铺天盖地的楼市小作文之外，一个真正的创新化尝试在深圳铺开了。
这些天，相信大家都被深圳统租房的事刷屏了——
国企亲自下场，对城中村进行统一收储，再统一出租，成为最大的二房东。
而且这个“二房东”，给的租金还特别高——
这是个什么信号呢？
首先，跟深圳的保障房“军令状”有关。
去年初，深圳发力公布了十四五住房规划，要建设筹集保障性住房54万套，其中保租房40万套。
到了今年，这一数字继续上扬——
政府把期间的保障房目标调高到74万套，多出来的20万套全部为保租房。
预计到2035年，保障房覆盖的人群将升至500万人，约占全市常住人口的四分之一。
具体到今年，刚刚公布的《深圳市2023年度城市更新和土地整备计划》显示，2023年，全市需要筹集保障性住房3.4万套。
深圳想给住房“调结构”，蓝图是美好的，但奈何，深圳一直以产业思维立市，长期以来居住用地占比不到30%。
当中，商品房的比例还少得可怜。
时间紧、任务重，要通过买地盖楼来筹集住房实在有点慢，而如果收城中村现成的房子，进行改造再出租，速度就快得多了。
房子的来源搞定了，但钱又从哪里来呢？
今年3月，为解决落实好深圳保障房问题，安居微棠应运而生。
我们翻了一下，这个公司的大股东是深圳市人才安居集团，占股51%，剩下49%，由贝壳的关联公司——愿景明创持股。
此前，深圳人才安居集团与国家开发银行、工商银行、建设银行等金融机构签订了协议，为安居微棠注入5000亿元的银行授信支持。
这资金加持一到位，做统租房的底气自然也就起来了。
我们再来讨论一个租客最为关心的话题——
统租后，城中村的租金会不会涨？
其实，关于这个问题，此前深圳在相关的管理办法中是有一个口径的——
政府配租和企业组织配租的保租房，一般是市场同类产品参考租金的6-9折。
而且，安居微棠董事长在接受媒体采访时，也明确表了态——
改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，就算个别涨了，也不会超过原有租金的10%。
但现实真的如此吗？
先不说刷爆全网的“涨租感谢信”，就说一个具体的案例吧。
我们从网传的收储价格中了解到，上梅林新村的收楼条件是——
楼梯80-90元/平，有电梯再贵5-10元/平。
现有梅林街道统建楼的租赁参考价是58元/平，商品房92元/平。
也就是说，城中村被“统租”之后，租金一下子被提到了商品房同等水平。
而且，这还只是最前端的收储，还不算后期的各项改造成本。
安居微棠曾对外表示，城中村房源改造，包括测绘、消防设备维护和室内精装修等，总体成本每平米在2500-3000元左右。
这两项一相加，如果房租原地踏步，改造企业还想“保本微利”，恐怕是不可能三角。
最后，羊毛还得出在羊身上。
这不，有媒体报道，深圳安居微棠此前在龙华区的元芬村铺开。
统租前，村里的大多单间在600-1000元，一室一厅在1000-1500元；
统租后，单间已经来到了1300-1500元，一室一厅的起步价都在2000元往上了。
这涨幅基本都在50%以上，就连周边没有统租的村民楼也坐地起价，大致与微棠的价格看齐。
这里有个小插曲，我在“安居微棠”小程序的页面里看到元芬村一室一厅面积是25-35平米，1869元/月起。
但加了官方微信客服后，对方表示一房一厅的实际面积有40-50多平，每月租金是2000-2500多元。
Emmm……这个情况我们无从分辨，如果有了解情况的小伙伴，欢迎给我们文后留言。
说到这里，深圳的统租房捋下来，算是一个“N赢”的局——
对于房东而言，虽然统租合约一般是10年起步，拆迁上岸的梦想暂时搁浅。
但是，租金涨了不少，还不用担心空窗期，甚至不用挨家挨户收租，可以躺平了。
对于运营方而言，二房东的生意稳赚不赔，房租的现金流是源源不断且相对稳定的，甚至可以尝试打包成REITs，提前回笼资金，获取额外的收益。
对于政府而言，保障房的供应量算是稳住了，也不会冲击中高端商品房的价格。
把村民房统建起来后，收入数据都有了，说不定还能为将来的房地产税、租金税研究出一份力。
毕竟，在土地财政以外，各地迟早都要开拓其他收入通道的。
然后，嗯，一个只有租客受伤的世界达成了。
最后，这个模式会复制到其他城市吗？
我们发现，广州今年也在白云萧岗村、大源村等部分区域开始小范围试点了。
就，且行且看吧。
