今年，华润置地在广州刷足了存在感。
年初，白鹅潭悦府入市“炸场”；
随后和长隆联手，以1/16的爆棚手气，在保利、招商的合围中连中两元，拿下番禺长隆巨无霸地块；
再到昨天，以近乎内定的姿态，把天河吉山仓宅地收入囊中……
每一次出手，都盯死城市中心的“当红炸子鸡”，而且，几乎每次都能手到擒来。
作为一家总部并不在本地的央企，华润拿地的实力，是真的没得说。
如果再看看全国的情况，就会明白，华润这一轮进击，点起的不只是广州的火。
开年后，华润就一直在全国的土地市场狂飙。
192亿的番禺长隆只是开胃菜，到了5月底，华润以迅雷不及掩耳之势，又在重庆、长沙、苏州等地扫货了174个小目标。
而且，维持了华润一贯的风格——
完全无惧高溢价。
于是我们看到，今年前6个月，华润的权益拿地金额已经超过450亿元，稳稳坐上第一的宝座。
这是继去年之后，华润再一次蝉联登顶。
不同的是，去年华润主要着眼于大湾区这个“大本营”，到了今年，华润的节奏更均衡了，几乎每个片区都雨露均沾——
长三角：147亿；
粤港澳大湾区：90亿；
中西部：117亿；
京津翼：82亿。
只要有好地，就会有华润的身影，真·大杀四方。
那么问题来了。
在如今这个大环境下，土地市场很卷，央国企和缓过来的民企们都在扎堆抢优质地块，抢一块市中心靓地的难度，相信大家伙都是知道的——
那么，凭什么，华润就这么能拿地呢？
我们捋了一下，大概与华润的综合开发能力有关。
众所周知，华润不是传统意义上的开发商，更像是一个“城市运营商”。
简而言之，除了建住宅以外，华润还有能力打造高端商场和写字楼，甚至建设以及代运营城市体育馆。
而这些，都是可以在抢地之初，直接摆上牌桌的重要筹码。
就拿深圳举个栗子吧。
早在2004年，深圳第一座万象城拔地而起。
半开放式商业街、下沉式广场、室内大中庭、流畅的动线……
一期项目的室内大型中庭，图源：公众号 新商业LAB
这么强调互动的情景式营销，设计理念就算放在今天也不过时，很难想象，这个商场已经面世超过二十年。
而且，很多人可能不知道，目前，华润置地是国际奢侈品品牌在内地的大业主。
很多奢侈品的首店都落地在万象城，是跟着华润走的。
这种高端商业体的落地能力，放眼国内开发商，恐怕少之又少。
更为关键的是，华润的基建能力也很强悍。
被深圳人民亲切称为“春茧”的深圳湾体育中心，正是华润的作品。
为了办大赛而建造起来的体育馆，在赛时风光无两，但平时投入大，产出少，分分钟可能面临巨额亏损。
华润在设计春茧时，提前把商业和街道融入到了体育建筑里，使场馆在满足体育需求的同时，还能满足市民休闲的需求。
如今，春茧直接包揽了深圳90%的商业演出，成为了难得的可以盈利的体育馆。
这不，眼看隔壁如此成功，广州也坐不住了——
南沙的全民文化体育综合体还没有着落呢，要不打包给华润建一下？
但也不能让房企太吃亏啊，那就在市区找块地，补偿一下吧。
所以，不用抢破头，也不用摇号，天河吉山仓这块当红炸子鸡，就这样被华润毫无悬念地拿到了。
而再往前，长隆巨无霸地块的“内定”风波也不免让人猜测，这样一件小概率事件的发生，是否有当地政府希望能在核心区域落子一个顶级商业体的考虑。
毕竟，4月20号拿到地，29号项目展厅就已经开放了，就……
若不是华润长隆联合体对地块志在必得，这样的建设速度，也着实很难实现。
扯远了，说回华润。
目前，华润置地已经手握10个万象城了，这些商业体运营起来后，给公司带来了一个明显的优势——
能搞钱。
和短平快的住宅销售相比，商业体抵抗周期的风险能力强，租金稳定且源源不断，本就是一个生生不息的赚钱机器。
虽然去年数据有所下滑，但华润购物中心的回报率也达到8%。
图片来源：观点
能搞钱就算了，商业体的毛利率还高。
去年，华润的商业体对公司整体毛利率的拉升，真是作用太明显了——
分类别看，投资物业的毛利率接近是开发物业的3倍。
再把商业体拿到资本市场上，圈钱的速度就更快了。
早在2020年11月，华润就试水成功，以成都万象城为基础资产，在深交所发行了25亿元的资产支持专项计划。
接下来，无论是CMBS还是REITs，华润的操作，是越发娴熟了——
与传统开发商惯用的银行借贷、发债等常规筹资渠道相比，CMBS和REITs有期限长、限制少和利率低等优点。
也就是说，这钱不但便宜，还来得很快，而且成本回收之后，可以马上投入到下一波的扩张中。
或许，也只有这样，才能一边反哺拿地，一边支撑华润扩大商业版图的目标——
除了已经运营起来的10座万象城，华润还计划在2023-2026年再扩展8家万象城。
当然了，楼市是有周期的，从拿地到住宅上市，本身有赌天时的成分。
所以，能抢到地块，未必等于能在开发上赚钱。
在这件事上，华润是吃过不少苦头的。
早在两年前，市场如火如荼，华润一掷千金，高价拍下佛山和广州金沙洲的两块地王。
当时佛山陈村的地价是2.2万/平，远超周边碧桂园、世茂等楼盘1.75万/平的在售均价，可谓全城轰动。
但如今，项目的平均售价也才近2.5万/平，基本等于贴着地价在卖房，摊上资金和时间成本，就是一个血亏的节奏。
嗯，就看这一轮，华润能不能赌准了。
