一种很新的地产马甲,出现了

橘说地产 2023-09-22 15:01:12

最近,楼市的热点全集中在拍地上了。

随便一宗一二线城市的核心地块,动辄三四十家企业围猎,更加热门的地块,参拍企业可以高达六七十家。

别说竞拍现场人山人海,连摇号的乒乓球都快塞不下了。

有点诡异的是,能得到菩萨垂青,最后摇中靓地的——

正儿八经的开发商越来越少,来自天南海北的“小号”越来越多。

前两天,在广州今年最热门地块——员村地块的现场,出现了一长串来自外地的陌生企业:

图源 | 公众号拆神

大家熟悉的开发商们夹在中间,莫名显得还挺稀缺。

在北京,这种情况早就开始了。

6月初开始,有大批外地企业进京参加土拍,从福建雄旺到山西保景顺,再到厦门岩垚盛……

单从前缀的名字来看,就有种四海学子进京赴考的热烈感。

稍微扒一下,会发现这些公司各有特点。

有的背后站着实业公司,基本没啥开发背景;有的成立也就一年上下,股权穿透下去还是个莫名其妙的自然人;有的,甚至还是个“小微企业”……

毫无疑问,单凭自身,它们是很难轻松掏出几十个亿土地出让金,独立操盘一个地产项目的,大概率“背后有人”。

毕竟,这年头想要稳赚不赔,只能扎堆热门城市的热门地块,大房企补货鸭梨山大,多一个盟友,就多一份拿地的希望。

有趣的是,除了这一撮一眼就能看出的马甲以外,不少有名有姓的城投公司也开始甘当“小号”了。

比如说,中皋置业。

这是江苏如皋市的一家国企,而如皋是南通市代管的县级市,换句话说,这是一个县级城投公司。

这公司2018年才成立,但丝毫不妨碍它快速完成为当地楼市托底的“使命”——

这些年,林林总总,中皋在当地拿下的地块,已经超过了30宗。

但中皋似乎并不满足于在当地发展,转身就插手了北京炙手可热的亦庄新城X47地块……

然后,在31家参拍房企中一举夺魁。

或许没有想到手气可以这么爆棚,中皋“中举”之后表现出来的喜悦程度,甚至不如身边的某央企。

喜形于色之下,某央企的投拓负责人亲自下场,盯着中皋签完成交确认书,走完了整套流程。

虽然地块后续的转让和开发细节不得而知,但有媒体算了一笔账——

亦庄地块总价是近80亿元,如果按照8%的利润率计算,能给开发商带来6.4个亿的净利润。

假如中皋出资的比例多一些,能分走一半以上股份的话,利润能有三四个亿。

如果只是当个持股比例不高的财务投资者,手握10%-20%的股权,也能赚1亿上下。

在北京这点钱也许不算啥,但回老家,足够再托底小几万平米建面的土地了。

这算盘一打,很多地方城投都动起来了。

在广州员村的拍地现场,有一家名叫“南通辉泰置业有限公司”的企业引起了我们的注意。

在企查查上穿透后,股权结构是这个样子的——

嗯……也不知道这南通国企的背后,是不是也站着知名大房企呢?

小城市的城投缺少资金和开发实力,“出走”大城市时会选择和大型房企合作。

但不少二线城市的城投公司,手有余粮,路子就宽广多了。

就拿武汉城建来说吧。

广州的小伙伴应该对这家武汉国资有点印象,在4月,武汉城建以19.3亿元摘得了广州市区今年第一块摇号的地——

荔湾区羊城食品厂地块。

不像其他拿了地后就马上转让股权的“马甲”公司,至今为止,武汉城建是自己独立操盘,申报审批。

还有南昌市政。

讲真,光看这个名字,可能很难与房地产连接起来,但南昌市政早在前几年就涉足地产开发业务了,并且,做得还不错。

最近,也开始把业务扩展到更高能级的城市。

今年上海首次土拍时,越秀在一块热门宅地竞拍被取消参拍资格,后来,这块地被南昌市政和招商联合体收入囊中。

无独有偶,今年2月,南昌市政还摇中了杭州萧山的一块地。

这块地有多难摇呢?

一共60家企业参拍,中签率低至1.7%。

冲着靓地,很多房企的邀约纷至沓来,想分一杯羹,但南昌市政都拒绝了。

他们采用了一种很新的模式来开发——

不出让项目股权,但引进了一支由杭州资深地产人组成的团队来操盘。

这支团队已经动起来了,拿地才10多天,地块就公示了规划方案,预计打造10幢高层住宅,园区内还设有景观水池。

这速度,感觉比当年的高周转之王——碧桂园还夸张啊!

最后,多说几句。

现在楼市的情况,就有点像常说的二八定律了——

只有20%的项目能够赚钱,剩下的80%都是难以消化,市场认可度一般的。

而这20%的项目吧,又高度聚集在少数几个城市的核心板块。

在这些板块之外,别说三四线城市了,就算核心城市相对边缘的板块,去化鸭梨都大得惊人。

而对于地方城投公司来说,他们最大的特点在于——

投资的主战场,是没办法选择的。

作为地方政府的融资平台,城投公司天生适合深耕本地。在楼市顺风顺水的时候,它们手握便宜的土地,与专业房企协同开发,稳赚不赔。

但在楼市下行期,日子就不好过了——

不但肩负着为地方土地市场兜底的重任,还必须兼顾利润,毕竟,谁不是一大堆外债要还?

可市场如此冷淡,就算硬着头皮拿了地也没钱开工,就算开工了,房子不打骨折,也根本就卖不出去啊……

基本就是一个不可能三角。

怎么破?

只有一个方法:走出去。

先去一线城市“打拼”,无论是甘当大房企的“马甲”,还是自带干粮自主开发,最终目的都是为了赚上一笔,回家反哺当地。

说实话,真有点像涌向大城市的外来务工人员,背井离乡谋求发展,最终,赚到的钱全都带回老家,化成了乡下自建房上的砖瓦。

你看,这是不是一种很新的“民间版转移支付”?

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