房价下降，开发商囤地已经没有意义，地王成烫手山芋

上个月，又曝出李嘉诚的长实集团在成都被查“囤地”问题的消息，不过，在有关部门准备查处的时候，长实集团已经把土地转让出去了，可以说是闹了一个乌龙，也可以说是扑了空。具体是怎么回事？为什么李嘉诚长江实业处理的这么及时，而有关部门的信息这么迟钝错误？此事蹊跷，整天有人喊着要打仗打仗的，要是这么个打法，还真不行啊！

具体事情大致是这样的，2004年，长实集团以21.35亿元总价拿下的千亩成都土地，当时时，这宗交易的成交楼面价高达1030元/㎡，是当时成都乃至整个西部地区单宗土地的最高价，被称为“地王”项目。

16年过去了，成都房价扶摇直上，李嘉诚的长实集团在7月23日发布公告称，拟出售成都南城都汇项目50％股权，作价约78.47亿元。这一买一卖，未经审核的利润达到38亿港元。人家7月份已经把土地导出去了，可是9月23日，成都高新区财政金融局才要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

这个事情在社会引起一阵反响，关键是涉及到了李嘉诚，并且李嘉诚的公司也不是第一次囤地发财，并且每次都能全身而退，最后，你也找不到人家的毛病，所以，人家是超人，不是什么人都能做到的。但是 ，就囤地这个事情来说，还真不是李嘉诚的独家所为，可能是李嘉诚发明的，或者是李嘉诚运用的最好的。但是，很多开发商都在做这个事情。

2011年的时候，就报道过，汤臣集团拿地17年未开发，是当时上海最长时间没有被开发的已出让地块，17年前就是1994年的时候，汤臣集团通过旗下合营公司与上海市浦东土地发展（控股）公司签订的一份《资产置换协议》，拿到的这块土地，那时还是协议出让土地，没有招拍挂这个情况，所以，土地都是非常便宜的。

按照1994年的土地价格行情，当时每平方米土地楼板价在几百元已属高价，而这幅地块在等待了17年后，身价已经上涨了数十倍。这十来年不知道又上涨了多少倍！

汤臣对此回应称，1994年，与土控公司签署《土地使用转让合同》时，由于土控公司转让地块中的A1-10-2地块原为市环卫站的部分用地，动迁谈判时间长达10年，未达成补偿协议。意思是责任不在汤臣，怪原来的业主没搬走。有专家指出，动拆迁工作有难度并不少见，但一般2至3年就能完成，17年未能开工确实匪夷所思，如果动拆迁工作难以完成，开发商完全可以退还土地———但在地价逐年攀高的行情下，显然这并不是明智之举。

实际上，每块地背后都有比较复杂的利益关系在里边，房地产开发商也有很多种理由进行搪塞，这对于地方政府和相关部门查处相关土地违法行为造成了很大的阻力。当然地方政府和开发商也有着千丝万缕的联系，有些查处并非真的查处，只是应付一下国土部的土地风暴而已。因为地方政府还要卖地，也要引进项目，他们肯定担心影响当地的投资环境，顾虑很多也是可以理解的。

2012年，万达、绿城、万科、保利等多家知名房企被曝拿地后“闲置”，报道称，绿城北京通州地王项目被曝“拿地三年仅挖一个坑” 。保利的常州市钟楼区银杏路北侧、月季路东侧的地块拿地后2年后，房屋仍未完成拆迁。万科被曝广州地王项目闲置已达4年，等等。香港信和2007年及更早以前在内地所获的项目，开发进程一直非常缓慢。截至2011 年年底，公司283万平方米的内地土储中，有近272万平方米的土储尚未完全开发，占比高达96% 。

囤积土地的危害自不必说，很多公司囤地都是几十平方公里也是实事，中国人对囤地问题的不能容忍，源于我国的土地公有制政策，以及土地的稀缺性。还有一条就是，囤地能挣钱，甚至比盖房子还挣钱，那么谁还愿意去盖房？把土地荒废起来，不但浪费资源，还会推高房价，造成社会和经济的严重危机，这是绝对不能容忍的。

但是，始终不能解决，这个问题，也是很清楚的。不过现在，由于房价开始下降，楼市的情况不一样了，重新树立了“房子是住的不是炒的”定位之后，再搞炒买炒卖就成了过街老鼠。开发商囤地的意义也就没有了，现在倒是到了开发商怎样处理这些土地的时候了。

楼市已到了转折点，有关是否要增加土地供应的问题，也是争论无果。北京的保障房已经出现供大于求的情况，降价的范围越来越大。如果一边增加土地供应，一边大量土地闲置，就会严重影响房地产调控的方向。所以，必须采取强有力的措施，解决土地大量闲置的问题。

关于处理闲置土地，我国的法律法规，还是比较完善的。对于那些该收 回 的 闲 置 土 地 外 应该理直气壮的收回。所有因为政府的原因，导致项目不能开工的，也要理清责任，尽快处理。相关监管部门有必要一宗一宗认真探究，找出真实的原因。对弄虚作假，推卸责任的必须坚决打击处理。

总之，不能让囤地成为某些开发商发财的渠道，土地升值，利在国家，不能转移到开发商的手里。【本文由“马跃成”发布2020年10月28日】