一切好像按下了加速键。

几天之内，顶层定调已久的那些楼市松绑的“大招”，一一落地。

继认房不认贷和存量房利率下调之后，昨天，一线城市广州调整了购房首付比例——

虽然首套首付两成的期待没能兑现，但二套购房者喜提首付成数大幅下降，改善市场一下子就沸腾了起来。

五花八门的利好背后，一个悄无声息的大转折，似乎正在逐渐显露出它的轮廓。

确定要走新加坡模式了？

上周末，有一个市场传言，在圈内小范围地传播了一把。

传言称，近日，国务院内部文件不但确定要加大保障房供应和建设，还强调，要建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

在“房住不炒”提了这么多年以后，“让商品住房回归商品属性”的声音，足够让人嗅到转向的味道——

如果真能让市场回归市场，保障回归保障，各司其职，双轮驱动，那不就是妥妥的新加坡模式吗？

没记错的话，尽管很早前民间和学者就对新加坡模式有各种研究甚至推崇之意，但官方从来就没有真正有过一次自上而下的盖棺定论。

也就是说，如果文件为真，那么，整个房地产市场的模式和思路，将出现一次非常大的变革。

说是“二次房改”，毫不为过。

新房领域逐步退出管制

虽然没有从官方渠道获得证实，但从最近的现象和趋势来看，类似的思路确实有迹可循。

一个非常明显的趋势是，在新房领域，已经有不少城市开始鼓励房价的自由浮动了。

几周前，广东珠海金湾区某楼盘公开降价销售，此前备案价是2.8万/平米，如今，开发商打折卖1.4万-1.5万/平米。

放在以前，这种折价一半卖的项目，开发商肯定会被购房者堵在售楼部讨说法，说不定还会被相关部门“约谈”。

但令人大跌眼镜的是，这一次，当地住建局的回应是——

项目降价推盘的做法，是合理的市场行为。

国家住建部主管的的中国房地产报，前不久也改了口风，是这样表态的——

无独有偶的是，这周也有消息称，广州已经悄悄放开一手房的限价了，再一次在一线城市中抢跑。

海珠区某改善项目，原来的备案价是14万/平米，最近，已经上调到16万/平米了。

再加上不少二线城市都已经开始修正和退出各项限售限购政策，种种现象综合在一起，这很难不让人联想——

是否高层已经开始有意退出对于商品房领域的行政管制，让市场重新发挥主导作用？

保障房领域行动变多

在保障房领域，目前能看到的行动，就更多了。

9月初，广州干了一件大事——

建立了国资背景的广州安居集团。

我们翻看了安居集团的运作模式，发现，这个集团几乎是为保障房的建设而生的。

介绍提及，集团会探索构建公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房的三大主营业务。

这，与2021年在《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中确定的，我国住房保障体系的顶层设计是一模一样的。

同时，官方也说了，保障房的筹建，将通过城中村改造转化、存量房源整租、产业园区配建等多种渠道而来。

Emmm……向深圳看齐的气息，已经扑面而来了。

毕竟，根据“十四五”定下的目标，到2025年，广州要全面完成66万套保障性住房建设目标。

其中，公租房分得的指标是3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权房3万套。

现在这时间都过去一半了，时间短、任务重，看来，广州也要准备举起城中村统租的大旗了。

地方层面尚且如此，在中央层面，保障房的相关举措和表态就更频繁了。

近日，有关部门表示，未来，保障房不能上市交易，只能在内部范围内流动。

这，似乎也有向新加坡“组屋”看齐的意思。

“政策，会逐步加码到你相信为止”

近年来，我们一直困扰在对商品房的定义和讨论之中。

虽然是商品，它却被赋予了太多的民生行业色彩——

在大众认知里，商品房就应该属于公共服务品，所以不能太贵，应该限制它的利润，不能暴涨暴跌，最好人人都能买得起商品房。

在“居者有其屋”的期待之下，商品房一直被诟病，天下人苦高房价久矣。

所以，一直以来，“有形的手”对房地产行业的监管是无微不至，前些年，甚至出现了二手房指导价的奇招。

但换个角度来看，解决这一切问题的根源，或许在另一个维度。

早在1998年“房改”，就有明确，未来要构建以经济适用房为主的住房体系。

通知原文还表述，要“采取扶持政策，加快经济适用房建设。”

但这些年来，保障房的建设进展大家是知道的，因为保障房建设的缺位，导致中低收入群体不得不使劲浑身解数，挤入商品房市场，才让商品房市场的矛盾如此尖锐。

那么，如果这次真的转向新加坡模式，会对楼市有什么影响呢？

首先，改善市场和豪宅大概率可以有所反弹。

就像我们此前在《“回来吧，一起卖房！”》所写的那般，拉长时间轴看，新加坡的房价走势还算平稳。

但新加坡的私人住宅价格，可一点都不低。

世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示，当年新加坡的住宅价格排名全球第3，亚洲范围内仅次于香港。

新加坡的组屋供应占整个住房市场的80%，但依然挡不住高档商品房的一路飙升。

所以，如果未来经济复苏回暖了，改善市场和豪宅没有政府“无形的手”的管制，很有可能会继续走高的。

如果有能力置换的小伙伴们，要趁着出货的好时机，抓紧把手上的资产进行腾挪置换。

其次，刚需市场会受到冲击。

以后，在大城市里没有购房能力的普通人，很有可能考虑住在保租房，或者上车共有产权房，买房的欲望就不强烈了。

所以，刚需房，特别是远郊区域一两百万的房子，真的对年轻人的吸引力就不大了。

每月花点租金，他们可以住到中心区地理位置更好的保租房，或者改下预算，买个市区的共有产权房，也不是不可以。

尤其是保障房多的区域，受到的影响会更加明显。

最后，对房企来说，保租房是一个不错的朝阳赛道。

政策扶持、市场空间大、租金源源不断且稳定，在谋求第二增长曲线的当下，开发商可以看看有没有机会参与切入。

但无论如何，近期政策转向的力度，真的有点超出我们的预期。

有没有一种可能——

政策，会逐步加码到你相信为止？