今天最重磅的消息是存量房贷利率有望下调。

虽然这一消息的真实性尚未得到证实，但已经在网络上引起狂欢，并在很大程度上影响了股市的波动。

其实，几天前就出现了存量房贷利率有望下调的端倪。这一周，银行股的表现都很震荡。8月29日收盘时，六大国有银行股价均呈现超过4%的跌幅。此外，部分股份制商业银行及城市商业银行的股价也紧随其后，跌幅显著。到

今天，存量房贷利率有望下调传出，银行股更是直接遭受背刺。国有六大行领跌，交通银行跌近6%，建设银行跌超5%，工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行等跟跌。

相反，A股房地产板块午后掀起涨停潮，截至收盘，金地集团涨停，万科A、天地源、滨江集团、中交地产等涨超7%。除了地产股，其他板块表现也不错，超4600家个股上涨。其中，芯片、消费、地产、券商等涨幅居前。A股迎来了久违的普涨行情。市场情绪也迎来了一针强心剂。

当前，大部分城市的首套房贷利率区间已普遍落至2.9%至3.4%之间。8月29日，进一步将首套房的贷款利率压低至2.89%。这意味着，广州的商业银行贷款利率已“逼近”公积金利率。

不过，同样是在广东，目前深圳四大行的首套房贷利率仍为3.4%。这个利率水平和京沪倒是保持了一致，但让深圳市民腹诽不已。

二线城市现在首套房贷利率普遍为3.1%，而南京低至2.95%。

在这轮救市过程中，房贷利率已经历了多轮显著的下行调整，但这一政策红利并未惠及存量房贷客户，使得存量房贷客户成为被政策遗忘，或者说忽略的角落。所以，关于提前还房贷的话题频频被推上热搜。尽管一些银行不讲武德，对于提前还贷设置了种种障碍，但仍旧无法阻挡公众提前还贷的热情。

有多少人每个月抠抠嗖嗖，只为攒钱还房贷，早还早超脱。房贷压顶，哪有心思和余力进行消费？消费降级的风，已经波及到餐饮业的利润。

昨天，环环的文章开头还例举了北京统计局发布的最新数据——2024年上半年，北京规模以上餐饮业利润总额仅为1.8亿元，同比暴跌88.8%，利润率更是低至0.37%。鼎泰丰的很多门店也不得不向公众挥别。帝都尚且如此，遑论其他城市？

新旧房贷之间的利差在不断扩大，逼得一些存量房贷客户不得不另辟蹊径，公开的合理的“商转公”业务也因此大行其道。

一些满足条件的购房者，都在寻机将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款，以降低存量房贷的贷款成本。目前，各城市的5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。虽然“商转公”贷款业务办理预约号难抢，但抢到即赚到，存量房贷客户各显神通。有些热心的网友还分享了自己的经历，希望给同样处于水深火热中的“战友”提供一些来自先行者的成功经验。

此外，也有一些艺高人胆大的存量房贷客户选择了“转贷降息”。与存量房贷利率相比，经营贷3%的利率让一些人嗅到了商机。尽管“转贷降息”行为存在很大的法律风险和操作风险，但在利益的驱使下，还是有人通过一系列操作帮助客户把房贷转化为经营贷，以此来赚取差价或服务费。

无论明面上的，还是私下的操作，都是存量房贷与公积金贷款，以及首套房贷款之间的倒挂所造成的。

促进经济复苏的核心驱动力在于激发消费活力，若能有效降低存量房贷的利率水平，对广大民众而言，将直接减轻其每月的还款负担，进而释放出更多可支配收入用于日常消费与生活品质的提升，不仅能够即时增强消费者的购买力，还有望形成良性循环，推动整体经济活动的回暖与增长。

存量房利率下调当然是普天同庆的大好事。不过，难度也不小。

据说，这次存量房贷利率下调的方式是，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，即存量房贷客户可以将目前的按揭贷款直接转入其他银行，重新签订合同，至于这个利率会低到多少，就要等政策落地了。至于日期，也不用等到明年1月。

如果要进行房贷转按揭，就意味着银行得在重新评估房屋市价后，才能重新确定贷款规模。可房价经历了这一轮过山车式的下滑后，房价普降了多少？房屋重新估价后，与购买时的价差有多大？比如，在2017年那个转折点之前，燕郊很多人以200万的价格上车，当时首付要求三成，即60万，贷款则为140万。如果重新估价，有很多房屋可能连100万都不到。我们就以100万，以及首付两成来计算，业主就只能贷80万了。如果不计算这些年还的本金，签订新房贷合同前需要补齐60万的差价。不知道大家这些年辛苦还的房贷中本金占多少？即便算上这些年还的本金，其间的差价也在几十万。

经历过疫情，或许还有降薪裁员等生活变故，有多少家庭能一次性拿出几十万？拿不出，则意味着无法享受到更优惠的利率。