一个反思：

人类一反思上帝就发笑，过度反思对于投资来讲，确实不是一件好的事情，我们会经常把本来对的事情，一反思就搞错了。

但是，有些错误，是应该反思的。

在2020年的时候，菜头已经深刻地认识到房地产行业的趋势变化。

因为当年全国存量商品房面积已经超过了500亿平方，新开发面积已经连续几年超过15亿平方米。

中国人口基数很大，但是人均居住面积已经不小了，并且高速城市化进程已经接近尾声。

因此，对于房地产市场的减速，也是菜头预料之中并且已经提前预判到了的事情，当然，这也是常识。

比较悲催的是，菜头准确地预判到了过程，却错误地估计了结果。

我之前的判断是，房地产出清之后，龙头公司的市场占有率会大幅上升，未来的改善住房需求和旧房改造依然还有10万亿的市场，出清的同时会加剧马太效应的呈现。

这个结论是不是正确的呢？目前无法证伪。

但是，却低估了出清过程对于高负债公司现金流的考验，以及公司巨大的债务压力之下，就会断臂求生（变卖优质资产）。

忽视了覆巢之下无完卵的这个道理。

最终的结果也证明，连风险意识最强的万科，也在近期遇到麻烦了。

这是行业的问题，风控再好的公司，也无法抵挡住整个行业的下行。

去年中海和保利可能因为ZZ任务继续保持较高的拿地规模，但是这样同时也加大了对现金流的考验，逆周期扩表如果销售不畅的话，那么压力就会更大。

很明显，即便是膘肥体厚的央企，今年明显也很吃力了。

目前房地产公司最大的难点在于，即便你可以获得短期的现金支持，比如大股东对保利的支持，比如万科依然还可以进行正常融资举债置换存量债务，但是如果房子去化不顺，那么资金窟窿就会越来越大。

风险并没有消除，只是人为往后推延了而已。

因此，即便这些头部公司未来能够活下来，依然需要非常长的时间来修复资产负债表，债务是不会凭空消失的，就好比很多年前的钢铁产业一样。

过剩产能的出清，是一个非常痛苦的过程，大部分时候没有赢家。

前些年的海螺水泥是为数不多的可以通过逆周期大幅兼并和技改，完成了一轮逆周期扩张的经典案例。

但是房地产行业太分散了，涉及的利益也更多更广，债务更加复杂，因此整合起来的难度远远大于水泥钢铁这些业绩相对比较简单的产业。

因此，最终菜头还是选择认亏出局，为自己之前的认知不足买单。

也再次印证了一个道理，在股市里，认知就是钱，每个人都在为自己的认知用钱来投票，菜头也不例外。

好在2022年上半年的时候，我降低了一半左右的万科仓位，当时万科的股价在20块钱左右，加上后来换仓绿城的部分，都一定程度减少了万科对整体仓位收益率的影响。

总结起来，持有万科从2021年到现在这三年时间，大致拖累了菜头10%左右的整体收益率，看上去不多，但是这个数据已经很糟糕了。

单只股票持有三年拖累整体仓位减少10%的收益，绝对是一件值得反思的教训。

然后再补充说明一下周五万科和绿城的操作，事实上到上周五为止，菜头持有万科的仓位占比已经降低到4%左右了，调仓与否对于整体收益率的影响都已经很小了。

但是我粗略计算了一下，按照万科当前的债务负担，必须要维持250-300亿的平均月销售额才能够逐步降低杠杆，200亿是万科的生死线，低于200亿债务会越滚越大。

即便短期可以通过举债借新还旧来缓解短期债务压力，但是如果房子去化不顺，也仅仅是把债务往后推延了而已。

各方势力让万科勉强活下来可能问题不大，但是如果万科的房子卖不出去，这些债务并不会凭空消失，那么未来数年都会非常艰难。

目前的困局在于，这已经不仅仅是万科的问题了，根据前两个月的销售数据:

依然看不到任何回暖的迹象，去年充当土地市场血包的保利和中海，2024均有放缓拿地速度的迹象。

未来房地产一定会有几家公司活下来分享胜利的果实，并且行业集中度会大幅提升，这些预期都没有任何问题。

但是谁能够活下来，活下来之后大家都会活得很好吗？存量债务问题怎么解决？

对于这些问题，菜头目前没有答案，想不明白的事情，那就应该放弃（继续践行不懂不投的原则），大致就是这个逻辑。

那么之前买的时候呢？

嗯，后面的部分已经详细分析过了，买的时候的逻辑是很清楚的，但是这三年的变化，确实也是大幅超过了我的预期。

万科和绿城会卖错吗？会不会卖到一个最低价，这些都无从得知，任何可能性都有。

尤其是绿城，央企背景（中交集团持股30%左右），最近两年逆势扩张，目前去化顺利，口碑良好。

绿城当前150亿人民币市值，年销售额已经达1300亿，如果未来能够活下来恢复20%的毛利（大约8-9%的净利率），那么就能获得差不多100亿左右的净利润。

到时候绿城涨到千亿市值，也并非没有这可能，相对于现在的市值，就是7倍的涨幅。

如果绿城是未来留下来的TOP5的公司之一，那么股价翻个10倍，也是没啥问题的。

有这种可能吗？完全有可能，对吧。

因此，菜头的操作，不一定对，甚至可能错得离谱。（当然，也不排除适当的时候，又换回来了）

比如我当初在13港元左右把万科A股换到港股，认为这个差价已经很大了，但是换过去之后AH股之间的差价继续扩大，港股折价从当时的不到30%扩大到现在的43.76%，加大了菜头浮亏的力度。

希望我的这些分析，能够对大家自行判断这些公司的价值，有一定的帮助。

菜头赶在周五的时候操作和分享，也是大家如果和我一样持有万科，可以多些时间来思考和作出自己的判断。

借用专栏里面一位伙计的留言：

把整个持有和调仓万科的历程都分享出来，也是希望可以供大家借鉴和参考。

菜头持有万科从买入，到中途的减仓，调仓和补仓，整体亏损应该在30%以内，但是如果仅仅是最近三年的亏损，那起码是超过70%了，因此最近三年哪怕是只有小仓位的万科，也拖累了我约10%左右的整体收益率。

以上这些内容，以及下面更多的关于万科的分析，都仅代表菜头的个人观点，也供大家参考，希望大家都能够有自己的判断，请谨慎投资和操作。

当前万科港股市净率只有0.25倍，股价只有净资产是四分之一，绿城中国也只有0.43倍PB，并且绿城一直在逆势拿地扩张，有点类似于去年的保利，况且绿城的去化能力是比较顺利的，没有万科和保利那么大的历史负担。

因此，就我自己的内心判断，机会和风险，可能也是一半一半的，甚至依然会认为机会大于风险，一旦行情恢复正常，这些公司的股价，大概率都会大幅修复。

问题是，一旦有了疑问，就不再符合菜头不懂不投的投资原则了。

补充这些。

以上为菜头的个人思考和总结，不构成任何操作建议，请结合自身的实际情况，获取属于你自个儿的那份成长和认知。

点个发财赞，股票涨停！

原创首发 | 菜头日记（ID: CT600519)

作者 | 菜头