过去一年多来，黄埔区在广州楼市的声量微弱，比起三年前的狂热，可谓天壤之别。
去年以来，即便取消限购，叠加户型新规，以及一系列松绑政策加持，黄埔楼市仍然低迷。
原因其实也不复杂。主要在于黄埔核心区——从老黄埔鱼珠片，到科学城，均无靓地可拍，也无好货可供，更无强势房企进入造势。
黄埔双核心区，仅有以大壮名城一期、城市之光等旧改项目的尾货在苦苦支撑，市场声量自然低了。
01
扭转颓势，大壮二期扛旗
从今年开始，黄埔将扭转过去一年来的颓势，无论鱼珠片区，还是科学城核心区，将有一批全新项目、全新开发商、全新产品线，进入市场。
黄埔这一批向广州市场冲刺的项目中，大壮名城二期作为全新项目，毫无疑问是旗手。市场关注的重点，无非两个：产品设计、销售价格。
经过大半年酝酿，大壮名城二期的户型设计在这两天终于网曝。
今天，我们拿到了更为详细的资料分享给大家。不夸张地讲，这篇稿子相当于大壮二期的“终极选房指南”，不少内容恐怕销售都未必清楚。感兴趣的朋友务必认真研读，并收藏好。
我在研读了100多页的产品资料后，一个强烈感受是：
超预期，牛叉大了！
之前，大壮放风说，二期将会有全新升级。
确实如此，二期从户型设计、楼栋布局，到外立面、园林绿化，可以说脱胎换骨大变。
简而言之，二期产品定位刚改，相对更为纯粹一些，二期楼距更宽，外立面更有逼格，园林绿化更集中。
下面，我们掰开来细说。
02
打动我的三个户型亮点
先来看大家关心的户型。二期共规划6栋楼，41-47层高，除1栋3梯5户，其余5栋均为3梯6户设计。
计划首推D座，为3梯6户47层，四个户型：
约88平、105平、122平、143平。
预计在A座楼王，还有162平的改善户型。
首推D座的6个户型，朝向分别为：88平朝西北，2个105平朝西南，122平和143平朝东南，还有一个105平朝东北。
如下面效果图所示：
实用率明显提升，这是市场共识。大壮二期也不例外，拥有超高的空间利用率。
不过，大壮二期给我强烈印象的，倒不是实用率，而是这两点：
1、大壮二期所有户型，都设计了宽约1.5米、长约5.5米-6.4米不等的长阳台，以及L形270°视角大飘窗。
户户长阳台、大飘窗，成了标配；而且还互不遮挡，试问有几个楼盘能做到？
即便面积最小、最刚的88平户型，都不例外给你设计了一个5.7米的大阳台，一个5米左右的L形大飘窗。
多提一嘴，这两天看过网传88平户型另一个版本的人，可能觉得书房太小了。
不过，看了这个房间的尺寸，其实还能接受。书房纵深约2.5米，宽约2.1米。如果作为儿童房，也是能用的。
比如靠左侧墙摆放1.2米床，靠阳台一端还有1.3米空间可设计书桌和吊柜，还有0.9米宽的过道，并不显得局促。
2、大壮二期还有一处牛逼的地方，在于：尽管3梯6户，竟然每户都做到了4开间同一朝向。
比如105平、122平、143平4开间朝南。其中朝南房间占比高达90%。
03
优秀的楼栋布局
我看房，看具体的单个户型设计，更看重整个小区楼栋布局，尤其是户型在具体楼栋的布局。
因为，后者才是涉及采光、通风、视野、私密性等影响居住舒适度的最关键因素。
这是一个从局部到整体、由室内空间到外部空间的看房逻辑。
单个户型只是最初浅的层次，而恰恰很多人只盯着，或过于看重户型，只见树木不见森林，而忽视了具体户型在楼栋，以及楼栋在整个小区的位置。
当然，最完美的是，户型设计优秀，所在楼栋朝向视野景观也无敌。
但完美户型可遇不可求，多数情况下，我们能接触到的户型，总是留有遗憾。
不过，如果要我在这两个之间选择：1.户型优秀，但视野被遮挡严重；2.户型一般，无严重缺陷，但视野景观优秀，我会毫不犹豫选择后者。
具体到大壮名城二期的楼栋布局，我觉得整体不错。
1、大壮名城二期同一栋的6个户型，朝向不同，阳台互不遮挡。
必须大赞的是，每个户型的房间窗户跟相邻户型之间，竟然能做到没有一个近距离对视。
这点相当不易。看看市面上很多楼盘，同一栋前后户型之间，要么遮挡严重，要么近距离对视严重，毫无隐私感。
比如，阳台对望隔壁洗手间或房间窗户，厨房对厨房，前后房间窗户对看，前排户型遮挡后排户型客餐厅以及阳台，不一而足。
更糟糕的是，有的不仅同栋户型对视，由于楼距过窄还要与隔壁楼栋对视。大家习惯于将这种设计称之为“新型握手楼”。这种小区住起来显然很不自在。
2、大壮名城二期南北向相邻楼栋，有一定距离的错位，正前方视线基本无遮挡，景观视线得到了最大化延伸。
而东西向看小区花园的楼栋之间，则大幅拉开到了将近100米，是一期楼距的2倍。
其中A座，应该算二期楼王单位，南北向视野开阔，南向越过小区园林，直望“口袋荔枝公园”，视距长达约250米。
此外，二期地块南侧规划了较大敞口，形成超大通风廊道，整体相对更为通透。
04
颜值逼格拉满
再来看大壮名城二期的产品品质，也是全新升级。
比如，现在大家非常看重的小区颜值——外立面设计和使用材质，二期也是逼格拉满的：
大比例采用立面玻璃和铝板，使建筑更具色泽、简约和质感，呈现出幕墙视觉效果。
城市之光因使用幕墙窗体系而号称“老黄埔汇悦台”，大壮二期作为科学城首个幕墙窗体系设计的住宅，是不是也担得起“科学城汇悦台”？
除了高逼格的外立面，大壮名城二期在小区功能活动场景、园林绿化设计方面，也不乏亮点——
围合式大花园空间布局，超尺度通廊，无遮挡视野。古树保护区贯穿于一期二期之间形成景观廊道。
小区内规划设计了古榕云岛、清茵翠庭、流石堂瑞等四进仪式归家动线；
同时围绕百年古榕打造下沉式会所，设置儿童天地、活力健身、休闲会客三大主题架空层。
区别于一期的高大门楼、超大中国风景墙、层层递进的台阶，二期精心设计了三道归家入口，以及中轴迎宾景观，归家仪式感拉满：
小区中轴迎宾景观效果图
大壮二期主入口效果图
大壮二期次入口效果图
值得一提的是，大壮名城二期的绿建标准，据称达到三星级，可享受广州最新出台的绿建公积金贷款优惠政策——
对购买新建二星及以上星级绿色建筑（大壮名城是三星，还多一星呢）的，住房公积金贷款最高额度可按上浮20%执行。即一人和两人或两人以上贷款最高额度可分别达84万元和144万元。对于组合贷买家，也算能薅到一点羊毛吧。
05
五一有板房亮相
综上，从楼栋户型设计，到品质营造，大壮名城二期确实花了心思，堪称优秀。
我们收到风，大壮名城二期异地样板房五一假期亮相，有兴趣的各位，可以到现场看看。
最后提一下大壮名城的区位优势，比如科学城核心区C位、三地铁N公园N商业体环绕、配套华师附九年一贯制、规划五星级商业体，网上已说烂了，也已是市场共识，无需再啰嗦。
大壮国际广场二期地块规划五星级商业体概念效果图。仅供参考，以最终建设为准。
我只想强调一点：
大壮名城的货源稀缺性：其所在区位，当下以及未来很长一段时期，除了它自己的二期、三期，以及暹岗新村可能改造，大概率不会有规划新增住宅。
也就是说，从区域增量市场来看，大壮除了它自身一二三期内卷，几乎没人跟它抢蛋糕了。
而与此同时，广州科学城作为黄埔行政中心区叠加科创产业区，未来发展的潜力空间依然很大，内循环市场的购买力规模也还有增长空间。
这对于区域核心标杆项目，无疑是有力的价值支撑。
