要改变了。
房叔得到可靠消息，目前板房、园林还有销售中心都在整改，预计7月20日全新的销售中心就能对外开放，到时直接到保利湖光悦色项目现场就能完成一条龙服务。
02
首推142、200㎡户型 卖7.5-9.6万/㎡
琶洲南旁，背靠海珠湿地、面向石榴岗河；
4.4万的地价；
2.83的容积率；
吹风10万+。
顶着广州楼面价TOP8的光环出道，保利湖光悦色注定是自带流量的豪宅盘。
因为限高的原因，项目采用小高层+叠墅设计，包含16栋14-16层高的小高层，还有5栋4层高叠墅，总户数479户。
另外还配建了1栋政府统筹房源和1栋12班幼儿园。
5栋叠墅就别惦记了，都被内定了，有钱也买不到。
来说说你能买到的吧。
整个项目定位改善，只有三个户型可以选择：约127㎡、142㎡、200㎡大平层，都是四房设计，都是专梯入户，就连户型格局都几乎一样。
项目首推11A、10B、10A、9、8A共5栋，而且全是142㎡和200㎡产品，使用率85%，大概140套货量。
两个户型格局基本一样，都是两个大房间朝南，两个小房间朝北。
不同的是，200㎡是双主套设计，而且各方面的尺寸都更大，舒适度更高，光是客厅就有近65㎡，链接两个主套和客厅的超大阳台长达14米左右，这两点确实挺惊艳的。
要说不足也是有的，最大的遗憾就是北向两个次卧了，北向也算了，就是这个尺寸大小，改成一个大房间确实是不错，但是要做两个房间又太小，尤其是200㎡户型为了让厨房更大，后面的次卧凹了一块进去，房间就更小了。
至于价格嘛，总体售价在7.5-9.6万/㎡，142㎡卖7-8万+，200㎡卖8-9.6万。
内部已经抢了一波，销售说：现在只剩少量顶层和低楼层了。
以142为例，目前剩下的楼层，基本在1100万以内就能拿下。
因为产品素质有差异，不同楼栋不同户型，价格拉开差距也是必然。
但同一栋楼，不同楼层，你可以接受差价多少？
房叔问了相熟的开发商朋友，他们在定价的时候，一般高价盘楼层价差在200-300元/㎡，刚需盘楼层价差在50-100元/㎡。
但，凡事也会有例外。
保利湖光悦色11栋196㎡产品，6层总价15xx万，10层总价18xx万，同一栋楼，同一户型，就差了4层，总价相差高达300万，单价相差1.5万/㎡。
这价差都够买一套房了。
果然，有钱人是真的很有钱。
至于为什么差价那么大，跟11栋的位置有关，后面就是3层高的幼儿园，楼层越低视野自然就差很多了。
03
前有王者 后有追兵
其实，我是看着保利湖光悦色长大的。
去年11月，拍地前夕我来看过她最初的模样；
今年4月，在它已经变身如火如荼建设中的工地时，我又来看了她；
现在我再来看她，已经完全不一样了，有一种吾家有女初长成的那种欣慰。
可是三次到访，变化最大的似乎只有她自己，周边的隆江猪脚饭、洗车店、4S店、旧厂房、小作坊一切照旧，明明大家以前都是山鸡，现在只有她自己变了凤凰。
虽然周边多条村纳入了旧改，但哪一天周边也能变凤凰，谁能说得准呢。
所以说，保利湖光悦色是一个优缺点都很明显的楼盘。
优点：
1、生态环境好，密度低，有河景，靠海珠湿地；
2、产品，尤其是200㎡大客厅、大阳台确实做得还不错；
3、圈层还算纯粹，都是千万级业主圈；
缺点：
1、地段有点尴尬，只能算是琶洲南南；
2、周边城市面貌一时半会很难有所改善；
3、项目配套也比较欠缺，除了自身配套一个幼儿园和肉菜市场，其他商业、教育配套跟不上。
4、所有产品北向两个房间都有点鸡肋。
现在，保利湖光悦色，面临着“前有王者，后有追兵”的尴尬局面。
前有王者：琶洲南TOD和海珠天珺，这两个楼盘虽然也有优缺点，但胜在都属于正宗的琶洲板块，目前好的户型也还是要靠抢。
后有追兵：赤沙车辆段二期、石榴岗地块和下周要出让的琶洲地块，这些后浪的地段都优于保利湖光悦色。
