迈入2025年，也可以给过去一年的广州新盘市场做一个总结了。
从销售额来看，24年的新盘以改善为主，销量最高的琶洲南TOD卖了89个亿，24年新开的大境卖了差不多72.9亿，万博悦府紧随其后，卖了71.8亿。销售额第4到10的分别是保利天瑞，万科理想花地，白鹅潭悦府，万科黄埔新城，观樾，江湾和樾和保利燕语堂悦，各位看过房的朋友，对这些盘基本不陌生。不过考虑到改善盘单价高，面积大，套均总价自然更高，占据了比较大的便利。
以销售面积为维度，且剔除花都、增城、南沙这些区域，看看这些盘为什么卖的这么好。
注：已剔除南沙、增城、花都
万博悦府位于番禺，价格却比天河海珠很多盘都贵，销售面积2024年度登顶，销售金额也排在第三，万博悦府在市场上并不乏争议，买家非常喜欢，但很多看不上的也认为这里价格太贵，溢价太高。未来能卖多少钱暂不考虑，但作为番禺最核心板块万博的改善盘，这里占据地段、交通、商业、品质、教育等全能配套，能够满足600-1000万改善买家绝大部分需求，在番禺没有对手。而放眼整个市场，对比天河海珠同价位的盘，要么交通、商业不如这里，要么品质、教育不如这里，作为万博的标杆，悦府能杀出重围，也在情理之中。
万科理想花地花地湾从22年就是市场上的热门板块，万科理想花地也从上一代网红盘金域曦府演变而来。地铁有1号线花地湾，教育配套引进的省实品牌，自带底商和规划的商业体，距离白鹅潭核心区就一个站的距离。花地湾作为1号线沿线区域学铁商皆宜的板块，满足了大部分在越秀、老荔湾刚需、刚需群体首次上车、改善置换的需求。论通勤便利度，比广钢更有优势，论学校，比海珠西大部分二手、新盘都要好。实际上，除了万科资产包，还有保利、中海同样以低总价上车盘赢得了众多刚需的认可。低总价上车老城区，配套成熟，交通方便，教育配套顶级，买家还是会买单的。
云湖花城和花地湾、黄埔新城的逻辑差不多，这里引进了白云广附、有8号线，有白云湖数字科技城的概念，随着买家收楼入住，商业也在逐渐成熟发展。从关键配套来说，整个白云湖板块是足够满足200-500万买家自住、通勤需求的，适合在白云、老荔湾、越秀、海珠西上班的刚需，沿着8号、5号和1号线沿线通勤比较方便。从产品来看，主要面积覆盖70-140平，户型较为紧凑，刚需、改善都有得选，不过更适合120平以下的刚需、首改上车，建议总价不要超过400万。
亚运城卖了10多年，亚运城的优势无需多言，商业、教育配套极为成熟，各种产品线都有，上车门槛低、适合刚需上车，随着3号线延长线的开通，和万博、客村、珠城的联系更加紧密，通勤核心区更方便。不过大量的放盘也说明，亚运城自住没问题，但流通性因为天量的供应，在同期是跑输大盘的。不过我们还是客观看待这种优劣势，看你是否需要学校，是否能接受这个超级睡城。
保利天瑞作为大境比较直接的对手，天瑞的优缺点和大境是比较互补的，大境缺的是学校，密度和舒适度也略微差了点，而天瑞配建了九年一贯制学省实，密度更低，产品力更舒适，但这里没有地铁，商业配套也不成熟。更合适对学位要求高，自驾出行，且在天河上班的家庭。从地段来说，大境靠近琶洲，天瑞近金融城和天河北，都属于泛核心地段，需要依托珠金琶的发展。虽然天瑞入门面积只有107平，但也是4房起步，只有2栋是两梯四户，其他都是两梯两户的纯板楼，最高19层，密度更低，整体的居住体验大概率会优于大境。
琶洲南TOD从2022年开始，琶洲南连续3年成为广州乃至全国的红盘之一，单价贵、总价高，并不妨碍它成为抢手货，一期最早开盘的时候，完全就是PPT卖房，也不是有钱就能买得到。
汽车小镇你可以嫌弃它位置偏，没有地铁，周围很荒凉。但引进广大附品牌（广大附番禺实验学校），九年一贯制学校，准现房，大盘配套成熟，200万左右上车三房两卫，去年还有多少选择呢？便宜，生活方便，学校好，对刚需来说足够了。天悦云湖和云湖花城同一板块，几乎共享配套，地铁、学校都一样，只不过在产品上有一些细微差别，总价段也比较接近。最大的缺点可能是花园没有对面云湖花城那边大，接送便利度差一些。不确定性在于板块的潜力，白云湖数字科技城能否兑现、到底有哪些产业，其实是不确定的，板块位置比较偏，和几个核心CBD珠金琶距离比较远。
总结：2024年的新盘市场，高单价、高总价的改善盘依然占据了重要位置，不像前几年，销量前十基本被郊区刚需盘占据。这里面主要有两个原因：一方面，随着市区、老城区二手楼龄变老，产品力过时，改善置换需求增加，尤其是当下市场不明朗，很多家庭希望一步到位买4房，不想过几年再去置换折腾；另一方面，目前首付、利率门槛比较低，激发了部分买家的改善动力，而刚需市场，因为大环境的下行，还没有完全恢复到往年的高峰期，整体的观望情绪比较浓。
