最近，给楼市释放的暖意，已经过于明显。

“认房不认贷”靴子落地，四大一线城市一刀切地跟进落实，放在一年前，这恐怕是想都不敢想的事。

但对于更广大的购房者来说，最令人期待的新政，一定是紧跟着官宣的——

存量房贷利率下调。

各大银行，发指引了

周日晚上开始，建行、农行、中国银行、中信……陆续发出了关于存量房贷利率下调的细节指引。

我仔细看了一下，虽然说是“首套”贷款才能下调，但是真正操作起来，惠及的面还是蛮大的。

我们在《大招，超预期了吗？》里曾经发问——

如果贷款的时候是二套，后来把前面的房子卖了，现在实际住房情况是只有这一套房，算吗？

现在，银行七嘴八舌地告诉你，凡是办理贷款时不算首套房贷，但新政推出后，符合首套房贷的认定标准的，都可以享受利率下调。

那利率能降到多少呢？

就拿建行举例的案例说吧，如果现在购房者的贷款利率是5.1%，LPR为4.2%，那么，现在是按LPR+90个点的标准执行的。

假设调整后，按LPR+10个点操作，那么贷款利率就会由5.1%直降到4.3%。

足足降了0.8个百分点！

这样说，大家可能没啥概念，那么换一个方式——

如果贷了200万元本金，选了30年等额本息，调整之后，还贷者每月可以少掏接近1000大元。

这么大的降幅，因为高利率被迫站岗的苦主们当然求之不得，但从银行的角度来看，无异于一场大出血了。

让我们有点吃惊的是，不少券商研报却纷纷表示，银行“受到的影响不大”。

这是为什么呢？

这轮利率下调，对银行影响有多小？

要想了解存量房贷利率下调对银行的影响，先得看看银行的业绩里，到底包括啥。

8月底，各大银行陆续交出了半年成绩单，一个明显的趋势是，营收开始放缓了——

同花顺数据显示，已披露半年报的25家银行，营业收入合计约为1.2万亿元，同比下降近3.6%。

与此同时，利润也越来越薄了。

这里，可以引入两个指标——

净息差和净利差。

前者，主要是银行贷款利率和存款利率之间的差值，代表银行贷款业务的盈利水平。

后者，是银行全部收入减去全部支出的数值，可以简单理解为银行整体的经营效益。

放眼望去，主流银行的净息差都在1.3-2.5%之间——

细细一看，几乎每家银行的净息差，都要明显高于净利差。

也就是说——

银行的放贷业务是赚钱的绝对大头，其他零零碎碎的业务，不但基本不挣钱，甚至还要赔钱。

那么，问题来了。

为什么面临如此大规模的存量房贷利率调降，券商还会坚持认为，存量房贷调整对息差的影响较微弱呢？

中泰证券给出了这样一个统计数据：

在2018-2022年期间，上市公司投放的按揭贷款约23万亿。

彼时，个人住房贷款利率的平均值是5.36%，若参照2023年6月新发行的个人住房贷款利率平均值4.11%，调降之后，下降幅度为125个bp。

但不能忽略的一点是，期间LPR也在不断下行，考虑2019年8月LPR为4.85%，最新LPR是4.2%，降了0.65%。

所以，整体的存量利率下调幅度，大概为5.36-4.11-0.65=0.6%，也就是60个bp。

把这23万亿统一下调60个bp，预计将为居民节省利息支出1400亿元。

对各银行的息差和利润影响是这个样子的——

图片来源 | 中泰证券研究所

看上去，对各银行息差的压降大都在3-6个bp之间，远比我们想象中要低。

而且，银行才不会闷头吃亏呢，总会想方设法找“补贴手段”哇！

这不，降息的新闻已经浮出水面了——

从9月1日起，多家银行再次下调存款挂牌利率，定期存款和大额存单产品的降幅为10-25个bp。

这不，“进货的成本”低了，又可以把息差拉回去一点点。

图片来源 | 中泰证券研究所

“一进一出”之后，存量房贷下降后，对于各银行息差的真实影响，大体只有2-3个bp了。

没想到吧，确实不大哎。

银行的利润会不降反升吗？

存量房贷利率下降，对银行潜在的利好影响，似乎还不止这些。

我们再看一眼银行的其他指标。

既然对银行来说，放贷的生意是大头，那么，贷出去的钱能不能如期安全收回来，就显得十分重要了。

今年上半年，受困于地产下行，银行贷款不良率持续走高。

我们整理了主流银行的数据，发现无论是对公房地产贷款，还是个人住房贷款，总体不良率大都呈现上升的苗头。

这些地产行业的坏账，又能怎么影响银行的业绩呢？

就拿中信银行来举例吧。

中信的前十大贷款客户里，就有4家从事房地产业务，在公司贷款方面，涉及房地产业的贷款余额占比就超过了10%。

这么高的比例，也难怪房地产不良率一抬头，银行就被纷纷拖下水——

中信就直说了，业绩不好“主要受地产市场不景气影响，个别客户出现风险，降级不良所致。”

更不容乐观的是，就连银行最优质的资产——

个人住房贷款的规模，也开始涨不动了。

建设银行是国内住房抵押贷款规模最大的商业银行，但是，这家银行今年1-6月的个人房贷规模，比去年末减少了700多亿元。

建行将这一现象归因为——

提前还贷的人多了，抵消了新放出去的房贷增量。

可是，无论是不良率上升，还是提前还贷的人数增加，一切都指向同一个原因——

房价降了，大伙儿对楼市的未来没有信心，不想背负高额房贷了。

如今，一方面，存量房贷利率下调减轻了购房者的还贷压力，可以降低提前还贷的人数；

另一方面，如果利好组合拳足够积极有效，能修复购房者对楼市的信心，那么，房地产销量会立竿见影地走高，缓解房企的资金压力。

那么，涉房贷款的不良率，也会得到一定程度的缓解。

这不是妥妥的正向循环吗？

银行的利润，说不定还能不降反升呢！

能实现吗？

最后，想做个小调查。

你所在的城市，房地产的场子，热了吗？